來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
發(fā)布時(shí)間:2011年09月22日
多條“輸血”管道遇阻的艱難情勢(shì)下,房地產(chǎn)基金或在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)成為開發(fā)商融資的主流。
“民間高利貸流入房地產(chǎn)的估計(jì)達(dá)幾千億,與其天天小心防范,不如通過房地產(chǎn)基金投資給開發(fā)商。目前的收益率是20%-30%。”中歐國(guó)際工商管理學(xué)院近日在深圳主辦的房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇間隙,中城聯(lián)盟投資基金董事總經(jīng)理路林對(duì)記者表示。迄今,該公司房地產(chǎn)基金余額40億元,而自此業(yè)務(wù)開展以來,投資總量已達(dá)100億元。
城市商業(yè)銀行資金清算中心王世豪上周日在上海交通大學(xué)地產(chǎn)金融論壇稱,銀行給予房地產(chǎn)業(yè)的各類貸款已高達(dá)20萬億元,今后不太可能再給開發(fā)商放貸,開發(fā)商融資渠道從此改變。
清科研究中心提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1-8月,共有12只可投資于中國(guó)的私募房地產(chǎn)基金完成募集,募資總額為12.77億美元(合人民幣82億元)。其中,人民幣私募房地產(chǎn)基金11只,募資8.77億美元,外幣基金1只,募資4億美元。
市場(chǎng)突進(jìn),風(fēng)險(xiǎn)亦在累積。路林表示,房地產(chǎn)信托已出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)基金目前尚未出現(xiàn),但兌付也是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。為此,各基金公司采取的通常做法是三層“保險(xiǎn)”:擁有股權(quán)及股權(quán)質(zhì)押、母公司擔(dān)保和資產(chǎn)處置與戰(zhàn)略合作方一直從事再開發(fā)處置。
開發(fā)融資格局生變
近期部分銀行私人銀行部關(guān)閉房地產(chǎn)基金募資通道,將令市場(chǎng)承受壓力。
國(guó)內(nèi)開發(fā)商躺著吃銀行低息資金,高杠桿融資獲利的時(shí)代或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。
王世豪表示,銀行投放房地產(chǎn)的貸款已超20萬億,其中,開發(fā)貸款6萬億,住房按揭貸款6萬億,土地儲(chǔ)備貸款5萬億,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款3萬億-4萬億。這20萬億在目前銀行業(yè)50萬億貸款中占比已足夠大。
建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示,2010年的房地產(chǎn)投資是2001年的7.6倍,全產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)銀行貸款資金依賴度約70%,未來貨幣政策預(yù)期將縮緊,開發(fā)商融資應(yīng)轉(zhuǎn)型,“過去注重間接融資和債權(quán)融資,今后必須關(guān)注直接融資與股權(quán)融資”。
從目前政策看,房地產(chǎn)基金除按合伙企業(yè)法運(yùn)作,沒有更多的監(jiān)管限制,這給此細(xì)分市場(chǎng)帶來潛在增長(zhǎng)空間。
清科研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示,房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升,全年共有10只基金募集到位18.59億美元,去年底總量為500億元。今年繼續(xù)突進(jìn),1-8月12.77億美元的募集量相當(dāng)于去年全年的70%,總量近600億元。
但路林表示,這一數(shù)量或許有水分,不少房地產(chǎn)基金號(hào)稱給予房地產(chǎn)的投資實(shí)質(zhì)上處于“承諾狀態(tài)”。
“缺錢的主要是資本金不足的房地產(chǎn)企業(yè)和擴(kuò)張性企業(yè),大部分是銀行融資零增長(zhǎng),IPO、增發(fā)、公司債、可轉(zhuǎn)債等途徑都籌不到錢。”路林說。
不過,業(yè)內(nèi)人士透露,近期部分銀行私人銀行部關(guān)閉房地產(chǎn)基金募資通道,將令市場(chǎng)承受壓力。去年底房地產(chǎn)基金500億規(guī)模中,200億是通過私人銀行募集而來。
“此前我們‘兩條腿’走路募資,一是自給自足募集,二是通過私人銀行。我們?cè)?月份與招行私人銀行部合作發(fā)了8億元的房地產(chǎn)基金,此后就合作少了。”路林稱。
風(fēng)險(xiǎn)處理前置
房地產(chǎn)信托已有部分項(xiàng)目出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn),這亦給房地產(chǎn)基金敲響警鐘。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)顯示,8月份全國(guó)70個(gè)大中城市,新建商品住宅價(jià)格下降或持平城市共46個(gè),與7月相比增加15個(gè)。其中,北京、上海、廣州、深圳等一線城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)兩個(gè)月停漲持平。
房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)基金也造成一定壓力。
路林對(duì)記者稱,國(guó)內(nèi)現(xiàn)在做房地產(chǎn)基金的有三類管理人。一是開發(fā)商,二是做資本市場(chǎng)的傳統(tǒng)PE,還有就是如中誠(chéng)聯(lián)盟一樣的第三方。
目前,房地產(chǎn)信托已有部分項(xiàng)目出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn),這亦給房地產(chǎn)基金敲響警鐘。路林認(rèn)為,基金風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵之一在于前端篩選項(xiàng)目,其戲言“沒有一尺厚資料的項(xiàng)目不做”。
他表示,中誠(chéng)聯(lián)盟基金篩選項(xiàng)目,首先會(huì)選擇有成長(zhǎng)性的市場(chǎng),比如目前三亞的項(xiàng)目絕對(duì)不敢投。
其次,看合作的開發(fā)商,只跟好的母公司或背景公司合作,比如烏魯木齊有市場(chǎng)前景很好的項(xiàng)目,但沒有很好的操盤手,就會(huì)放棄。目前其是從中誠(chéng)聯(lián)盟內(nèi)的59個(gè)開發(fā)商中篩選項(xiàng)目。
第三,考察擬投開發(fā)商的項(xiàng)目是否是其優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。
路林告訴記者,基金的退出期限一般是3-5年,房地產(chǎn)市場(chǎng)下行,可能出現(xiàn)5年到期不能兌付的風(fēng)險(xiǎn),或成為爛尾樓,發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)。
“我們有一個(gè)項(xiàng)目,成立了合資公司,股權(quán)、債權(quán)都進(jìn)去,同股、同權(quán)、同債進(jìn)去以后,這個(gè)項(xiàng)目沒有拿到,怎么辦?一種是按照約定條件退出去,還有一種是資產(chǎn)置換,要有戰(zhàn)略合作的第三方大企業(yè)進(jìn)來,我們一起進(jìn)行再開發(fā)處置。”他說。
或許是為了降低風(fēng)險(xiǎn),目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的期限相對(duì)較短。清科研究中心分析師傅喆對(duì)記者稱,相較普通私募股權(quán)投資基金,目前我國(guó)私募房地產(chǎn)基金多為“項(xiàng)目基金”,即具備一定項(xiàng)目?jī)?chǔ)備后再募集資金,投資期也相對(duì)較短,2-3年。