“在這樣一個樓市的冬天，生存是最重要的”

本報記者 董映頡 北京報道

新的一年，對于房企來說，似乎并沒有帶來任何新的氣象。樓市有如新年的天氣，漸行漸冷。

“今年的樓市有一個漫長的冬天。”北京一家房地產企業(yè)的老板李群（化名），望著窗外長安街邊一棟剛剛封頂卻已經停工了的高端住宅樓盤，頗多感慨。

為了能度過這個漫長的冬天，用李群的話來說，他“能用的辦法都用了，現在不為賺錢，只要能留得住青山，全身而退，就算是很滿意的了”。

停工的停工 封盤的封盤 “現在已經不再考慮促銷降價了，”李群面對記者，有些無奈，“買房的人總希望房價能降到底，但多少才是底，根本沒人知道，我們即使一降再降，買房人總覺得還能再降。”

李群的公司規(guī)模不大，公司正在做的項目只有三個，都是普通住宅項目，一個在北京房山，另外兩個分別在天津的薊縣和武清。

2011年6月份，李群北京房山的項目已經領到了預售許可證。當時，樓市調控剛開始不久，李群和他的銷售團隊盡管已經有點感受到了“山雨欲來風滿樓”的味道，但因為當時房價并沒有實質性的下降，因此，預熱了兩個月之后，李群以均價13800元/平方米的價格開始進行一期銷售。

然而，也就是在2011年8月份，北京樓市成交量急劇下降，整體價格停漲，而此前漲勢洶洶的通州房價，也開始不斷地“跳水”。因此，李群的樓盤開盤之后，銷售就顯得相當冷淡。

2011年10月份，當萬科、綠地、金地在房山的樓盤掀起了促銷打折之風的時候，他的樓盤也曾經試圖用降價來吸引客戶回籠資金，但他馬上就發(fā)現，“與大牌房企拼價格，那將死得更快”。

“與同區(qū)域的知名項目相比，比如中糧萬科長陽半島等，我們這種小開發(fā)商做的項目本來就沒有很大的價格優(yōu)勢和降價空間，”李群告訴記者，“降價之后，即使房子賣出去，也還是賠的。”

因此，李群做了一個他并不愿意做的決定——暫時“封盤”。“到2011年年底，你就真覺得房子是一點兒也賣不動，有幾個看房的，一看就沒什么意向，”李群是北京人，操著一口地道的京片子，“所以干脆自己也就不想賣了。”

“就是想先停一段時間，過完年再說，一方面看看政策方向，另一方面年前本來就是個淡季，房子不賣了還少花些成本。”李群說。

不但已經進入預售程序的樓盤封盤不賣了，武清項目的主體已經建成70%的項目也決定先停工不建了。

“房子賣不出去，資金回不來，貸款也沒法貸，現在也就維持公司正常運轉，武清那邊只能停工。”李群告訴記者，“否則，年底建筑公司的錢都結不了。”

事實上，在2011年10月份前后，李群就已經開始從擔保公司進行拆借，騰挪資金了，無奈短期拆借的利息越來越高，樓盤銷售又不順利，李群感到壓力越來越大。他表示，要想過冬，就得控制開發(fā)量、把握開發(fā)節(jié)奏、提高資金周轉率，因為對于小房企來說，“穩(wěn)住現金流最關鍵”。

賣項目求生存

同樣也是在2011年底，李群將手中天津薊縣的項目轉讓給了當地一個國資背景的開發(fā)商，收回資金1.2億元人民幣。

“薊縣的項目前期只開發(fā)了大概30%，當地的這家開發(fā)商看上了那塊地，我們基本按照土地價格加上前期投入的資金，按成本價轉讓給他們了，沒掙著錢但也算沒賠。”李群說。

李群給記者算了一筆賬。如果在當地建20萬平方米的商品房，每天僅是銀行的利息、稅費等就至少要支出20萬元。而從市場來看，現在的樓市狀況是購房者持幣觀望。“賣不出房，后續(xù)資金跟不上，工錢、貨款都會壓的你難以喘息。”李群告訴記者。

“現在靠賣幾套房子回籠資金，可以說是杯水車薪，根本解決不了問題，”李群表示，“雖然直接轉讓項目，掙不到什么錢，但是就回籠資金來看，卻快得多，相當于一下子賣掉幾十套房子。”

收回來的1億多資金，李群沒有再繼續(xù)投資房地產，用他的話來說，他深刻地懂得老太太賣雞蛋的哲學，如果將雞蛋放在一個籃子里，那是非常危險的一件事情。因此，李群用現有的資金投資了一家文化企業(yè)，“現在，專門從事房地產開發(fā)的人，除非是招保萬金那樣的大企業(yè)，要不然那日子就難過了，你看連星河灣都開始賣白酒了。”李群打趣著說。

2012年初，李群在給員工開會時表示，將公司的發(fā)展基調定位為“求穩(wěn)”為主，“在這樣一個樓市的冬天，無論經營什么，生存是最重要的，熬過冬天，春天也就不遠了。”