各大知名代理行的2009全年物業(yè)投資報(bào)告近日先后出爐，披露了去年第四季度外資出售旗下中國(guó)物業(yè)突然猛增，接盤(pán)方則以國(guó)內(nèi)買(mǎi)家為主；但是，國(guó)務(wù)院最新的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知卻明確，有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止境外“熱錢(qián)”沖擊中國(guó)市場(chǎng)。

 　　這是否矛盾？

 　　“他們?cè)诔鍪?，但不是在退出，而是為了更龐大的進(jìn)入。”1月19日，在國(guó)內(nèi)外投資界精英云集的第十屆瑞銀大中華研討會(huì)上，瑞銀香港/中國(guó)房地產(chǎn)研究部副董事分析師李建杰的觀點(diǎn)代表眾多業(yè)內(nèi)人士的判斷，“外資出售的一般是前幾年買(mǎi)入的住宅及部分辦公物業(yè)。恰恰相反，2010年外資將掀起對(duì)中國(guó)物業(yè)新一輪的投資熱潮，目標(biāo)很可能是一直被低估的商業(yè)物業(yè)。”

 　　據(jù)權(quán)威知情人士透露，長(zhǎng)期有大量外資駐港，規(guī)模維持在3000億港幣左右，圣誕期間，囤積香港的各類(lèi)外資達(dá)到了近期的最高峰——約5000億港幣，資本的主要目的地就是內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 　　“他們?cè)谫u(mài)但不是在退出”

 　　上海的物業(yè)投資市場(chǎng)，永遠(yuǎn)是國(guó)內(nèi)外主力資金進(jìn)出的重要風(fēng)向標(biāo)。

 　　“外資賣(mài)家和國(guó)內(nèi)買(mǎi)家成為市場(chǎng)的最基本特征。”一位代理行的資深投資部人士向本報(bào)透露。

 　　據(jù)第一太平戴維斯提供的統(tǒng)計(jì)材料，2009年上半年上海僅兩筆大單投資案例（本地個(gè)人買(mǎi)家2.65億元購(gòu)入城市公寓項(xiàng)目、陸家嘴集團(tuán)16億元購(gòu)入浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)），下半年市場(chǎng)突然發(fā)力：SOHO中國(guó)24.5億元買(mǎi)下東海廣場(chǎng)、天安中國(guó)7.55億元購(gòu)入中房森林別墅和10億元買(mǎi)下上海網(wǎng)球俱樂(lè)部公寓、中銀香港7.35億元買(mǎi)下大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、CIS4.2億元購(gòu)入四季坊。

 　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年上海大宗物業(yè)交易的金額上下半年相差懸殊，一季度至四季度分別為4億美元、5億美元、18億美元、15億美元。

 　　2009年上海大宗房地產(chǎn)收購(gòu)總額達(dá)256億元，較2008年上漲42%。仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰認(rèn)為，2009年投資市場(chǎng)的三大主題是：國(guó)內(nèi)買(mǎi)家、自用客戶以及辦公樓。國(guó)內(nèi)買(mǎi)家在2009年的成交總額中占到88%，成為市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)。許多國(guó)內(nèi)買(mǎi)家都是自用客戶，所購(gòu)入的物業(yè)將作為自用辦公空間。

 　　“表面上看，2009年的物業(yè)投資市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)公司表現(xiàn)尤為活躍，成為買(mǎi)方主力，而外資公司頻頻退出。”第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德楊指出，但外資不會(huì)就此退出。

 　　關(guān)注外資買(mǎi)賣(mài)物業(yè)的細(xì)節(jié)可以發(fā)現(xiàn)，外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資的基調(diào)始終未變，但投資的具體物業(yè)類(lèi)型悄然演變，從最初的整體收購(gòu)辦公類(lèi)物業(yè)，到大批量購(gòu)入高檔住宅，如今這兩類(lèi)物業(yè)已逐漸成為2009年外資出售的主力，尤其是住宅類(lèi)物業(yè)高點(diǎn)拋售的跡象明顯，國(guó)內(nèi)大宗商業(yè)零售物業(yè)已成為外資新的目標(biāo)。

