調(diào)控效果顯現(xiàn)樓市拐點(diǎn)即將出現(xiàn) 新房滯銷帶來現(xiàn)金流趨緊

　　在滬指跌破前期低點(diǎn)創(chuàng)下14個(gè)月新低的同時(shí)，房地產(chǎn)指數(shù)也迭創(chuàng)新低。昨日，房地產(chǎn)指數(shù)大跌2．37%，報(bào)收496．81點(diǎn)，盤中最低496．69點(diǎn)，創(chuàng)下2010年7月2日以來的新低，其中萬科A大跌3．47%，報(bào)收7．78元。地產(chǎn)股跌幅之所以較大主要源于持續(xù)不斷的樓市調(diào)控。

　　樓市調(diào)控壓縮房企營收

　　通常每年的9－10月是房屋銷售的旺季，在限購政策出臺(tái)的2010年四季度，A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入更是達(dá)到了1927．0億元的歷史峰值。不過，隨著樓市調(diào)控的深入，2011年以來，房企營業(yè)收入大幅下降。營業(yè)收入的下降帶來的無疑是凈利潤的下滑。A股房企在過熱趨勢(shì)凸顯的2010年四季度凈利潤達(dá)到345．5億元。然而，隨著2011年開始，受調(diào)控政策影響房企凈利潤有所下降，今年一季度降至107．2億元，季度環(huán)比降幅68．97%。

　　二季度開始，一些大型房企開始轉(zhuǎn)變營銷策略，業(yè)務(wù)逐漸開始向不設(shè)置限購政策的二三四線城市拓展，或積極參與保障房建設(shè)等，使整體營收略有回升。數(shù)據(jù)顯示，今年二季度A股房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1003．6億元，漲幅達(dá)50%，高于2010年同期20．5%的漲幅。

　　其中，萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金融街四家房企的營業(yè)總收入規(guī)模居前，分別為120．18億元、115．84億元、52．58億元、32．35億元，其占二季度房企營業(yè)總收入的32%。營業(yè)總收入的增加，一定程度上帶動(dòng)了凈利潤增長。

　　不過，業(yè)內(nèi)分析人士指出，在樓市調(diào)控拐點(diǎn)即將出現(xiàn)之際，二季度房企銷售收入環(huán)比上升的勢(shì)頭或不能持續(xù)，8月份銷售數(shù)據(jù)已現(xiàn)端倪。

　　商報(bào)記者查閱發(fā)現(xiàn)，8月份萬科、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)三家龍頭業(yè)績均出現(xiàn)了負(fù)增長。

　　A股房企存貨逾1．2萬億元

　　ChinaVenture投中集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，124家A股房地產(chǎn)企業(yè)存貨累計(jì)量在2009年第三季度以來，呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)。從2009年三季度的6683．9億元上升至2011年二季度的12333．7億元。

　　其中，萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別以1713．66億元、1392．57億元、605．90億元和444．70億元的存貨規(guī)模位居前四位，該四家之和占二季度A股房企存貨總規(guī)模的34%。

　　庫存之所以急劇增加，源于2010年各家房地產(chǎn)企業(yè)集中拿地，按原有計(jì)劃，2011年應(yīng)是樓盤集中竣工并開始出售的時(shí)間，但在2011年初，國家各項(xiàng)房地產(chǎn)限購、限貸政策的出臺(tái)，擾亂了房地產(chǎn)的原有步伐，從而使樓盤積存量不斷增加。

　　同時(shí)，A股房企平均存貨周轉(zhuǎn)率從2010年四季度的126倍下降至2011年二季度的33倍，如此大幅度的下降直接反映出房企的存貨周轉(zhuǎn)減慢，銷售能力降低，營運(yùn)資金被存貨占用的比例增多的現(xiàn)狀，相應(yīng)地會(huì)影響到房企的短期償債能力和獲利能力。

　　開發(fā)商手中現(xiàn)金流趨緊

　　在房屋銷售量日趨下降的背景下，房地產(chǎn)商手中的現(xiàn)金流也開始趨緊，ChinaVenture投中集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，A股房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金規(guī)模在2010年四季度達(dá)到最高值2755．7億元，此后2011年開始下降，今年一季度較去年四季度下降161．8億元至2593．9億元，二季度較一季度略有回升，達(dá)到2696．2億元。

　　此外，A股房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款規(guī)模也從2010年四季度的136．1億元下降至2011年二季度的122．5億元，下降幅度達(dá)10%，而2011年二季度的營業(yè)總收入較2010年四季度下降47．9%相比，上市房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款下降幅度低于營業(yè)總收入的下降，此舉表明房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入下降并非由銷售款項(xiàng)暫未到賬引起，而是由實(shí)質(zhì)性的滯銷引起。

　　A股房企毛利率無明顯下降

　　盡管樓市調(diào)控在某種程度上抑制了市場需求，2009年三季度至今，房企營業(yè)收入和凈利潤波動(dòng)較大，但房地產(chǎn)銷售毛利率在2010年以后則無大幅波動(dòng)。

　　ChinaVenture投中集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，今年的前兩個(gè)季度房地產(chǎn)企業(yè)的平均毛利率較2010年的四個(gè)季度不但沒有下降，且有小幅提升，其中2011年二季度達(dá)到41．9%，今年一季度更是高達(dá)42．1%。

　　此舉表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來，房地產(chǎn)企業(yè)普遍在控制成本上下了較大的功夫，也即營業(yè)收入的下降幅度小于成本的下降幅度。

　　今年二季度，毛利率最高的四家分別為S前鋒77．7%、天倫置業(yè)76．1%、金豐投資75．7%、榮豐控股75．6%。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控政策只是暫時(shí)抑制了房屋的有效需求，房地產(chǎn)企業(yè)在政策的‘打壓’下正不斷變化營銷策略，尋找新的創(chuàng)收出路。”ChinaVenture投中集團(tuán)表示。