陰雪

根據(jù)金地集團(tuán)（600383.SH，下稱(chēng)“金地”）最新發(fā)布的公告，今年1~7月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積98.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)72.4%；累計(jì)簽約金額137.3億元，同比增長(zhǎng)112.7%。

在全面限購(gòu)及信貸緊縮的政策環(huán)境之下，金地的這一業(yè)績(jī)相較其今年400億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，顯然還有一段距離。

“目前來(lái)看，我們完成全年400億的銷(xiāo)售目標(biāo)還是有機(jī)會(huì)的。”9月3日，在北京舉行的金地上市十年住宅產(chǎn)業(yè)品牌發(fā)布會(huì)上，金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示仍有信心完成今年銷(xiāo)售目標(biāo)。

住宅順勢(shì)調(diào)整

今年以來(lái)日漸趨緊的調(diào)控政策令開(kāi)發(fā)商們的日子都不好過(guò)，金地也出現(xiàn)了銷(xiāo)售速度放緩、成交均價(jià)下降的情況。

回顧今年上半年金地旗下住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況，黃俊燦總結(jié)為：價(jià)格相對(duì)便宜的剛需房跑得快一點(diǎn)，高端房則跑得慢一點(diǎn)。“原來(lái)我們預(yù)計(jì)，上半年高端房也能走一些。”

在銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)的影響之下，“我們實(shí)現(xiàn)的均價(jià)跟預(yù)期的均價(jià)相比有所下降。”黃俊燦解釋?zhuān)傮w的均價(jià)有所下降，并不意味著金地旗下單個(gè)樓盤(pán)均價(jià)的下調(diào)。“我們今年這些房子基本上還沒(méi)有進(jìn)行降價(jià)銷(xiāo)售，都是維持原來(lái)的價(jià)格，只是漲價(jià)變得相對(duì)謹(jǐn)慎了一點(diǎn)。”

然而，調(diào)控政策短期內(nèi)并沒(méi)有松動(dòng)的可能，信貸繼續(xù)收緊，限購(gòu)也將向更多的二三線(xiàn)城市蔓延。

“面對(duì)即將繼續(xù)增加的限購(gòu)城市名單，金地的應(yīng)對(duì)辦法是：戰(zhàn)略性地深耕已經(jīng)進(jìn)入的城市，機(jī)會(huì)性地?cái)U(kuò)容新的城市。”黃俊燦表示，前一輪宣布限購(gòu)的城市已經(jīng)基本覆蓋了大部分房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市，因此繼續(xù)限購(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)影響并不算大。

限購(gòu)、限貸及限價(jià)等調(diào)控措施也打亂了金地既定的“高端住宅”開(kāi)發(fā)策略。據(jù)了解，金地已計(jì)劃調(diào)整其住宅開(kāi)發(fā)策略，“放緩整個(gè)高端盤(pán)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏”，重點(diǎn)關(guān)注首次置業(yè)和首次改善需求。

“目前，住宅還是集團(tuán)業(yè)績(jī)最主要的貢獻(xiàn)來(lái)源，也是未來(lái)繼續(xù)深耕的核心領(lǐng)域。”黃俊燦表示，對(duì)于金地而言，下半年是比較合適的投資機(jī)會(huì)，在區(qū)域上，將加大在華北地區(qū)的投入。

據(jù)金地北京公司董事長(zhǎng)張曉峰介紹，整個(gè)華北地區(qū)金地今年將有4~6個(gè)新項(xiàng)目推出，到明年該數(shù)字將達(dá)到5~8個(gè)，預(yù)計(jì)明年華北區(qū)的銷(xiāo)售額也將隨之突破百億，到2013年，該數(shù)字將達(dá)到150億~180億元的水平，預(yù)計(jì)將占到集團(tuán)整體銷(xiāo)售份額的20%~25%。金地在華北地區(qū)的發(fā)展已經(jīng)基本涵蓋了環(huán)渤海區(qū)域的主要城市。未來(lái)3~5年，金地華北區(qū)的業(yè)務(wù)將拓展到濟(jì)南、青島、石家莊、秦皇島、唐山和呼和浩特等地。

兩翼共同發(fā)力

2010年，金地明確了在傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)之外將開(kāi)辟商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融兩大業(yè)務(wù)，按照此前計(jì)劃，五年內(nèi)，金地每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度將保持在集團(tuán)總投資額的20%左右。到2015年，金地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到600億，基本上相當(dāng)于再造一個(gè)金地。

2010年9月，金地成立商業(yè)地產(chǎn)公司，目前包括北京的金地中心、西安曲江的商業(yè)綜合體、浙江紹興的商業(yè)街以及深圳的舊城改造城市綜合體項(xiàng)目在內(nèi)的相關(guān)商業(yè)資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至商業(yè)公司旗下。“目前，金地旗下商業(yè)地產(chǎn)總價(jià)值量大概在60億~70億元之間，我們也在繼續(xù)尋找一些新的商業(yè)投資的項(xiàng)目，未來(lái)公司還將逐步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)做更多的投入，我們會(huì)謹(jǐn)慎而又不失進(jìn)取地把商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)。”黃俊燦表示。

“我覺(jué)得做商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)跟做住宅不一樣，因?yàn)樗情L(zhǎng)期投資。”正如黃俊燦所言，長(zhǎng)期且低成本的資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要。截至目前，金地已通過(guò)信托、基金等方式為多個(gè)項(xiàng)目引入了外部投資者。“我們這兩年獲得比較好的發(fā)展還是得益于資本市場(chǎng)，所以如果有機(jī)會(huì)我們還是愿意繼續(xù)在資本市場(chǎng)融資。”

“我們一直希望能夠在香港市場(chǎng)獲得一些融資平臺(tái)，利用這個(gè)平臺(tái)做我們的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”由于在香港證監(jiān)會(huì)審批過(guò)程中出現(xiàn)了一些技術(shù)問(wèn)題，金地兩個(gè)月前收購(gòu)香港上市公司至祥置業(yè)一事未能繼續(xù)，但黃俊燦表示，金地并未放棄在香港這一市場(chǎng)化程度較高的資本市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)，“我們會(huì)再用不同的方法嘗試”。

在房地產(chǎn)金融方面，金地的步伐也越走越快。“今年金地和瑞銀的基金募集完成了，第一期是2億美元，目前已經(jīng)投了兩個(gè)項(xiàng)目，正在準(zhǔn)備投第三個(gè)項(xiàng)目。而第一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成了銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)在這個(gè)月我們就可以退出。” 黃俊燦介紹。金地旗下在香港注冊(cè)的穩(wěn)盛投資，在今年已經(jīng)通過(guò)穩(wěn)盈、穩(wěn)實(shí)基金幾只人民幣基金，密集地對(duì)武漢、深圳、長(zhǎng)沙等地項(xiàng)目進(jìn)行了多期募集投資，成為金地旗下項(xiàng)目的得力助手。“預(yù)計(jì)今年我們?nèi)嗣駧欧康禺a(chǎn)基金將做到50億的規(guī)模。”