 　　價(jià)值洼地

 　　數(shù)據(jù)顯示，核心城市的商業(yè)零售物業(yè)租金已企穩(wěn)。以上海中心商圈為例，租金上半年下降7.8%，但下半年下跌幅度為0，上海仍然是零售商進(jìn)入中國(guó)的首要選擇，仍有不少零售商新店落戶。

 　　仲量聯(lián)行上海商鋪部總監(jiān)唐汝舜指出，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐漸好轉(zhuǎn)以及世博會(huì)的臨近，越來(lái)越多的零售商在上海市場(chǎng)積極尋找優(yōu)質(zhì)商鋪，成熟的商鋪物業(yè)更加一鋪難求。租金將進(jìn)一步上升，而市場(chǎng)空置率將保持低位。

 　　不過(guò)，在資本眼中，不管是當(dāng)年的辦公樓、高檔住宅還是如今的商業(yè)物業(yè)，都只是實(shí)現(xiàn)資本增值的一種工具，長(zhǎng)遠(yuǎn)的人民幣升值才是長(zhǎng)期投資的風(fēng)向標(biāo)。

 　　王震宇坦言，今年人民幣升值壓力再次增加，人民幣升值預(yù)期再度強(qiáng)烈將成為影響2010年投資市場(chǎng)的重要因素。“金融危機(jī)尚未完全過(guò)去，投資仍需謹(jǐn)慎。中國(guó)市場(chǎng)始終是國(guó)際資本可選的為數(shù)不多相對(duì)安全的避風(fēng)港。目前中國(guó)政府調(diào)控政策針對(duì)的是住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰體現(xiàn)機(jī)會(huì)。”

 　　作為另一股重要力量的港資，也開(kāi)始加快在商業(yè)領(lǐng)域的投資步伐。1月15日，香港地產(chǎn)巨頭新鴻基正式落子蘇州，開(kāi)建占地面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的蘇州工業(yè)園湖東CBD蘇州第一高樓大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。

 　　限外政策或?qū)⑻崆皝?lái)臨

 　　“外資即將重回市場(chǎng)。”仲量聯(lián)行的研究報(bào)告指出。這已逐步成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

 　　但是，鑒于每次外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資潮，伴隨著資本大規(guī)模流入的市場(chǎng)泡沫，都將對(duì)市場(chǎng)形成巨大影響，已經(jīng)引起有關(guān)部門(mén)重視。

 　　“限外的壓力正在增大，2010年重提限外的可能性很大。”王震宇透露，早在2009年底時(shí)，國(guó)家外管局已經(jīng)開(kāi)始有所動(dòng)作，這也是近期國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施中側(cè)重提及防止海外熱錢(qián)沖擊的前兆。

 　　新一輪已出的調(diào)控政策中，已流露出對(duì)外資的針對(duì)性遏制。其中包括“向境外投資方出售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)征稅（國(guó)稅函[2009]698號(hào)）”、“土地受讓人首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%（財(cái)綜[2009]74號(hào)）”，都將直接或間接對(duì)外資的投資舉動(dòng)產(chǎn)生影響。

 　　“種種跡象表明，今年新一輪限外相關(guān)具體政策的出臺(tái)很可能比2007年的時(shí)間點(diǎn)更早。”王震宇推測(cè)，但政策力度未必一定有明顯提升，主要在于此輪海外熱錢(qián)本身受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，未必有2007年時(shí)瘋狂。

 　　盡管瑞銀對(duì)中國(guó)樓市最新的判斷是“中性但不悲觀，目前沒(méi)有泡沫”，但已經(jīng)開(kāi)始提示風(fēng)險(xiǎn)，若新一輪海外熱錢(qián)對(duì)中國(guó)樓市的沖擊不能被控制在可接受范圍內(nèi)，國(guó)際投行的判斷或許不得不提醒投資者正視泡沫的存在。