人民日報(bào)編輯記者與中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一、中原地產(chǎn)市場分析師張大偉展開對話，就“要不要推廣到縣”、“能不能長期執(zhí)行”、“會不會傷及樓市”等三個(gè)敏感問題發(fā)表意見，從他們的對話中，我們可以管窺一段時(shí)間內(nèi)國內(nèi)樓市的走向。

    新聞背景

    9月1日，浙江臺州商品房限購令正式實(shí)施。這是一線城市之外，二三線城市的第一個(gè)樓市限購令。

　　“金九銀十”，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季。今年公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，除了房價(jià)、成交量以外，多了一個(gè)關(guān)鍵詞：限購令。

　　限購令要不要推廣到縣？能不能長期執(zhí)行？會不會傷及樓市？

　　作為樓市調(diào)控的重要手段，限購令向二三線城市擴(kuò)展，時(shí)間分水嶺是今年8月中旬。

　　當(dāng)時(shí)，住建部出臺新增限購城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，對符合其中兩項(xiàng)以上者，建議列入新增限購城市名單。

　　盡管這僅僅是建議標(biāo)準(zhǔn)，但是二三線城市的限購令，已然箭在弦上。

　　很快，8月下旬，臺州發(fā)布樓市限購令，成為二三線城市的第一個(gè)響應(yīng)者。臺州規(guī)定，本市居民、外地居民能提供一年納稅或社保證明者，可購買1套新建商品房。已有兩套住房的本市居民或已有1套及以上住房的非本地居民，暫停新購住房。

    誰將會是下一個(gè)？限購令會不會全國統(tǒng)一部署？此番限購城市范圍多大？坊間一時(shí)傳聞不斷，購房者有的著急、有的觀望，開發(fā)商加緊造勢促銷。

　　受限購令范圍將擴(kuò)大的心理預(yù)期影響，一些地方出現(xiàn)了部分樓盤成交量猛增的現(xiàn)象。一些購房者提前出手，以期搶搭限購之前的購房末班車。

　　成交量在局部的猛增，會否帶來房價(jià)的一時(shí)反彈？本輪樓市調(diào)控進(jìn)入一個(gè)新的關(guān)鍵期。

　　1問：要不要推廣到縣

　　專家觀點(diǎn)：主要是二三線城市，暫時(shí)不會在縣級城市大范圍推開

　　人民日報(bào)：8月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)文件，給出新增限購城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。9月1日，浙江省臺州市正式實(shí)施限購，打響了限購令擴(kuò)大范圍的第一槍。臺州為何會成為限購領(lǐng)跑者？

　　張大偉：實(shí)際上，臺州出臺限購令是比較出人意料的。臺州房地產(chǎn)管理處統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年臺州住宅樣本均價(jià)9949元/平方米，相比去年12月住宅樣本均價(jià)9761元/平方米，漲幅約2%。臺州的成交量基本維持在月2000套左右，成交均價(jià)也在萬元以下。參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的5條限購標(biāo)準(zhǔn)，比如房價(jià)漲幅較高，上半年成交量同比增幅較高等，臺州都不屬于突出的城市。如果以臺州作為限購的標(biāo)準(zhǔn)，未來有可能出臺限購政策的城市將有40個(gè)左右，尤其是浙江、江蘇、廣東、山東等省的一些地級市。

　　人民日報(bào)：不少人猜測，臺州此舉，將導(dǎo)致二三線城市尾隨，引發(fā)新一輪“限購潮”。果真如此嗎？二三線城市的限購將擴(kuò)大至何種規(guī)模？會不會擴(kuò)展到全國縣級城市？力度和措施預(yù)計(jì)將會和一線城市有何區(qū)別？

