??? 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)顯示，贛州已經(jīng)連續(xù)幾個月房價同比漲幅在5%以上。近日，住建部給出新增限購城市名單的建議5條標準，其中包括處于房價漲幅前列的城市等條款。符合5個條件中２項以上的城市，建議列入新增限購城市名單。贛州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人表示，盡管限購名單尚未正式出爐，但是限購范圍擴大已是板上釘釘，從住建部公布的這5條標準來看，贛州有可能被列入限購范圍。此消息一出，立即引起了贛州市民的廣泛關(guān)注。

??? ■形勢：“市場三連發(fā)”難擋限購之勢

??? 2011年已經(jīng)過去一半，為做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，今年上半年，我市相繼下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)問題的緊急通知》（贛市府【2011】2號）、《關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的實施意見》（贛市府辦發(fā)【2011】12號）和《關(guān)于進一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管行為的通知》（贛市房字【2011】36號）等三份規(guī)范性文件。贛州市市場調(diào)控“三連發(fā)”被省級媒體譽為贛州版的“限購令”。受“三連發(fā)”的直接影響，今年上半年中心城區(qū)商品住宅批準預(yù)售面積、現(xiàn)房銷售面積以及期房銷售面積都大幅下降，且房價上漲的態(tài)勢得到了有力控制，我市房地產(chǎn)市場漸趨理性。

??? 雖然不少人認為樓市調(diào)控的當務(wù)之急是落實好現(xiàn)有政策，但如果房價短期內(nèi)仍然無明顯的下降，不排除已經(jīng)一再表示“調(diào)控房價絕不會退縮”的政府出臺后續(xù)調(diào)控的可能性。根據(jù)市房管局的數(shù)據(jù)：上半年，贛州中心城區(qū)房屋新開工面積111.1272萬平方米，同比上漲104.81%。其中，住宅新開工面積76.9804萬平方米，比去年上半年的28.651萬平方米上漲168.68%。我市上半年房地產(chǎn)市場雖漸趨理性，但下半年情勢更加嚴峻：上半年累計下來的房源還有很多，下半年，我市將有更多的房源被上市……通過這些數(shù)據(jù)可看出，下半年將是一個非常敏感的階段，大的開發(fā)企業(yè)可能挺的過去，而那些資金鏈供應(yīng)不上的企業(yè)則將面臨非常嚴峻的考驗。如果開發(fā)商仍然相互比較，相互抬杠，沆瀣一氣，房價仍無明顯下滑，更加嚴厲的調(diào)控政策，如限購令，將勢不可擋。

??? 大環(huán)境恐殃及贛州“池魚”

??? 房地產(chǎn)調(diào)控政策如限制放貸、加息等經(jīng)濟手段的逐步深入，將直接影響到開發(fā)商資金鏈的斷裂，以及銷售量的急劇下滑，買方和買方都將在尋求資金的道路上競爭慘烈。如果現(xiàn)有政策能夠得到很好的貫徹，將很快能夠讓贛州樓市漸趨走上理性的道路，如果貫徹不到位，政府可能從經(jīng)濟手段轉(zhuǎn)為更加強硬的政治手段，譬如“限購令”等，調(diào)控。此次溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，也可能會被解讀為再度點燃新一輪輪樓市調(diào)控的信號。

??? 在此次會議中所提出的五條綱領(lǐng)性措施中，第三條提出，要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。我省南昌市已經(jīng)實行了限購令，如果贛州市的房地產(chǎn)市場運行得不到控制，房價居高不下，將更加吸引世人的眼球，盯著贛州何時轉(zhuǎn)向政治手段控制房價。再者，贛州市有著江西省的次中心城市和贛粵閩湘四省邊界中心城市等的影響力，房價的運行指數(shù)將備受關(guān)注，將在一定程度上影響和助推經(jīng)濟手段（房產(chǎn)稅征收）在滬、渝外的一些城市的蔓延。

??? ■反應(yīng)：

??? 購房者：推遲購房計劃繼續(xù)觀望

??? 二三線城市限購名單呼之欲出，記者隨機調(diào)查了數(shù)名市民，近半數(shù)購房者認為房價將大跌，超六成購房者因此推遲購房計劃，而只有一成人為躲避限購，趕在政策出臺前購房。

??? “還想再等等，再觀望觀望吧”朱女士前幾日在三康廟某樓盤看好了房子，還交了3萬元定金。就在她準備“一錘定音”的時候，她聽到了“限購令”的傳聞“房價究竟怎么走？真的限購的話，是不是房價就會下跌？要不要再等等？”一連串的問題讓朱女士遲疑了。

