2012房價回落已是大勢所趨，上半年是剛性需求出手的時機所在。

采寫︱《小康•財智》記者 劉彥華

特價房、一口價房、秒殺房……眼看著不少樓盤優(yōu)惠促銷，很多人因難下決心，在無奈與糾結(jié)中度過了2011。邁入2012，面對調(diào)控可能持續(xù)的預期，房價走勢如何判斷？何時才是抄底的好時機？

房價下降成定局

在樓市調(diào)控的持續(xù)作用之下，2012房價回落已是大勢所趨。國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的11月份70個大中城市房價指數(shù)顯示，70個大中城市住宅銷售價格繼10月之后，再次下跌。在70個指標城市中，房價環(huán)比平均出現(xiàn)了下調(diào)，環(huán)比房價下調(diào)超過0.5的6個城市中全部為限購城市，限購的40個城市中有30個城市出現(xiàn)了房價環(huán)比下調(diào)，7個城市房價停漲。

“當前樓市調(diào)控的方向是對的，房價需要回歸合理價位，有可能會下跌30%。”中國全國人大財經(jīng)委副主任賀鏗表示，“樓市調(diào)控政策要堅持，但不能太急，尤其是價格不能跌得太急，否則中國經(jīng)濟受不了。”

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則認為，房價的合理價位應該低于GDP與人均收入的增長，高于CPI與PPI的增幅。“房價環(huán)比回調(diào)至少會持續(xù)到今年一季度。”

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅預計，未來一線城市及部分房價漲幅過快的二線城市，房價降幅可能會達到15%至20%，其他二三線城市受看跌預期影響，房價回落也有望達到10%左右。

經(jīng)濟學家謝國忠更是多次強調(diào)，中國房價平均會降50%，可能會分三年跌，在2014年調(diào)整完。

看跌房價預期并非偶然。從銀根看，2012年將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。即便2011年12月5日，央行宣布了人民幣存款準備金率下調(diào)0.5個百分點，業(yè)界也普遍認為此信號對房貸影響不會太大，因為貸款額度都已經(jīng)定好。

從市場需求看，投資投機型需求在今年仍將受到大力遏制，北京、上海等20多個城市已經(jīng)明確表態(tài)將繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

而供給方面，2011年各地中小戶型商品房和保障房供地與建設比重均明顯增加，再加上市場成交低迷造成的庫存增加，今年基本上不具備因短缺去搶購的條件。

不過，業(yè)內(nèi)人士同時提醒，不排除個別二、三線城市房價今年仍然上漲的可能。

調(diào)控繼續(xù)發(fā)力

2011年，中國樓市經(jīng)歷了以限購、限貸、限價為主要內(nèi)容的最嚴厲調(diào)控，市場上甚至一度出現(xiàn)了房價是總理說了算還是總經(jīng)理說了算的爭論。不過，事實再次證明，中國樓市就是個政策市。

面對2012，宏觀經(jīng)濟下行的走勢以及地方政府“扛不住”的可能，讓很多人一度認為調(diào)控政策可能走向?qū)捤?。對此，中央非常果斷地拋出了自己的底線：“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”

在住建部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮看來，這理所應當，因為觀望不等于市場飽和，中國將在很長一段時期內(nèi)處于住房絕對短缺狀態(tài)。在陳淮的理解，2012堅持調(diào)控不放松主要包括三個方面，即加快保障房建設的決心不動搖；擠出過度占有資源的需求不動搖；地方政府問責制不放松。

“市場低迷”、“成交量大幅下降”此類言辭頻頻出現(xiàn)于各大媒體報道中，但是中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強卻用數(shù)據(jù)證明房地產(chǎn)市場沒有人們所想象的那么低迷。據(jù)其介紹，從銷售數(shù)據(jù)來看，2011年前11個月，賣了近9億平米，和去年相比，同比增加將近9%。另外，新開工面積、施工面積也依然保持在20%以上的增長。“不過，我們結(jié)合房價的數(shù)據(jù)來看，投資已經(jīng)連續(xù)四個月環(huán)比負增長。新開工面積，出現(xiàn)連續(xù)幾個月的下滑。房價出現(xiàn)停漲，或者說漲幅趨緩。行業(yè)下行的態(tài)勢非常明顯”。

根據(jù)中央部署，2012年要繼續(xù)推進“房產(chǎn)稅改革試點”。據(jù)財政部財政科學研究所所長賈康透露，“未來房產(chǎn)稅進一步推開的大方向已經(jīng)明確。雖然目前還未到全面推開的地步，但年底將會對重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點情況進行總結(jié)，屆時會出臺下一步擴大試點的方案。”

而對于何時取消備受爭議的限購政策，多位專家認為房產(chǎn)稅會是限購的替代政策，隨著房產(chǎn)稅開征進程的加快，限購令取消的日子也指日可待。對此，陳淮也表示，不在于技術(shù)性困難，關(guān)鍵在于有沒有決心。

不過短期內(nèi)并未看到取消限購令的可能，2011年12月初，住建部已經(jīng)知會地方政府，限購政策將于年底到期的城市需進行延續(xù)。并且住建部還表示，一般情況下不對已經(jīng)出臺的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策進行“方向性調(diào)整”，多次強調(diào)樓市調(diào)控政策承繼性連接。

剛需購房及時出手

在北京、上海這樣的大城市，房價下降10%，購房者就能節(jié)省十幾萬、幾十萬，甚至上百萬，“抄底”是每個購房者都不能放棄的美好追求。不過業(yè)內(nèi)人士提醒稱，要明確估計出一個抄底的時間很難，一旦房價回落至自己的承受范圍內(nèi)，并且樓盤適合，剛需購房就應該考慮及時出手。

陳國強表示，目前樓市調(diào)控下的微利時代，購房者多為解決居住問題，雖然打著成本價旗號的樓盤不一定真的是成本價，但購房者也可以考慮選擇合適機會抄底了。

江蘇華納房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長陳藝12月18日在微博更是大聲呼吁：“半年內(nèi)剛需不出手買房將錯過10年底價機會。”陳藝的理由有五：一、政府強行打壓，有些城市被錯壓；二、年底開發(fā)商回籠資金，不惜虧本銷售；三、各種成本上升，三四線產(chǎn)品正在升級換代，再降很難；四、房產(chǎn)稅正在醞釀，很可能對已購房免征；五、土地稀缺，以后再購房可能離城市遠了，價格貌似便宜點，但交通和時間成本昂貴。

不過，對于投資型購房者，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議還是再等等，一方面是因為目前這輪調(diào)控還會持續(xù)多久還未知，房價下調(diào)還未見底；另一方面則是房價會否伴隨著這輪調(diào)控走向長期平穩(wěn)也未可知，可能拉長投資周期。

至于什么樣的產(chǎn)品更值得關(guān)注，陳國強認為，好產(chǎn)品好價格才能保持絕對的優(yōu)勢。“目前兩種產(chǎn)品是市場最受歡迎的，一個是符合購房者首次置業(yè)的樓盤，這種樓盤價格適中， 還有一類是符合改善性需求購房者置業(yè)的樓盤，這種樓盤在價格和其他配套方面都有獨特的優(yōu)勢。”

雖然商業(yè)地產(chǎn)不在此次調(diào)控范圍之內(nèi)，但是業(yè)內(nèi)人士也多不建議投資者投資，“寫字樓風險會更大，因為房價的下跌并不單單是由政策調(diào)控造成的，而是諸多因素的合力，例如：經(jīng)濟增長減速，出口受挫等。”