龍年伊始，央行“繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策”的表述引起市場(chǎng)各方高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的情況下，“差別化住房信貸政策”是信貸資源“有保有壓”的具體體現(xiàn)。

    差別化房貸政策將進(jìn)一步得到落實(shí)

    “雖然目前住房限購政策仍然執(zhí)行，但我們認(rèn)為，央行此次表態(tài)是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策的銜接和細(xì)化，實(shí)質(zhì)是一種差異化房地產(chǎn)信貸政策，意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)微妙變化。”方正證券分析師周偉認(rèn)為。

    從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)今年工作的全面部署可以看出，今年樓市調(diào)控將會(huì)實(shí)行差別化政策，表現(xiàn)為，“投機(jī)投資性需求”依然是今年重點(diǎn)被“抑制”的對(duì)象，而剛性需求則會(huì)得到政策的傾斜和保護(hù)。

    和中央差別化的樓市調(diào)控政策相對(duì)應(yīng)，差別化房地產(chǎn)信貸政策在今年或?qū)⒈粡?qiáng)化。

    所謂差別化房貸政策，簡(jiǎn)單而言，在開發(fā)貸款方面，政策將加大對(duì)保障房信貸支持力度，加大對(duì)高端房產(chǎn)開發(fā)的控制；在購房貸款方面，對(duì)第一套自住性購房給予政策性貸款優(yōu)惠，而對(duì)投機(jī)性和投資性住房予以嚴(yán)格控制，以增加投資成本。

    根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)早在2010年9月29日發(fā)布的《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，針對(duì)開發(fā)貸款的差別化信貸政策包括“繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策”。

    剛性需求將得到傾斜和保護(hù)

    2011年，在號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控之下，在抑制“投機(jī)投資性需求”的同時(shí)，在某種程度上也誤傷了剛性需求，首套房貸事實(shí)上在操作層面受到了很大程度的限制。盡管從政策層面上來說，其并不在打壓范圍內(nèi)，但在執(zhí)行層面依然受到層層阻礙，相當(dāng)一部分銀行在實(shí)際操作中對(duì)首套房的首付比例提高至4成，優(yōu)惠利率早已取消，很多銀行對(duì)首次購房貸款實(shí)行上浮10%的利率水平，審批時(shí)間也被大幅延長(zhǎng)。

    因此，央行此次關(guān)于“滿足首次購房家庭貸款需求”的表述引發(fā)市場(chǎng)對(duì)首套住房信貸利率問題的廣泛關(guān)注。有觀點(diǎn)認(rèn)為央行此番表述意在向市場(chǎng)釋放首套房貸利率下調(diào)的信號(hào)。

    事實(shí)上，目前全國多地的首套房信貸利率出現(xiàn)了松動(dòng)。在北京、廣東、上海、湖北等地，部分股份制銀行、外資銀行再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。就北京地區(qū)而言，自去年12月份央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率之后，北京各銀行便已開始紛紛下調(diào)首套房貸利率，如建設(shè)銀行將此前上浮的1.05倍回調(diào)至基準(zhǔn)利率。

    首套房貸利率各家銀行可能會(huì)存在一定差異，不過可以確定，在“保護(hù)剛需”的政策引導(dǎo)下，各行在首套房貸款審批、放款流程以及貸款利率上必將更加有利于消費(fèi)者。

    繼續(xù)加強(qiáng)保障性安居工程金融服務(wù)

    良好的住房保障，可以熨平我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的波動(dòng)，促進(jìn)城鎮(zhèn)化工業(yè)化加速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及社會(huì)和諧。2011年是3600萬套保障房建設(shè)的元年，我國在全國范圍內(nèi)增加了大量保障房建設(shè)，多部門持續(xù)就其建設(shè)資金問題出臺(tái)相關(guān)文件，各方協(xié)助努力，力促保障房建設(shè)順利推進(jìn)。

    央行日前發(fā)布《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，在去年房地產(chǎn)新增貸款出現(xiàn)大幅縮減的情況下，保障性住房開發(fā)貸款依然實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2011年末，保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計(jì)增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個(gè)百分點(diǎn)。

    隨著新年前后一系列政策措施的公布，可以判定，2012年仍是加快發(fā)展保障房建設(shè)的重要一年，保障房建設(shè)和投資將成為新的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)。

    不久前交行金融研究中心發(fā)布的《2012年中國宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望》也預(yù)計(jì)，2012年房地產(chǎn)投資增速將回落，但保障性住房建設(shè)投資可以部分彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降的影響。雖然2012年保障性住房開工面積下調(diào)至700萬套，但前兩年開工的項(xiàng)目仍在續(xù)建，因此2012年保障性住房的投資規(guī)模相比2011年不但不會(huì)減少可能還會(huì)上升。

    支持保障性住房建設(shè)，不僅應(yīng)有足夠的信貸投入，也要不斷探索和創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資模式，努力為安居工程提供全方位、全過程的綜合金融服務(wù)。

    經(jīng)過兩年的具體實(shí)踐，各行在創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資模式上已經(jīng)進(jìn)行了有益嘗試。如工商銀行自2011年10月以來，已經(jīng)陸續(xù)為北京金隅集團(tuán)、保障房建設(shè)投資中心和中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)等北京市保障房試點(diǎn)企業(yè)成功發(fā)行了保障房項(xiàng)目私募債券，募集資金達(dá)49億元，為北京石景山區(qū)燕山水泥廠經(jīng)濟(jì)適用房、朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)單店西村南限價(jià)商品房、朝陽區(qū)北苑南區(qū)公租房、奧運(yùn)村地區(qū)5號(hào)地定向安置房等多個(gè)重點(diǎn)保障性住房項(xiàng)目提供了融資支持。

    在繼續(xù)加大信貸投入的同時(shí)，注重創(chuàng)新融資模式，將是今年銀行業(yè)加強(qiáng)保障性安居工程金融服務(wù)的主要方向。