高房價問題終于震動了最高決策層。

 　　12月14日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措；3天后，財政部、國土部等五部委出臺文件，規(guī)定開發(fā)商拿地首付不低于五成；9天后，財政部和國稅總局公布營業(yè)稅細(xì)則，規(guī)定不足5年普通二手房按差額征營業(yè)稅。種種跡象表明，國內(nèi)房地產(chǎn)政策拐點已現(xiàn)，明年房價面臨不小的壓力。一個不爭的事實是，發(fā)放大量房地產(chǎn)信貸之后，銀行資產(chǎn)質(zhì)量已與房價高度相關(guān)：房價跌，銀行資產(chǎn)質(zhì)量堪憂；房價漲，銀行資產(chǎn)質(zhì)量亦憂。

 　　房價捆住銀行信貸

 　　“房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)有重要拉動作用，其上游能拉動建材、玻璃等行業(yè)，下游能拉動家電、裝潢等行業(yè)。”某國有大型商業(yè)銀行個金部相關(guān)人士告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)如果衰退，受影響的將是整個國民經(jīng)濟(jì)。

 　　社科院金融研究所研究員尹中立表示，14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議傳遞的信號是維持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，決策層不希望房價出現(xiàn)大幅度的波動。

 　　“如果房價繼續(xù)上漲的話，將脫離基本面，泡沫將越來越大。”尹中立表示，房價畸高不可持續(xù)，終有下跌的一天，屆時銀行房貸將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險。

 　　央行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2009年9月末，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬億元，同比增長28.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.47萬億元；購房貸款余額為4.35萬億元。

 　　事實上，在2009年，銀行房貸風(fēng)險也在隨著房價不斷高漲。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1~11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源4.8萬億元，同比增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款8994億元，增長40.2%；個人按揭貸款7009億元，增長130.1%。

 　　有分析人士認(rèn)為，目前銀行有大量的貸款以不動產(chǎn)作為抵押，如果算上所有與不動產(chǎn)抵押有關(guān)的融資，這些貸款總額甚至超過銀行信貸總量的半數(shù)以上。

 　　該人士告訴記者，國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫如果刺破，將對經(jīng)濟(jì)體系造成嚴(yán)重后果，解決的辦法是穩(wěn)住高房價，化解銀行房貸乃至整個經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險。

 　　30%跌幅是底線？

 　　尹中立表示，目前，部分首套房執(zhí)行30%的首付，二套房執(zhí)行40%的首付，只要房價下跌幅度不超過抵押貸款的首付比例，居民手中的房產(chǎn)價值仍然為正數(shù)，出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性不大。

 　　海通證券銀行業(yè)分析師佘敏華表示，即使出現(xiàn)房產(chǎn)價值為負(fù)的情況，貸款者也要考慮承擔(dān)的無限連帶責(zé)任，不可能簡單地把房子甩給銀行不管。

 　　“抵押房產(chǎn)如果變現(xiàn)的話，肯定有一定的折扣。此外，在房價下跌的時候，房產(chǎn)不容易出手。”上述國有大型商業(yè)銀行個金部的人士告訴記者，如果房價跌幅超過30%的話，對商業(yè)銀行的影響將是系統(tǒng)性的。但他同時強(qiáng)調(diào)，如果跌幅控制在百分之十幾的話，銀行按揭貸款問題不大。

 　　建設(shè)銀行董事長郭樹清近日撰文指出，目前中國金融業(yè)有八個發(fā)展重點，其中消費(fèi)信貸特別是住房消費(fèi)信貸是其中之一。郭樹清指出，目前國內(nèi)銀行業(yè)的按揭貸款加起來只占到GDP的15%左右，而這個數(shù)字在歐洲可以到40%~50%，在美國是100%以上。中國不應(yīng)該達(dá)到美國的水平，但目前的數(shù)字顯然太低。

 　　“明年國家鼓勵自住房、改善型住房，保障性住房建設(shè)的力度也將加大。”華夏銀行個人業(yè)務(wù)部總經(jīng)理樊燕明對記者表示，這些因素表明，未來三五年，個人住房貸款方面有良好的發(fā)展勢頭。

 　　房貸政策謀變

 　　盡管銀行對房貸風(fēng)險普遍表示樂觀，但政府密集出臺地產(chǎn)政策顯然表明新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)來臨，房價亦面臨拐點壓力。

 　　據(jù)了解，近期銀監(jiān)會已要求各大商業(yè)銀行對當(dāng)前面臨的六大風(fēng)險進(jìn)行全面自查，其中房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險赫然在列。

 　　業(yè)內(nèi)專家表示，對于銀行而言，提高住房按揭的首付比率是控制風(fēng)險的好辦法。而目前，市場上出現(xiàn)的二套及二套以上房貸將執(zhí)行5成首付的傳言更證明了此種邏輯的成立。

 　　某國有大型商業(yè)銀行的人士告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險主要來自于建設(shè)和消費(fèi)兩階段。建設(shè)階段的風(fēng)險來自房地產(chǎn)開發(fā)貸款，消費(fèi)階段的風(fēng)險來自個人住房貸款。國務(wù)院常務(wù)會議透露的消息顯示，國家將對房地產(chǎn)采取有保有壓的態(tài)度。保的是自住型的需求和住房供給，壓的是投機(jī)性需求。因此，開發(fā)貸款這方面應(yīng)該不會有太大變化。

 　　分析人士指出，目前，部分銀行執(zhí)行監(jiān)管層政策的力度有所減弱，比方國家規(guī)定二套及二套以上購房貸款利率要達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.1倍，但仍有不少銀行參照首套房政策，基準(zhǔn)利率仍為0.7倍或者稍多于0.7倍。

 　　該人士指出，監(jiān)管機(jī)構(gòu)或出臺新規(guī)重定房貸首付比例、利率優(yōu)惠，但在新政出臺前，銀行將進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管層的利率。

 　　事實上，臨近年末，決策層透露的“差別化信貸政策”、“推進(jìn)保障房建設(shè)”等信息已透露了明年房貸的動向。

 　　有銀行業(yè)界的人士指出，開發(fā)信貸方面，銀行會優(yōu)先保證經(jīng)適房、限價房的貸款需求；住房按揭貸款方面，銀行會區(qū)分高中低檔住房，在利率的優(yōu)惠程度、首付比例方面采取區(qū)別對待的措施。