房子是大家茶余飯后永恒的話題，不管男女、老少、高薪工薪、投資客抑或剛需購(gòu)房者，聚在一起時(shí)必談房子。買房跟結(jié)婚一樣，已經(jīng)成為人生一大事，有房一族似乎就能背靠大樹(shù)好乘涼了。而且大多人都覺(jué)得房產(chǎn)總是會(huì)上漲，對(duì)這種觀點(diǎn)蘇西是持保留態(tài)度的。80后的蘇西在一家銀行工作，2010年初她在公司附近買了一套小戶型，現(xiàn)在一年半過(guò)去了，房產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，整體房?jī)r(jià)有所回落，雖然中心地段的房?jī)r(jià)并無(wú)下跌，但成交量萎靡，最近蘇西接到房地產(chǎn)中介的電話里，詢問(wèn)賣房的少了，而問(wèn)租房的多了起來(lái)。僵持的房?jī)r(jià)讓大多像蘇西一樣的業(yè)主持觀望態(tài)度，這進(jìn)一步催生了這些中心地段租金的上漲。

　　念金融專業(yè)的蘇西深知，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不過(guò)十來(lái)年的時(shí)間，可以說(shuō)并沒(méi)有經(jīng)過(guò)一個(gè)完整的周期，盡管其間有過(guò)一定的調(diào)整，如08年的房?jī)r(jià)大跌，但因?yàn)樘厥鈺r(shí)期的政策調(diào)控，并沒(méi)有形成完成的周期，從歷史的表現(xiàn)還不足以說(shuō)明發(fā)展趨勢(shì)。讀書(shū)的時(shí)候，蘇西就對(duì)比過(guò)國(guó)內(nèi)和美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)的房地產(chǎn)本身資產(chǎn)價(jià)格的年化增長(zhǎng)率在2%-3%左右，基本上只能打敗通脹，投資或運(yùn)作房地產(chǎn)產(chǎn)生主要的收益來(lái)源還在于通過(guò)翻新、裝修尋找合適的租戶獲取的穩(wěn)定租金收入。在看不到房?jī)r(jià)有大幅上漲的跡象時(shí)，蘇西覺(jué)得美國(guó)佬的做法還是值得借鑒的。翻新裝修后的小戶型房子在中心區(qū)很搶手，每月租金完全可覆蓋按揭房貸。

　　蘇西的做法有點(diǎn)類似REITs（房地產(chǎn)信托憑證）公司的運(yùn)作。REIT是Real Estate Investment Trust的縮寫(xiě)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的產(chǎn)品，屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs不是投資公司或共同基金；不是封閉式基金；也不是合伙關(guān)系。美國(guó)REITs大多數(shù)是股份制公司。以REITs形式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是公司的一種自愿選擇，需要滿足稅收法規(guī)要求，同時(shí)獲得特殊的權(quán)利和義務(wù)。REITs投資的范圍也不僅僅局限于住宅，還包括寫(xiě)字樓、停車場(chǎng)、工業(yè)廠房、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、公寓、酒店、度假村、醫(yī)院、自助式倉(cāng)儲(chǔ)和林場(chǎng)等，可以說(shuō)覆蓋了經(jīng)濟(jì)生活的方方面面。投資者買一套房之后，風(fēng)險(xiǎn)就集中在那一套房上，而REITs可以將風(fēng)險(xiǎn)分散化，更具投資價(jià)值。REITs管理人通過(guò)收購(gòu)、管理、租賃、變賣等形式直接進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理；租金收入和資產(chǎn)增值是REITs營(yíng)收的兩大重要來(lái)源；因此REITs兼顧了現(xiàn)金收入的穩(wěn)定性和資產(chǎn)增值的成長(zhǎng)性。

　　從REITs的盈利模式，蘇西找到一些啟示，“地段、地段還是地段”——這是房產(chǎn)投資不變的真理。炒房不如買入持有收租金，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候。專業(yè)事還是交給專業(yè)人。

（上海證券報(bào)）