??? 市民張先生在章江新區(qū)預(yù)訂了一套新房，根據(jù)房產(chǎn)公司要求，他預(yù)交了30%的房款，開盤時間在今年下半年，房價是每平方米5500元。上周得知二套房貸新政后，他猶豫了?！耙郧胺抠J利率有15%的優(yōu)惠，而此次新政規(guī)定第二套房貸利率必須達到同期銀行基準利率的1.1倍，對于第二套住房的購房者來說，相比原來的房貸利率一次性提高將近200個基點，高出原來水平將近30%，這樣的房貸吃不消?！?/span>

??? 中介：成交量小有下降

??? 某房產(chǎn)公司中介人員劉先生告訴記者，受“限購令”傳聞的影響，近段時間，中介成交量普遍下降，一些小中介甚至關(guān)門大吉。中國人習(xí)慣買漲不買跌，但凡購房者都有抄底的心理，雖然他們知道抄底很難，但在一系列新政調(diào)控下，業(yè)主和客戶的觀望情緒都比以前嚴重許多。“我最擔(dān)心的是買賣雙方僵持不下，出現(xiàn)2008年那樣交易清淡的局面?！?br />
??? 劉先生猜測，目前新盤應(yīng)該都會采取各種手段變相降價，除非開發(fā)商的地是前2年的，原始地價比較便宜，怎么賣都還是賺錢，比如中航公元，并不是完全因為行情問題所以價格不高，更重要是因為當時它買地比較便宜。但一些新的樓盤就沒那么幸運了。

??? “目前只是初期階段。而且限購令還只是傳聞，所以還沒有明顯的實質(zhì)性影響?！彼夏撤慨a(chǎn)中介有關(guān)負責(zé)人表示，政策剛出臺，執(zhí)行還沒有開始，成交量的影響要過段時間才會顯現(xiàn)。

??? 也有一些房產(chǎn)經(jīng)紀人對目前的的政策持樂觀態(tài)度。健康路某房產(chǎn)經(jīng)紀人認為，調(diào)整是暫時的，即使一段時間二手房交易下降也是陣痛。

??? 開發(fā)商：淡定應(yīng)對 暫先“押寶”

??? 在一系列的政策調(diào)控下，讓今年樓市的“金九銀十”相比往年較為特殊。面對市場濃厚的觀望氛圍，加快推盤速度、降價促銷、加速資金回籠似乎成為了眾多開發(fā)商的首選。

??? 事實確實如此，隨著“金九銀十”季的到來，一波推盤熱潮很快就將出現(xiàn)，VIP卡、存1萬抵2萬，貴賓增值計劃……部分心急的開發(fā)商們紛紛以自己的方式應(yīng)對著即將到來的限購令。記者了解到，目前房產(chǎn)企業(yè)在開盤前都是通過類似的方法來推廣。根據(jù)住建部新規(guī)，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用。
相對于一些開發(fā)商的積極應(yīng)對，大部分開發(fā)商表現(xiàn)得很是淡定。即將開盤的三和·悅城的重點推廣方向為縣城。據(jù)三和·悅城銷售經(jīng)理凌君介紹，由于公司的銷售方向主要放在縣城，因此房價上不會定得太高。她認為，調(diào)整只是暫時的，她很看好房地產(chǎn)往上走的趨勢。即使實行限購令，也是市場經(jīng)濟的正常調(diào)整，并不意味著整個房地產(chǎn)市場的下滑，所以公司會尊重市場規(guī)律，銷售計劃并不會因此更改。

??? 房源銷售火爆的國際時代廣場也發(fā)出了同樣的“應(yīng)對令”。據(jù)該公司銷售人員介紹，目前國際時代廣場的均價為6500—7000元，并無折扣?！敖ǚ康匿摻?、水泥和其他材料都沒有降價，整個房產(chǎn)的成本沒有下降，所以房價也不會下跌的?！痹撲N售人員表示。
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??? ■觀察

??? 實質(zhì)效應(yīng)有待實施才能顯現(xiàn)

??? 與部分一線城市不同，贛州樓市的購買力基本上以本地人為主。就貸款比例來說，贛州人購房貸款比例一般在五成以上，有部分資金實力雄厚的人甚至選擇一次性付款。

??? 此次新政主要打擊對象將是短線炒房的投資者，他們一般傾向于利用銀行貸款的杠桿作用炒房。這類人群也有可能以借用親友的身份證買房等方式進行規(guī)避。新政對首次購房者并不產(chǎn)生太大影響。對于富裕家庭的改善型需求，如購買別墅或高檔公寓，由于其財力較強，提高首付對其影響也不大。只有普通收入型家庭的改善型需求可能會受到一定影響。

??? “這次中央的調(diào)控政策是空前嚴厲的，但是實施效果要結(jié)合執(zhí)行情況綜合評估?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認為，市場上投資與投機群體的抗壓力量遠大于2008年，因此不會出現(xiàn)持續(xù)大跌的格局。然而嚴厲的政策肯定會對市場產(chǎn)生影響，成交價格也將出現(xiàn)震蕩。