進(jìn)入下半年，南昌房?jī)r(jià)是漲是跌成了一團(tuán)迷霧。7月份南昌房?jī)r(jià)同比漲幅大增，二手房環(huán)比卻在下跌；8月份居住用地拍賣告別之前持續(xù)起拍價(jià)成交的尷尬，不斷創(chuàng)出新高；7月份以來(lái)商品房供給量大幅提高，銷售率卻在走低，8月推盤折后均價(jià)回落……

　　現(xiàn)在南昌的房?jī)r(jià)是漲還是跌？誰(shuí)也給不出個(gè)答案，數(shù)據(jù)上看環(huán)比是在跌，但買房者卻沒有跌的感覺。南昌的房?jī)r(jià)年內(nèi)是漲還是跌？也沒人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

　　案例：握著一大把錢 租房等房?jī)r(jià)降

　　7年購(gòu)進(jìn)兩套房，信心膨脹

　　“有一處自己的房子，才算真正有個(gè)家。”六年前，小李在岳父母居住的小區(qū)買了一套小兩房，面積不大，當(dāng)時(shí)房主急于出手，所以價(jià)格也算便宜，簡(jiǎn)單整理一下就入住了。等到2008年，房地產(chǎn)陷入短暫的低迷期，南昌的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌。“當(dāng)時(shí)的政策比較寬松，因?yàn)槲覀儧]有向銀行貸過(guò)款，可以首付3成按揭購(gòu)房。”看到愛人單位附近的樓盤開盤，戶型不錯(cuò)，價(jià)格也才3200元/平方米，小李一咬牙取了10萬(wàn)元存款付首付，購(gòu)買了一套90余平方米的2+1結(jié)構(gòu)住房。

　　小李告訴記者，之后看到房?jī)r(jià)開始上漲，在岳父母和愛人面前還得意了好長(zhǎng)一段時(shí)間。雖然不在南昌常住，而且每月還在還貸款，但每次想到依靠自己的努力已經(jīng)擁有兩套房，自信心膨脹。

　　賣掉小房想換大房，不料沒房住

　　“覺得居住的房子太擠，想換套大房子住。”2月份，小李以5000元/平方米的價(jià)格賣掉了最早購(gòu)置的小兩房，拿著33萬(wàn)元現(xiàn)金在南昌轉(zhuǎn)了一圈，竟然發(fā)現(xiàn)房源不多，地理位置還比較中意的樓盤房?jī)r(jià)在8000元/平方米左右，覺得有些貴。而且，當(dāng)時(shí)正好有關(guān)限購(gòu)令出臺(tái)，有不少人預(yù)測(cè)房地產(chǎn)會(huì)降溫，也就和其他買房者一樣選擇了觀望。

　　時(shí)間一拖就是三個(gè)月，這時(shí)小李猛然發(fā)現(xiàn)，一些推新房源的樓盤還出現(xiàn)了排隊(duì)選房的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)不降反漲。“盡管是這樣，還有一部分人認(rèn)為房地產(chǎn)的拐點(diǎn)會(huì)在六七月份出現(xiàn)。”小李說(shuō)，聽他們這么一說(shuō)，我還自作聰明地認(rèn)為，如果下半年房?jī)r(jià)下跌，自己手中的房產(chǎn)不也就開始“貶值”了嗎？另外，銀行也緊縮房貸，要換套大房，33萬(wàn)元現(xiàn)金和自己15萬(wàn)元存款也僅僅只夠付首付，而此時(shí)貸款卻越來(lái)越難。于是，小李有了“賭”一把的沖動(dòng)，將那套小三房也掛到了網(wǎng)上出售。

