投資上限初擬5% 不涉足具體開(kāi)發(fā)。

　　保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則有望于近期出臺(tái)，而首期獲準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)投資的資金上限擬設(shè)為總資產(chǎn)的5%。按照去年末保險(xiǎn)資金總資產(chǎn)3.34萬(wàn)億元計(jì)算，保險(xiǎn)公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可能在1700億元左右。

　　投資上限初擬5%

　　10月實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》新增了“投資不動(dòng)產(chǎn)”這一新的保險(xiǎn)資金運(yùn)用形式，這意味著保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而據(jù)知情人士透露，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》有望于年內(nèi)正式出臺(tái)。

　　安盛擬售泰康人壽股權(quán)

　　據(jù)悉，各大保險(xiǎn)公司在資金運(yùn)用領(lǐng)域早已覬覦樓市，新《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投向樓市因此將改變行業(yè)投資格局。保監(jiān)會(huì)有關(guān)人士透露，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的具體比例要待最后公布時(shí)才能明確。由于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域還比較陌生，投資經(jīng)驗(yàn)、投資團(tuán)隊(duì)尚匱乏，因此監(jiān)管層并不會(huì)制定太高的投資比例。據(jù)悉，目前參與征求意見(jiàn)的業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為初始投資比例為5%的可能性較大。

　　中金公司的預(yù)測(cè)報(bào)告也認(rèn)同了這一比例。報(bào)告分析，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來(lái)看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。根據(jù)預(yù)計(jì)，保險(xiǎn)資金入市后每年新增資金量約150億至200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。

　　三大公司未雨綢繆

　　此前，保險(xiǎn)資金涉足不動(dòng)產(chǎn)已有先例，不過(guò)多是利用自有資金購(gòu)置自用辦公樓，如國(guó)壽、平安、泰康、新華、太保、太平、華安等都有過(guò)這方面經(jīng)驗(yàn)。據(jù)悉，截至今年初，保險(xiǎn)資金已經(jīng)布局不動(dòng)產(chǎn)接近200億元。

　　在實(shí)踐層面，大型保險(xiǎn)公司已然開(kāi)始積極準(zhǔn)備起來(lái)：平安在今年8、9月，借助旗下信托公司大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，先后接觸金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)。國(guó)壽投資與信達(dá)投資公司在7月簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)全方位合作。人保投資控股公司則在5月與金融街簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在投資不動(dòng)產(chǎn)的政策研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面進(jìn)行合作。

　　據(jù)悉，此次放開(kāi)后，保險(xiǎn)資金可投向的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購(gòu)買(mǎi)自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)4類。獲利較為豐厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則被排除在外，征求意見(jiàn)稿明確規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、參與住宅類商品房的開(kāi)發(fā)和銷售、提供無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的債權(quán)融資。在投資的資金來(lái)源上，征求意見(jiàn)稿明確規(guī)定：可用自有資金和責(zé)任準(zhǔn)備金投資不動(dòng)產(chǎn)，以萬(wàn)能保險(xiǎn)產(chǎn)品和投資連接保險(xiǎn)產(chǎn)品的責(zé)任準(zhǔn)備金投資不動(dòng)產(chǎn)的，只限于購(gòu)買(mǎi)公開(kāi)發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品。

　　整體效應(yīng)未必明顯

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，鑒于可能為5%的投資上限，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)更多還是在于增加了一種投資渠道，受制于各種客觀因素，在短期內(nèi)似乎難以產(chǎn)生太大的效應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，保險(xiǎn)資金投資收益率為3.44%，其中權(quán)益類資產(chǎn)投資收益率在10%左右。預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)要求的年化收益率會(huì)在6%至10%的區(qū)間內(nèi)。中金公司的分析報(bào)告指出，如果投資不動(dòng)產(chǎn)的比例界定在5%左右，其對(duì)整體保險(xiǎn)資金的投資收益影響并不明顯。

　　泰康人壽資產(chǎn)投資部某人士表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。保險(xiǎn)資金負(fù)債性比較強(qiáng)，投資期限以長(zhǎng)期為主，因此地產(chǎn)業(yè)可與之匹配的項(xiàng)目并不多。由于保險(xiǎn)資金更看重投資安全性以及長(zhǎng)期回報(bào)的匹配，因而在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)將是保險(xiǎn)資金的優(yōu)先選擇。

　　在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，相較其他投資資金而言，保險(xiǎn)資金進(jìn)入時(shí)間晚，規(guī)模小，且目前市場(chǎng)已經(jīng)被前期進(jìn)入的投資資金占據(jù)優(yōu)勢(shì)。因此，不少業(yè)內(nèi)人士建議，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)初期應(yīng)該循序漸進(jìn)，可以選擇與信托、PE資金合作等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)投資以熟悉市場(chǎng)。