REITs或成險資進軍樓市最好載體

　　證券時報記者 張 寧

　　本報訊 在修訂后的《保險法》確認保險資金“可投資不動產(chǎn)”后，業(yè)內(nèi)正翹首以待具體細則的出臺，相關人士估計該細則最快將在月內(nèi)出爐。而根據(jù)中金公司最新的報告預測，保險公司投資不動產(chǎn)的初始上限可能為5%，按照目前保險資金的規(guī)模估算，保險公司可動用的不動產(chǎn)投資資金約為1500億—1800億元。

　　千億險資可入樓市

　　保監(jiān)會再督保險營銷員福利

　　保監(jiān)會立新規(guī) 營銷環(huán)境有望改善

　　2010年后精算師年收入在12-15萬

　　新規(guī)“不可抗辯”：劍指理賠難

　　險資投資不動產(chǎn) 房產(chǎn)格局或生變

　　買壽險抄警句 三招與險企打交道

　　千億險資蓄勢待發(fā)

　　中金公司的報告分析，從國際經(jīng)驗以及我國保險資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。而截至2009年6月末，中國保險行業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬億元人民幣。而在保險資產(chǎn)比例方面，債券、存款和股票的比例分別為50.2%、31%和9.8%。

　　中金公司認為，在保險資金總投資規(guī)模年增速保持在10%-15%的情況下，估計保險資金入市將帶來不動產(chǎn)投資資金約1500億~1800億元，以及今后每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。

　　不過，基于對保險公司在投資上一貫謹慎的判斷，分析人士認為，保險資金在初入樓市時，不可能很快就達過投資不動產(chǎn)比例上限，而將會循序漸進。

　　另外，從放開投資不動產(chǎn)后對保險公司的投資業(yè)績的影響上看，中金公司認為，2009年1至6月，保險資金投資收益率為3.44%，其中權(quán)益類資產(chǎn)投資收益率在10%左右，因而預計險資投資不動產(chǎn)要求的年化收益率會在6% -10%的區(qū)間內(nèi)。不過，如果投資不動產(chǎn)的比例界定在5%左右，其對整體保險資金的投資收益影響可能并不明顯。

　　樓市投資方式之辯

　　證券時報記者調(diào)查獲悉，基于風險承受能力的差異，不同規(guī)模的保險公司在資金投向上或?qū)扇〔煌牟呗浴?br />
　　對于擁有大量自有資金的大型保險公司而言，自建物業(yè)更像是一個理想選擇。據(jù)某大型人壽保險公司的高管表示，作為特大型金融企業(yè)，他們很受地方政府歡迎，如要進行不動產(chǎn)投資，僅從地價上就能得到不少的優(yōu)惠。該高管透露，該公司以自用名義在上海的一個自建物業(yè)，其拿到的地價比周邊物業(yè)便宜了至少五分之一。

　　華安產(chǎn)險副總經(jīng)理李安民則認為，自建開發(fā)的周期太長，相對來說所承當?shù)氖袌鲲L險更大，因此公司更傾向于購買成熟物業(yè)。同時在具體的投資方式上，華安產(chǎn)險也更傾向于投資房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方式規(guī)避風險。李安民認為，如果直接投資房地產(chǎn)，保險公司至少是要專門成立一個房地產(chǎn)部門，對于公司來說不但增加成本，在發(fā)展初期也會面臨各種專業(yè)性問題，同時也較難保證所投資金的安全性。

　　幸福人壽董事長孟曉蘇也認為，REITs對于保險機構(gòu)來說是一個非常好的載體，按照國外成熟模式的經(jīng)驗，其年收益率一般可達7%-8%。