　　小李說(shuō)，7500元/平方米，房子賣得比較順利，還去銀行貸款，還有60萬(wàn)元入口袋。之后就租房住等著房?jī)r(jià)降下來(lái)?？墒?，盼星星盼月亮，等到了8月底，但有關(guān)部門公布的各個(gè)樓盤銷售價(jià)格卻幾乎每周都有上漲。“就說(shuō)艾溪湖東岸的房子，售價(jià)都已經(jīng)超過(guò)7500元/平方米了，洪都大道以西、學(xué)校周邊的市中心更是找不到每平方米1萬(wàn)元以下的新房，著實(shí)讓我沒了主意。”小李說(shuō)，太偏的房子不想買，市中心的又太貴，現(xiàn)在是手中有錢卻租房住。

　　現(xiàn)象

　　土地拍賣高潮迭起

　　8月份逾九成溢價(jià)成交與商品房成交不慍不火截然不同，8月份南昌的土地市場(chǎng)高潮迭起，令人應(yīng)接不暇，告別限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)常態(tài)式起拍價(jià)成交的尷尬狀況。8月初高新區(qū)4宗地塊全部溢價(jià)成交，其中一幅地塊拍出530萬(wàn)元/畝的單價(jià)，創(chuàng)高新區(qū)土地價(jià)格新高。8月23日朝陽(yáng)新城兩幅地塊成交單價(jià)超千萬(wàn)，刷新南昌居住用地價(jià)格記錄。

　　8月份，南昌市推出12幅商住地塊，只有1宗土地以底價(jià)成交，其余全部溢價(jià)成交，成交總金額達(dá)26.45億元，創(chuàng)單月新高。8月份土地交易表明，開發(fā)商對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊仍然渴望，中小企業(yè)對(duì)于中小規(guī)模地塊接納度較高。

　　二手房新房成交量均萎縮

　　二手房成交量下滑

　　小高是南昌紅谷中大道某中介門店的經(jīng)紀(jì)人，從事這一行已5年。“我兩個(gè)月才做了一個(gè)單子，本希望9月份能有很好的起色，可現(xiàn)在的情況比想象的懸殊很大。感覺現(xiàn)在的二手房買賣像2008年下半年至2009年上半年，甚至比那時(shí)還糟。好不容易做好房屋買賣雙方的工作，但因貸款遲遲辦不下來(lái)，拖的時(shí)間太長(zhǎng)單子泡了湯。”小高無(wú)奈地說(shuō)，他所在門店已分租了一半，九、十月份業(yè)務(wù)量不能擴(kuò)大，那將面臨關(guān)門的可能。

　　江西滿堂紅置業(yè)總經(jīng)理吳偉表示，自南昌實(shí)施住房限購(gòu)令以來(lái)，經(jīng)過(guò)短期的調(diào)整后，二手房交易恢復(fù)得很快。五六月份的時(shí)候整個(gè)交易狀況不錯(cuò)，而到7月份后，成交量逐漸下滑，感到壓力越來(lái)越大。從買方的情況看，多為急需居住者，不得不買房才出手。賣方在掛出的房子長(zhǎng)期不成交后，日益擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)下降，因此在價(jià)格上作出讓步。

　　南昌房產(chǎn)中介普遍反應(yīng)，遇到最大的難題是貸款，致使許多談成的房產(chǎn)交易擱淺或流產(chǎn)。而貨幣政策還在收緊，即使是“金九銀十”，也不敢抱太大希望。數(shù)據(jù)顯示，8月份南昌二手住宅成交1580余套，比7月下降近70套，比今年限購(gòu)令以來(lái)成交最高的5月份少190多套。

　　“金九”新房成交量萎縮

　　去年9月份，南昌樓市開門紅，隨著開發(fā)商推盤量和優(yōu)惠幅度的增加，購(gòu)房者紛紛放棄觀望，果斷入市，使得南昌樓市呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，成交量明顯放大。首周（8月30日～9月5日）新建商品房共成交939套，其中住宅成交787套；二手房共成交574套，其中住宅成交533套。全月新商住房成交2455套。

