CBN記者從一位參與征求意見(jiàn)稿制訂的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士獲悉,最新版本的征求意見(jiàn)稿共計(jì)七章五十三條。
此前有消息稱(chēng),《保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》有望在本月正式發(fā)布。一位接近保險(xiǎn)監(jiān)管層的知情人士表示,目前該文件還沒(méi)有進(jìn)入會(huì)簽程序,何時(shí)正式發(fā)布,將視具體市場(chǎng)情況和相關(guān)公文程序而定。
界定投資范圍
一提“不動(dòng)產(chǎn)”,人們往往把其與房地產(chǎn)混同起來(lái)。那么如何界定“不動(dòng)產(chǎn)”的概念？
有法律人士指出,不動(dòng)產(chǎn)是物權(quán)法上的概念,我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定“本法所稱(chēng)物,包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)”。
一位接近監(jiān)管層的人士強(qiáng)調(diào)指出,不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施兩類(lèi),而非僅指房地產(chǎn)。
在CBN記者獲悉的這份征求意見(jiàn)稿中,“不動(dòng)產(chǎn)”被定義為建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,以及該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。而“不動(dòng)產(chǎn)投資”,則指保險(xiǎn)公司為獲取投資回報(bào),運(yùn)用保險(xiǎn)資金,通過(guò)認(rèn)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品或以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式,投資不動(dòng)產(chǎn)的行為。
在保監(jiān)會(huì)召開(kāi)的今年一季度新聞通氣會(huì)上,保監(jiān)會(huì)主席助理兼新聞發(fā)言人袁力曾表示,保監(jiān)會(huì)允許保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等四類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)。
而直接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和炒房行為,則在禁止之列。征求意見(jiàn)稿明確規(guī)定,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、參與住宅類(lèi)商品房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、提供無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的債權(quán)融資。據(jù)一位接近監(jiān)管層的知情人士此前透露,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以投資一些位于黃金地段的標(biāo)志性建筑等商業(yè)性房地產(chǎn),可以委托專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,但不允許直接參與開(kāi)發(fā)。
此外,泰康人壽已積極備戰(zhàn)養(yǎng)老實(shí)體領(lǐng)域投資。中國(guó)人保似乎對(duì)廉租房市場(chǎng)頗為看好。中國(guó)人保擬任董事長(zhǎng)吳焰日前對(duì)媒體表示,保險(xiǎn)資金應(yīng)考慮投資經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域,因?yàn)?ldquo;保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)決不能成為暴利投機(jī),而經(jīng)濟(jì)適用房的資金成本和收益比較確定,而且還可以回饋社會(huì)”。
在投資的資金來(lái)源上,征求意見(jiàn)稿規(guī)定,可用自有資金和責(zé)任準(zhǔn)備金投資不動(dòng)產(chǎn),以萬(wàn)能保險(xiǎn)產(chǎn)品和投資連接保險(xiǎn)產(chǎn)品的責(zé)任準(zhǔn)備金投資不動(dòng)產(chǎn)的,只限于購(gòu)買(mǎi)公開(kāi)發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品。
投資比例或?yàn)?%
對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),一大關(guān)注焦點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)投資的具體投資比例定為多少？
“投資比例應(yīng)該不會(huì)高于5%” ,上述參與征求意見(jiàn)稿制訂的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士表示,“投資比例應(yīng)該不會(huì)高于股票的投資比例。”
上述知情人士認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),畢竟是陌生領(lǐng)域,投資經(jīng)驗(yàn)、投資團(tuán)隊(duì)等匱乏,投資風(fēng)險(xiǎn)不可小視。因此,監(jiān)管層不會(huì)定太高的投資比例。一位接近監(jiān)管層的人士也認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)投資比例不會(huì)高于7%~8%,更不可能達(dá)到某房產(chǎn)界報(bào)告預(yù)測(cè)的15%比例。
如以險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)5%的比例計(jì)算,不動(dòng)產(chǎn)的投資規(guī)模最多將達(dá)1700億元左右。
據(jù)了解,在最新版的征求意見(jiàn)稿中規(guī)定,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)單一不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資的比例為該公司凈資產(chǎn)的50%。但是,單一不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資占可投資不動(dòng)產(chǎn)額度的比例和不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃發(fā)行規(guī)模,目前仍未有定論,還在討論之中。須設(shè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)
征求意見(jiàn)稿規(guī)定,保險(xiǎn)集團(tuán)(控股)公司、保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司經(jīng)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),可以設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu),專(zhuān)事不動(dòng)產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)。
目前中國(guó)人壽和中國(guó)人保都已正式成立了各自的物業(yè)管理公司,泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司。
中國(guó)平安 除了平安信托涉足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域外,已上報(bào)了設(shè)立專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)。中國(guó)人保旗下子公司人保投控則被賦予了作為不動(dòng)產(chǎn)投資和物業(yè)投資平臺(tái)的使命。今年7月,中國(guó)人壽旗下的國(guó)壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)全方位的合作。
一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士認(rèn)為,保險(xiǎn)公司投資物業(yè),應(yīng)盡量選擇投資標(biāo)的權(quán)屬明確、產(chǎn)權(quán)清晰,不存在所有權(quán)爭(zhēng)議,具有價(jià)值提升空間,能夠或預(yù)期能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的項(xiàng)目。此外,還要有可執(zhí)行的投資回收策略。
對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),一大關(guān)注焦點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)投資的具體投資比例定為多少？