　　朱中一：限購范圍擴(kuò)大到二三線城市，是對原有調(diào)控政策的具體化和延續(xù)。一線城市的限購標(biāo)準(zhǔn)是“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)偏緊”，最近住建部出臺的二三線城市限購參考標(biāo)準(zhǔn)，基本上還是圍繞這三項(xiàng)指標(biāo)。究竟哪些城市將限購，最終還是要由地方政府來決定。作為樓市調(diào)控的手段之一，限購政策在設(shè)計(jì)上應(yīng)有梯級考量。目前看，繼一線城市之后，下一步主要是二三線城市，暫時(shí)不會在縣級城市大范圍推開。當(dāng)然，各地在參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，出臺限購政策的時(shí)候，應(yīng)重點(diǎn)考慮實(shí)際情況。如果是因?yàn)橥顿Y炒房的需求增加，那就應(yīng)該果斷進(jìn)行限購。比方說某些縣級城市，假如一段時(shí)間房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)偏緊，也不排除限購的可能。

　　2問：能不能長期執(zhí)行

　　專家觀點(diǎn)：限購政策會繼續(xù)持續(xù)下去，持續(xù)時(shí)間至少將達(dá)到1—2年

　　人民日報(bào)：老百姓都很關(guān)心，限購令會執(zhí)行到什么時(shí)候？這是臨時(shí)舉措，還是長期政策？

　　張大偉：限購是本輪房地產(chǎn)調(diào)控開始以來最有效果的政策。北京等城市實(shí)行限購以來，樓市成交量一路走低，成交價(jià)格下降的趨勢也越來越明顯。如果繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房價(jià)進(jìn)一步下降幾乎是肯定的。限購范圍擴(kuò)大到二三線城市，對市場的影響會比較大。本地投資需求和一線限購城市的轉(zhuǎn)移投資需求雙重壓力，使得全國的房地產(chǎn)市場需求集合在二三線城市釋放。而二三線城市房價(jià)的繼續(xù)上漲，也影響了一線城市調(diào)控的效果。那些認(rèn)為市場調(diào)整幅度不會太大的購房者將發(fā)現(xiàn)，這輪樓市調(diào)控的力度會比想象的大，對市場的影響也會比預(yù)期的大，觀望情緒將再次升級。

　　朱中一：不少人猜測，限購是臨時(shí)措施、短期措施，很快就會結(jié)束。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，政策甚至有可能轉(zhuǎn)向。但是，回顧這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是近期把限購范圍擴(kuò)大到二三線城市，體現(xiàn)了國家要把房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持到底、毫不動搖的決心。顯然，如果調(diào)控不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，限購政策恐怕不會放松。除了房價(jià)穩(wěn)定的短期目標(biāo)，調(diào)控的長期目標(biāo)是推動住房制度深化改革。如果中長期制度改革跟不上，限購政策會繼續(xù)持續(xù)下去，持續(xù)時(shí)間至少將達(dá)到1—2年。我認(rèn)為，在目前這種情況下，對部分城市的投資投機(jī)型需求采取限購，是十分必要的，也應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行下去。

　　3問：會不會傷及樓市

　　專家觀點(diǎn)：要降低負(fù)面影響，關(guān)鍵是要抓緊制度改革和保障房建設(shè)

　　人民日報(bào)：一些人擔(dān)心，限購這種行政手段，有可能對房地產(chǎn)市場帶來負(fù)面影響。這種負(fù)面影響會是什么？怎樣緩解？

　　朱中一：要降低限購可能帶來的負(fù)面影響，關(guān)鍵是如何利用好限購政策執(zhí)行期間，房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定的大好時(shí)機(jī)，抓緊進(jìn)行制度改革，抓緊進(jìn)行保障房建設(shè)。這是一場賽跑，如果制度改革的步伐慢了，限購的負(fù)面影響就會更大。關(guān)鍵性的制度改革，主要包括土地招拍掛制度改革、房產(chǎn)稅改革、房地產(chǎn)金融制度改革、財(cái)稅制度改革等。近期，北京等地不斷探索完善土地招拍掛制度，房產(chǎn)稅也有可能進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，這些都是制度改革不斷推進(jìn)的好消息。從宏觀角度看，還應(yīng)該加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，進(jìn)一步降低經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)、土地財(cái)政的依賴，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。只有這些制度改革跟上了，限購才能真正起到作用，房地產(chǎn)調(diào)控也才可以說取得了成效，我們?yōu)橄拶徃冻龅拇鷥r(jià)也才是值得的。