　　而今年9月，各樓盤抓住難得的旺季采取各種方式加大促銷力度，但效果不如去年，前12天新商住房、二手住宅才分別成交473套和484套。中秋節(jié)三天小長(zhǎng)假期間，去年新商住房三天共成交405套，而今年僅68套，甚至日成交出現(xiàn)個(gè)位數(shù)。“金九”開頭樓市成交量的大幅萎縮，顯示出在商品房限購(gòu)、貨幣政策繼續(xù)收緊等情況下，今年的樓市旺季出師不利。

　　來(lái)自江西同致地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商沖著九、十月份的銷售旺季，加大了推盤的速度。7月份南昌市有25個(gè)樓盤開盤，8月份達(dá)28個(gè)，其中8月最后一周開盤樓盤多達(dá)11個(gè)，創(chuàng)今年單周開盤記錄。9月份預(yù)計(jì)開盤樓盤多達(dá)40個(gè)，其中新盤6個(gè)，這是去年10月份以后首次如此多的樓盤開盤。

　　在銷售市場(chǎng)“金九”開門不紅的情況下，供應(yīng)量大增意味著南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更加嚴(yán)峻的銷售壓力。據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，到9月13日，可售新建商品房數(shù)量達(dá)9200余套。

　　數(shù)據(jù)在下跌板塊表現(xiàn)差異較大

　　江西同致地產(chǎn)有關(guān)研究人士稱，7月份南昌市共有5個(gè)樓盤銷售均價(jià)在萬(wàn)元以上，價(jià)格區(qū)間8001元/平方米以上房源供應(yīng)面積占總量的45.02%。到8月就明顯下降，使得8月推盤折后均價(jià)回落到7189元/平方米，環(huán)比下跌一成多，這是南昌房?jī)r(jià)近半年首次下跌。不過(guò)，實(shí)際上并非如此，房?jī)r(jià)只是整體上回調(diào)，各板塊表現(xiàn)差異較大。多個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)仍在上漲，蓮塘板塊的昌南客運(yùn)站片區(qū)、新建板塊和灣里板塊的環(huán)比漲幅在5%以上。

　　分析：年內(nèi)南昌房?jī)r(jià)上漲乏力

　　為控制房?jī)r(jià)，南昌今年房?jī)r(jià)同比漲幅“紅線”為不超10%。但是，“限購(gòu)令”后南昌新建商品房?jī)r(jià)整體仍呈微幅上升的態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，從今年3月～8月，南昌新建商住房?jī)r(jià)環(huán)比并未下跌過(guò)，環(huán)比最高漲幅為0.3%，最低為持平，意味著南昌房?jī)r(jià)整體還在漲。7月份新建商住房同比上漲達(dá)9.4%，距離“紅線”近在咫尺。記者日前從有關(guān)渠道了解到，因?yàn)?月份的房?jī)r(jià)漲幅較高，住建部下發(fā)文件，要求南昌嚴(yán)控房?jī)r(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，鑒于南昌的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，年內(nèi)同比漲幅不超10%，那就在某種程度上意味著留給房?jī)r(jià)上漲的空間十分有限。為了不被問(wèn)責(zé)，若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，不排除南昌出臺(tái)更嚴(yán)厲舉措控制房?jī)r(jià)。所以，年內(nèi)南昌房?jī)r(jià)上漲受到“紅線”壓力，難有表現(xiàn)。

　　同致地產(chǎn)高級(jí)研究員姜道林表示，2008年底時(shí)，南昌商品房銷售率一度跌至30%，甚至更低一些，當(dāng)前60%左右的銷售率還算可以，能滿足開發(fā)商的回款問(wèn)題，不至于出現(xiàn)資金斷裂。若維持現(xiàn)行的房市調(diào)控政策，今年南昌房?jī)r(jià)整體下跌的概率不大，除非還有更嚴(yán)厲的舉措。

　　“還沒有到價(jià)格下跌的時(shí)候，只不過(guò)是上漲的速度會(huì)放慢。”一位房地產(chǎn)商坦言。

　　記者秦謙、首席記者黃培紅/文