“投資比例應(yīng)該不會(huì)高于5%” ,上述參與征求意見(jiàn)稿制訂的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士表示,“投資比例應(yīng)該不會(huì)高于股票的投資比例。”
上述知情人士認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),畢竟是陌生領(lǐng)域,投資經(jīng)驗(yàn)、投資團(tuán)隊(duì)等匱乏,投資風(fēng)險(xiǎn)不可小視。因此,監(jiān)管層不會(huì)定太高的投資比例。一位接近監(jiān)管層的人士也認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)投資比例不會(huì)高于7%~8%,更不可能達(dá)到某房產(chǎn)界報(bào)告預(yù)測(cè)的15%比例。
如以險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)5%的比例計(jì)算,不動(dòng)產(chǎn)的投資規(guī)模最多將達(dá)1700億元左右。
據(jù)了解,在最新版的征求意見(jiàn)稿中規(guī)定,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)單一不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資的比例為該公司凈資產(chǎn)的50%。但是,單一不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資占可投資不動(dòng)產(chǎn)額度的比例和不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃發(fā)行規(guī)模,目前仍未有定論,還在討論之中。須設(shè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)
征求意見(jiàn)稿規(guī)定,保險(xiǎn)集團(tuán)(控股)公司、保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司經(jīng)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),可以設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu),專(zhuān)事不動(dòng)產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)。
目前中國(guó)人壽和中國(guó)人保都已正式成立了各自的物業(yè)管理公司,泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司。
中國(guó)平安 除了平安信托涉足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域外,已上報(bào)了設(shè)立專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)。中國(guó)人保旗下子公司人保投控則被賦予了作為不動(dòng)產(chǎn)投資和物業(yè)投資平臺(tái)的使命。今年7月,中國(guó)人壽旗下的國(guó)壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)全方位的合作。
一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士認(rèn)為,保險(xiǎn)公司投資物業(yè),應(yīng)盡量選擇投資標(biāo)的權(quán)屬明確、產(chǎn)權(quán)清晰,不存在所有權(quán)爭(zhēng)議,具有價(jià)值提升空間,能夠或預(yù)期能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的項(xiàng)目。此外,還要有可執(zhí)行的投資回收策略。
風(fēng)險(xiǎn)不可小視
雖然不動(dòng)產(chǎn)投資可以帶來(lái)豐厚而相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)。但是,這片領(lǐng)域?qū)τ诒ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),畢竟是陌生的領(lǐng)域。
吳焰認(rèn)為,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn),重點(diǎn)要強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)防范,因?yàn)檫@是保險(xiǎn)資金不熟悉的領(lǐng)域,即便政策放開(kāi),也要審慎。
一位法律界人士指出,不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大,資金集中度并不亞于甚至高于證券投資,而且我國(guó)房?jī)r(jià)高企,不無(wú)房市泡沫。此外,不動(dòng)產(chǎn)投資亦有很多法律風(fēng)險(xiǎn)不可忽視,不僅涉及物權(quán)法律問(wèn)題,還涉及債權(quán)法律問(wèn)題與股權(quán)法律問(wèn)題,每一個(gè)交易環(huán)節(jié)都可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)。由于不動(dòng)產(chǎn)并不等同于一般的物,法律對(duì)其施行了較多的管制,在許多環(huán)節(jié)需要到有關(guān)部門(mén)登記或?qū)徟?而且對(duì)交易條件有較為嚴(yán)格和繁復(fù)的要求。
對(duì)于投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),建立什么樣的退出機(jī)制,也是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)考慮因素。征求意見(jiàn)稿規(guī)定,保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的投資回收機(jī)制,包括直接轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓債權(quán)、股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品、將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行證券化或設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃實(shí)現(xiàn)退出等方式。
雖然不動(dòng)產(chǎn)投資可以帶來(lái)豐厚而相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)。但是,這片領(lǐng)域?qū)τ诒ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),畢竟是陌生的領(lǐng)域。
吳焰認(rèn)為,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn),重點(diǎn)要強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)防范,因?yàn)檫@是保險(xiǎn)資金不熟悉的領(lǐng)域,即便政策放開(kāi),也要審慎。
一位法律界人士指出,不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大,資金集中度并不亞于甚至高于證券投資,而且我國(guó)房?jī)r(jià)高企,不無(wú)房市泡沫。此外,不動(dòng)產(chǎn)投資亦有很多法律風(fēng)險(xiǎn)不可忽視,不僅涉及物權(quán)法律問(wèn)題,還涉及債權(quán)法律問(wèn)題與股權(quán)法律問(wèn)題,每一個(gè)交易環(huán)節(jié)都可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)。由于不動(dòng)產(chǎn)并不等同于一般的物,法律對(duì)其施行了較多的管制,在許多環(huán)節(jié)需要到有關(guān)部門(mén)登記或?qū)徟?而且對(duì)交易條件有較為嚴(yán)格和繁復(fù)的要求。
對(duì)于投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),建立什么樣的退出機(jī)制,也是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)考慮因素。征求意見(jiàn)稿規(guī)定,保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的投資回收機(jī)制,包括直接轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓債權(quán)、股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品、將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行證券化或設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃實(shí)現(xiàn)退出等方式。
