中房信去年3月提供的一份上海閑置土地名單顯示，因?yàn)閯?dòng)遷問(wèn)題等原因而無(wú)法開(kāi)發(fā)的土地總建筑面積超過(guò)6000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于上海樓市3年的新建商品房銷售量。這些閑置土地如能及時(shí)開(kāi)發(fā)，將迅速形成面向市場(chǎng)的有效供應(yīng)，對(duì)于緩解供應(yīng)壓力、平抑房?jī)r(jià)的作用不可估量。

　　在申請(qǐng)報(bào)批首個(gè)民間保障房項(xiàng)目將近3年后，發(fā)起人錢生輝于昨日（9月8日）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者承認(rèn)，首個(gè)“民間保障房”已經(jīng)擱淺。原因是目前對(duì)規(guī)模龐大的因歷史原因閑置的土地難以有效盤活。

　　然而因?yàn)椴簧偻恋亻e置都有其特殊原因，業(yè)內(nèi)人士表示，錢生輝盤活閑置土地的思路并不存在問(wèn)題，但是在具體操作上未必行得通。

　　一塊1992年就獲批的土地

　　2008年8月，《東方早報(bào)》和《北京晚報(bào)》曾報(bào)道，當(dāng)年7月24日，全國(guó)首個(gè)“民間保障房”項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃進(jìn)入申請(qǐng)建設(shè)報(bào)批流程。

　　這一項(xiàng)目的發(fā)起人錢生輝透露，上述民間保障房進(jìn)入申報(bào)流程時(shí)，一份提交給上海市房地局的《關(guān)于定制購(gòu)房、激活閑置土地請(qǐng)求政府有關(guān)部門給予支持和幫助》的萬(wàn)言報(bào)告提出首個(gè)“民間保障房”。

　　據(jù)他介紹，當(dāng)初的設(shè)想是與在三林懿德地區(qū)擁有土地的上海銀馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作，開(kāi)發(fā)出全國(guó)第一個(gè)民間保障房項(xiàng)目，將該公司擁有的閑置土地盤活。

　　但他沒(méi)料到的是，恰恰是這塊閑置土地的特殊性，讓他努力奔走3年仍然沒(méi)有看到希望。

　　他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提交的一系列政府文件顯示，上述看似普通的土地卻有著一段曲折的故事。

　　擬作為全國(guó)首個(gè)民間保障房的土地是上海浦東新區(qū)三林懿德15街坊10/4宗、17/2宗地塊，共46632平方米。1992年，上海蘇懿文具有限公司經(jīng)原上?？h建設(shè)局批準(zhǔn)獲得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；2001年，該地塊被部分轉(zhuǎn)讓給銀馬公司。

　　2003年，銀馬公司根據(jù)地塊的規(guī)劃情況申請(qǐng)立項(xiàng)，原浦東新區(qū)計(jì)劃局于2003年4月28日核發(fā)《關(guān)于銀馬公寓商品住宅項(xiàng)目建設(shè)的批復(fù)》，并由原浦東新區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。但當(dāng)銀馬要求協(xié)議出讓該地塊時(shí)，相關(guān)部門卻審核發(fā)現(xiàn)地塊尚未辦理征地手續(xù)。

　　盡管上述地塊歷史復(fù)雜，而且土地性質(zhì)屬于集體土地，但錢生輝當(dāng)時(shí)考慮到上述土地的成本相對(duì)比較低廉，低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)20%，因此考慮將該土地盤活，開(kāi)發(fā)成民間保障房。

　　但他始料未及的是，在2004年之后，上海就規(guī)定六類用地必須經(jīng)過(guò)招拍掛手續(xù)。而上述地塊也同樣必須通過(guò)招拍掛才能由集體性質(zhì)的土地改為商品房開(kāi)發(fā)用地。

　　此后，上述地塊又被浦東新區(qū)明確，屬于上海市保障性住房三林基地范圍內(nèi)，并于去年以劃撥方式供地給了上海義品置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。

　　閑置土地的開(kāi)發(fā)難題

　　錢生輝盤活上述閑置土地的功敗垂成，一定程度上影響了他的民間保障房開(kāi)發(fā)進(jìn)程。此前，他的思路是先與擁有大量閑置土地的原土地使用人達(dá)成協(xié)議，讓他們支持政府的征收方案；再與有關(guān)土地出讓部門達(dá)成土地前期的開(kāi)發(fā)協(xié)議；在土地部門完成土地征收之后，再進(jìn)入土地市場(chǎng)參與拍賣。

　　他開(kāi)發(fā)民間保障房的想法，來(lái)源于他對(duì)上海閑置土地的了解。類似三林懿德15街坊10/4宗、17/2宗地塊這樣因?yàn)榉N種原因閑置而不能開(kāi)發(fā)的土地有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。如果能夠大量利用開(kāi)發(fā)，不僅能盤活上海的閑置土地市場(chǎng)，而且還可以增加新房的供應(yīng)量，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)起到正面作用。

　　中房信在2010年3月提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的一份上海未開(kāi)工地塊名單，證實(shí)了錢生輝的看法。根據(jù)上述名單，上海因?yàn)閯?dòng)遷等原因而沒(méi)有開(kāi)發(fā)的地塊的建筑面積多達(dá)6000多萬(wàn)平方米，相當(dāng)于上海去年商品房銷售量的近3倍。

　　錢生輝說(shuō)，上述閑置土地盤活的辦法其實(shí)很簡(jiǎn)單。只需要讓地塊的原業(yè)主能同時(shí)參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收益分配中。為了實(shí)現(xiàn)他的這一想法。2009年6月，他在太倉(cāng)組織了十多位購(gòu)房者開(kāi)始了民間保障房的試驗(yàn)。而據(jù)他的介紹，上述開(kāi)發(fā)地塊在拍賣前，他也曾和土地原來(lái)的業(yè)主有過(guò)協(xié)議，讓后者參與上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利益分配。在政府將土地征收后，他在參與了上述土地的拍賣，并最終使民間保障房的夢(mèng)想在太倉(cāng)獲得成功。

　　而錢生輝將閑置土地盤活的部分思路，在北京也已有實(shí)踐。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前就曾報(bào)道，北京金隅曾將旗下一部分工業(yè)用地，轉(zhuǎn)化為保障房開(kāi)發(fā)用地。

　　錢生輝的上述思路，在上海操作時(shí)卻可能出現(xiàn)了失誤。浦東新區(qū)土地儲(chǔ)備中心相關(guān)人士昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)說(shuō)，錢生輝申請(qǐng)開(kāi)發(fā)的地塊的土地性質(zhì)屬于集體用地，錢生輝本人也不是開(kāi)發(fā)用地原業(yè)主，他對(duì)上述地塊的開(kāi)發(fā)申請(qǐng)不符合有關(guān)政策法規(guī)。

　　上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，錢生輝盤活閑置土地的思路并不存在問(wèn)題，但是在具體操作上未必行得通，這是導(dǎo)致其首個(gè)民間保障房項(xiàng)目3年無(wú)果的原因。