香港金管局10月28日公布，今年第三季度的負資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)，由第二季的48宗，大幅增加至1653宗，涉及金額亦由5800萬大增至41.48億元。

　　香港市場分析人士及投行等機構(gòu)表示，上述負資產(chǎn)大升，反映在政府連番出招壓抑樓市下，樓價自高位滑落。

　　投行巴克萊更預計，未來兩年，香港樓價下跌幅度在25%-45%之間。香港樓市是否還會上演1997年之后自高位滑落50%-70%的一幕？

　　金管局統(tǒng)計，“去年的借貸人約15.8萬個，款項約410億元，而年初至今的新增貸款額則為210億元，借貸人達77830個。2009年、2010年及今年初至今的平均貸款，分別為230萬元、260萬元及270萬元。”絕大部分的負資產(chǎn)個案，是一些按揭成數(shù)達九成或以上的貸款，其中包括銀行職員的住屋按揭貸款和參與按揭保險計劃的貸款。

　　所謂“負資產(chǎn)”，即物業(yè)市值低于尚未清償?shù)你y行貸款。2003年6月底，香港負資產(chǎn)按揭個案接近10.6萬宗，占總業(yè)主人數(shù)的22%，創(chuàng)下歷史新高。

　　當年的情形正在重演嗎？美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝認為，2011年第三季度，負資產(chǎn)住宅按揭貸款占未償還按揭貸款總額為0.5%，與當年相比顯得微不足道。但他表示，若未來樓價大跌，負資產(chǎn)個案也會大幅急升，并打擊香港經(jīng)濟。

　　雖然負資產(chǎn)占整體貸款金額很小，但投行巴克萊報告表示，根據(jù)絕大部分負資產(chǎn)個案涉及按揭成數(shù)達九成或以上的貸款，估計現(xiàn)時銀行按揭估值較按揭物業(yè)價值至少低13%。

　　瑞銀的報告也顯示，雖然負資產(chǎn)只是占整體市場一個微不足道的比重，但變幅意味著香港樓市已到了轉(zhuǎn)折點。巴克萊分析師對香港房地產(chǎn)市場做出兩種假設情形，一種為“軟著陸”，另一種為“硬著陸”。在軟著陸的假設下，2012-2013年香港房價將下跌25%-30%，在硬著陸的假設下，2012-2013年香港房價將下跌35%-45%。

　　雖然香港樓價出現(xiàn)下跌，但來自內(nèi)地的買家，依然趨之若鶩。

　　香港中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年第三季一手豪宅市場，已知內(nèi)地個人買家比例，金額占55.6%，宗數(shù)占49.7%。二者均為有紀錄以來的新高，又是首次達到五成或以上的水平。并且，第三季占金額及宗數(shù)比例按季升11.4及8.5個百分點，第二季按季升9.9及6.3個百分點。數(shù)字連續(xù)兩個季度大幅跳升，反映內(nèi)地資金加快流入香港樓市。

　　“一如本地奢侈品市場，香港樓市高度依賴內(nèi)地購買力的支持。內(nèi)地買家占香港一手豪宅市場的份額逾五成，達到舉足輕重的地步。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析，雖然香港取消了投資移民涉及房產(chǎn)，但內(nèi)地樓市調(diào)控趨緊，一線城市的限購，使得樓市投資需求基本無法入市，手頭資金充裕的富裕人士或從內(nèi)地樓市獲利退出的投資客，也轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港。

　　香港開發(fā)商也仍在加速推盤。美聯(lián)集團執(zhí)行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，香港新盤交投于年底前將持續(xù)活躍，預期全港可推出一手單位近5200個，全年一手注冊金額可望挑戰(zhàn)1400億港元的歷史新高。新鴻基地產(chǎn)日前推出旗下將軍澳新盤“天晉”，首批50個單位以平均尺價12698港元創(chuàng)出同區(qū)新高，幾乎2倍于同區(qū)鄰近的二手樓盤。

　　“內(nèi)地買家很多都是一次性付款，或者只有兩三成按揭。”另一香港開發(fā)商人士透露，樓價小幅變化對內(nèi)地買家沒有太大影響。