9月25日，綠地中央廣場推出精裝寫字樓峰創(chuàng)國際，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當日銷售203套，勁銷93%，總銷售金額突破5億，創(chuàng)下國內(nèi)寫字樓銷售速度之最。我們在為此感到驚訝的同時，也發(fā)現(xiàn)紅谷灘正迅速轉(zhuǎn)換著CBD這一城市角色——住宅潮涌過后的寫字樓熱浪，順理成章。

　　同樣在上周，紅谷灘一宗12.23畝大小的地塊，經(jīng)過長達一小時激烈角逐競標，最終花落博能集團，以1190萬元/畝成交，溢價率達到80%，樓面地價達到4462元/㎡，此次也是博能集團繼佰瑞琪寫字樓后再次進軍紅谷灘。中原地產(chǎn)分析認為，此次地塊的高價成交表明了開發(fā)企業(yè)對紅谷灘商業(yè)性質(zhì)的地塊充滿信心。業(yè)內(nèi)人士認為，CBD定位、市政配套等優(yōu)越條件使紅谷灘成為南昌寫字樓最為集中的區(qū)域，也成為客戶購買首選區(qū)域。

　　紅谷灘寫字樓跨越性增幅

　　據(jù)同致地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年南昌市區(qū)有綠地中央廣場·元創(chuàng)國際、洪客隆·國際金融中心、金域名都·首座、南賓國際中心等四個項目推出寫字樓產(chǎn)品，共13.59萬㎡。相比之下，今年寫字樓推售量有較大增幅，尤其是紅谷灘板塊。

　　聯(lián)發(fā)廣場營銷總監(jiān)黃加林認為：“早期紅谷灘的住宅產(chǎn)品較多，隨著CBD功能定位的轉(zhuǎn)變，紅谷灘未來的寫字樓供應(yīng)量會出現(xiàn)較大的增幅。”

　　據(jù)了解，今年紅谷灘板塊已經(jīng)有時間廣場、佰瑞琪、綠地中央廣場·峰創(chuàng)國際、聯(lián)發(fā)廣場、洪客隆·國際金融中心等多個寫字樓項目陸續(xù)入市，其中綠地中央廣場·峰創(chuàng)國際入市體量超過5萬㎡，聯(lián)發(fā)廣場近期推售體量也將超過4萬㎡。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年紅谷灘板塊已推或近期推出的寫字樓將超過16萬㎡。

　　“預(yù)計今年整個南昌市的寫字樓推售量實現(xiàn)跨越式發(fā)展，有可能是2010年的2倍。”洪客隆地產(chǎn)營銷策劃部經(jīng)理徐凱大膽估計。

　　高端寫字樓集中入市

　　集中入市的這一批高端寫字樓，吸引了較多自擁客。

　　“開盤首日就銷售達93%，我們對這樣的銷售業(yè)績也感到非常喜出望外。”綠地集團南昌房地產(chǎn)事業(yè)部市場營銷部項目策劃總監(jiān)鄧克敏稱：“峰創(chuàng)國際相對于去年的元創(chuàng)國際，無論從外部環(huán)境還是本身的硬件設(shè)施，都有很大的提高。”據(jù)了解，峰創(chuàng)國際的客戶主要為自擁客，品牌企業(yè)為主。

　　黃加林認為，紅谷灘中心區(qū)集中了絕大多數(shù)高端寫字樓，商務(wù)感、地標感都比較強，如聯(lián)發(fā)廣場、綠地中央廣場、國際金融中心等都是超過200米的超高建筑。“聯(lián)發(fā)廣場配了16部電梯，1000個車位，這是老式寫字樓完全不可比擬的。”黃加林說。

　　不僅在電梯、空調(diào)、智能化設(shè)備等硬件配置上提升了一個臺階，這一批寫字樓在物管上也下了大功夫。徐凱說：“物業(yè)管理是體現(xiàn)一個寫字樓物業(yè)升值及租金規(guī)模增長的重要組成部分。”據(jù)了解，綠地中央廣場、洪客隆國際金融中心聘請了世邦魏理仕，而聯(lián)發(fā)廣場請來了寫字樓管理專家第一太平戴維斯。

　　寫字樓投資客比例增加

　　住宅限購，為商業(yè)地產(chǎn)市場推波助瀾。“由于限購的原因，今年投資客的比例增加了。”黃加林表示，寫字樓門檻高，一些開發(fā)企業(yè)將面積劃分比較小，降低投資門檻，促進銷售。個人投資客進入市場，使開發(fā)企業(yè)的推售方式也多樣起來。

　　徐凱表示：“為了保證后期品質(zhì)及便于物業(yè)管理，在銷售上，往往基本以整層銷售或者是幾套一起捆綁銷售的方式推出，當然有些寫字樓可能會根據(jù)客戶層面的需要以單套小面積出售。”但就目前來看，分散單套小面積出售的數(shù)量市場上還是比較少。

　　相較于企業(yè)自用，個人投資群體則基本以投資小面積寫字樓為主。“個人投資注重投入規(guī)模及本身按揭的承受壓力，更關(guān)注總價、周邊環(huán)境及能實現(xiàn)的租金、未來發(fā)展的前景。”徐凱認為，寫字樓不受限購、貸款政策影響，但要求首付5成以上，貸款期限最長不超過10年，且總價高，因而銀根收緊的形勢下，貸款方面也面臨了一些問題。

　　鄧克敏認為，目前部分銀行受額度限制已經(jīng)對寫字樓產(chǎn)品實行限貸，對整個寫字樓市場是有一定的影響，主要的影響客戶購買心理。

　　■記者張?zhí)鹛?文