??? 在關(guān)注和爭(zhēng)議聲中，“以房養(yǎng)老”再次進(jìn)入人們的視野。

????近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，明確提出，北京市鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。

????無獨(dú)有偶，中信銀行日前推出了一張針對(duì)中老年人的專屬借記卡“信福年華”，宣布率先在國(guó)內(nèi)試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

????中信銀行個(gè)貸部人士接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。

????該項(xiàng)業(yè)務(wù)申請(qǐng)的門檻比較高，申請(qǐng)貸款人名下至少要有兩套住房。養(yǎng)老按揭貸款最長(zhǎng)期限為10年，且貸款必須用于養(yǎng)老。“每個(gè)地方都可以做，因?yàn)樵圏c(diǎn)剛開始，有些客戶在咨詢，業(yè)務(wù)量還不是很大?！鄙鲜鲋行陪y行人士表示。

????“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”。房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估后，每月給房主發(fā)放固定資金。這種模式專門針對(duì)有產(chǎn)權(quán)房的老年人。房主身故后，由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣。所得用來償還貸款本息，其升值部分歸房主所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。

????中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，中信銀行推出的并非嚴(yán)格意義上的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，而是房屋抵押貸款，只不過針對(duì)的是老年人。

????尷尬的“以房養(yǎng)老”

????其實(shí)，“以房養(yǎng)老”并非新鮮事物。

????早在2003年，時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)的孟曉蘇便將“以房養(yǎng)老”這一理念介紹到了中國(guó)。幾年前“以房養(yǎng)老”在各地都曾進(jìn)行過試點(diǎn)，但最后都因市場(chǎng)反應(yīng)寥寥而終止。

????2007年10月，北京市某機(jī)構(gòu)試點(diǎn)通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)。但據(jù)媒體報(bào)道稱，該項(xiàng)目一直無人問津，因?yàn)椤昂芏嗬先松岵坏冒逊孔咏o外人住，對(duì)中介機(jī)構(gòu)也不信任”。目前，該項(xiàng)目已停止。

????2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式，但因真正符合條件的申請(qǐng)人很少，后不得不停止。

????近日，上海市閔行區(qū)法院的一紙判決讓“以房養(yǎng)老”再生尷尬。

????今年2月，上海市閔行區(qū)一家老年公寓與年近九旬的林老太簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議書，林將自有房屋產(chǎn)權(quán)變更為老年公寓，價(jià)值為55萬元；老年公寓為林養(yǎng)老送終。今年3月，林的兒子以母親的名義將老年公寓訴至法院。法院判決雙方簽訂的“以房養(yǎng)老”協(xié)議書及房地產(chǎn)買賣合同予以撤銷，老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至林老太名下。

????此案主審法官表示，目前人口老齡化問題日益突出，或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)不可回避的社會(huì)性管理課題。類似“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式目前仍處于探索階段，建議有關(guān)部門盡快出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)定與監(jiān)管制度。

????官方鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”

????此次，官方大力倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”，在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來，是時(shí)機(jī)已到?！半S著老齡化社會(huì)的到來，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養(yǎng)老’的辦法是可行的?！?br />
????首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院院長(zhǎng)謝太峰更向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》直言：“‘以房養(yǎng)老’概念的提出，反映出官方對(duì)于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)后出現(xiàn)的養(yǎng)老問題的復(fù)雜性和現(xiàn)實(shí)性的認(rèn)識(shí)?！?br />
????我國(guó)的養(yǎng)老現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。目前有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%。不能自理的失能老人約1036萬人，半失能老人約2135萬人，大中城市空巢家庭達(dá)到70%。

????“很明顯，進(jìn)入老齡化社會(huì)后，僅僅靠政府解決養(yǎng)老問題已經(jīng)是力不從心了，特別是如果要把全民包括農(nóng)民都納入社保體系，從未來看，僅靠政府解決養(yǎng)老問題，難度是比較大的。在政府的社會(huì)保障體系之外提出‘以房養(yǎng)老’，如果個(gè)人有住房，是可以作為個(gè)人養(yǎng)老方面的一個(gè)保障的?！敝x太峰告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。

????不少國(guó)家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對(duì)人口老齡化。

????在我國(guó)公共財(cái)政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情況下，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。

????但是，“以房養(yǎng)老”的有效推行，依然面臨著許多繞不過去的問題：比如70年房屋產(chǎn)權(quán)問題、房?jī)r(jià)下行問題等等。

????嘉賓

????顧云昌中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)?

????謝太峰首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院院長(zhǎng)?

????倪鵬飛中國(guó)社科院住宅研究室主任?

????陶立群中國(guó)老齡科學(xué)研究中心老齡社會(huì)保障與產(chǎn)業(yè)研究室主任

????銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人

????中信銀行個(gè)貸部人士

????“以房養(yǎng)老”并不適合所有人

????陶立群：“以房養(yǎng)老”可以作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充形式，但作為主要方式肯定不可取，會(huì)存在很大的社會(huì)問題。

????顧云昌：“以房養(yǎng)老”只是一種模式，不是所有家庭都能實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的。比如有的家里會(huì)把房子傳給子女，這是中國(guó)的傳統(tǒng)，要給后代留下一些東西?！耙苑筐B(yǎng)老”等于自己把房子消費(fèi)掉了，不留給子女，這恐怕在理念上、思維上都需要有一個(gè)轉(zhuǎn)變。

????謝太峰：對(duì)于大量低收入階層，沒有什么房子或者房產(chǎn)比較少的人來說，他只有一套房子，而且要居住，要靠這個(gè)房去養(yǎng)老是不現(xiàn)實(shí)的。而對(duì)于那些收入相對(duì)較高一些的，擁有幾套房產(chǎn)的人來說，“以房養(yǎng)老”對(duì)他的作用可能會(huì)更大一些。