來源:晶報(bào) 作者:佚名 發(fā)布時間:2009年07月01日
6月27日,上海“蓮花河畔景苑”一幢13層的高樓以一種令人驚訝的姿態(tài)倒塌了。據(jù)報(bào)道,這個小區(qū)的房子已經(jīng)售出,已購房的業(yè)主遭遇了一場無妄之災(zāi)。其實(shí),這一樓盤只是一個比較極端的典型。在房地產(chǎn)業(yè)大干快上的背后,因樓盤質(zhì)量而產(chǎn)生的糾紛比比皆是,但在強(qiáng)勢的開發(fā)商面前,業(yè)主維權(quán)非常艱難。
目前近200名業(yè)主形成了初步的幾點(diǎn)意見:由于房屋存在質(zhì)量和建筑隱患,要求立即退房;一周之內(nèi)停止銀行的還貸;要求開發(fā)商在1個月內(nèi)退還房款,支付合同上5%的違約金,賠償銀行利息,參考同地段房價補(bǔ)償原購房差價,支付動遷過渡安置及補(bǔ)償費(fèi)用等。
在我看來,業(yè)主們提出的只是一些起碼的要求。試想,對于沒倒塌的其它幾棟樓,即便是有關(guān)部門做出了“無質(zhì)量問題”的鑒定,有誰還敢安心入住嗎?但他們的要求能夠得到落實(shí)嗎?可能的爭議正在醞釀。有專家已經(jīng)發(fā)表了看法,“樓房倒塌的主因要從地質(zhì)方面來考察”,屬于不可抗力因素導(dǎo)致,言下之意是開發(fā)商無須承擔(dān)責(zé)任。
我個人很懷疑,“地質(zhì)原因”怎么就像“斬首行動”一樣恰好精確地降臨在這一棟樓所在的微小區(qū)域內(nèi)?即便是如此,是不是開發(fā)商就無須承擔(dān)責(zé)任呢?回應(yīng)這個問題,需要界定的是“地質(zhì)原因”導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由誰承擔(dān)?
有真實(shí)的例子與之類似:某石油公司簽訂了一份在某個時間從中東向歐洲一家工廠輸送石油的合同,由于石油產(chǎn)地爆發(fā)了戰(zhàn)爭,導(dǎo)致石油公司無法履約;于是工廠就石油公司違反合同一事起訴,要求索賠金額等于如果石油能如期運(yùn)到可以實(shí)現(xiàn)的利潤額。
戰(zhàn)爭屬于典型的不可抗力因素,是在中東經(jīng)營的企業(yè)都要面對的風(fēng)險(xiǎn),這個風(fēng)險(xiǎn)須由合同的一方來承擔(dān),由于合同沒有事前約定這一風(fēng)險(xiǎn)的分配,所以法院必須在雙方之間分配這一風(fēng)險(xiǎn)。而法院必然遵循如下原則進(jìn)行判決:把損失分配給能以最低成本承擔(dān)這種損失風(fēng)險(xiǎn)的一方。在這個案例中,石油公司顯然具有更強(qiáng)的對中東地區(qū)戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)的判斷能力,且更有辦法采取措施消除戰(zhàn)爭的影響。據(jù)此,法院應(yīng)該要求石油公司來為此負(fù)擔(dān)責(zé)任。事實(shí)上,1967年的中東戰(zhàn)爭造成了大量的類似糾紛,而法院正是這樣判決的。
遵循誰最有能力控制風(fēng)險(xiǎn)、誰就應(yīng)該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則,將能夠減少事故的發(fā)生。在上海倒塌樓案例中,開發(fā)商顯然最具有風(fēng)險(xiǎn)控制能力,完全可以在設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)上將所謂“地質(zhì)原因”帶來的坍塌風(fēng)險(xiǎn)控制住。因此,若開發(fā)商試圖以此而卸責(zé)是完全不能成立的。
事情的最新進(jìn)展和那些濫俗電影中的劇情一樣毫無懸念。目前被曝光的開發(fā)商的一些股東“疑似政府工作人員”,該小區(qū)樓面低價只及周邊同期樓盤的三分之一。隱隱約約的腐敗正在浮出水面。只是,管理部門在調(diào)查事故責(zé)任和查處腐敗時,必須要意識到,業(yè)主們是最實(shí)質(zhì)性的利益受損群體,他們的權(quán)益必須無條件得到保障。
(作者為上海金融與法律研究院研究員)
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