商用物業(yè)的春天不遠(yuǎn)了
新《保險法》10月1日正式實施，首次放開保險公司直接投資房地產(chǎn)，早就虎視眈眈的保險業(yè)資金終于可以名正言順地大舉殺入樓市。業(yè)內(nèi)預(yù)計將有超過2000億元巨資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，對樓市產(chǎn)生極大影響，變局或許因此而產(chǎn)生。專家認(rèn)為，回報相對穩(wěn)定的寫字樓等商用地產(chǎn)將是保險業(yè)資金樂意品嘗的“頭啖湯”，廣州等商用地產(chǎn)發(fā)達(dá)的一線城市將直接受益，但保險公司直接進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的可能性目前并不大。
保險業(yè)巨額資金引人關(guān)注
今年10月1日起實施的新《中華人民共和國保險法》，允許國內(nèi)保險企業(yè)將投資范圍擴(kuò)大至房地產(chǎn)市場。摩根大通近日預(yù)期，中保監(jiān)未來會持續(xù)放寬保險公司投資渠道，特別是投資于房地產(chǎn)行業(yè)。仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《正在崛起的中國機(jī)構(gòu)投資者》分析也認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)的大宗物業(yè)投資主體，將由之前的境外機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐员ｋU公司為代表的國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2008年，中國保險業(yè)的總投資額為22500億元。如按照其他國家的通行慣例保守估計：即保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15％，并假設(shè)其中30％投資于海外房地產(chǎn)市場，中國的保險公司可在國內(nèi)投資價值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)，這相當(dāng)于開發(fā)商龍頭企業(yè)萬科地產(chǎn)五年的銷售總金額了。
相對仲量聯(lián)行的估算，中原地產(chǎn)預(yù)計保險資金的入市規(guī)模相對保守，但也達(dá)到1500億元之巨。該公司發(fā)布的研究報告表示，保險資金進(jìn)入地產(chǎn)市場將是一個長期過程，目前保險公司正在籌備相關(guān)部門并逐步熟悉國內(nèi)地產(chǎn)市場，短期內(nèi)不會出現(xiàn)地產(chǎn)收購潮，但保險資金入市的影響將在未來逐步體現(xiàn)。
商用物業(yè)被投資者看好
如此巨大的資金進(jìn)入樓市，首先會投向哪里？寫字樓和商鋪將是首選。廣州樓市專家韓世同(博客)認(rèn)為，保險業(yè)資金應(yīng)該會優(yōu)先投資類似中信廣場或天河城這類成熟的商用物業(yè)，對于具有穩(wěn)定收益的項目是一個轉(zhuǎn)手出貨的好機(jī)會，商用物業(yè)的投資者應(yīng)該把握好這樣的機(jī)會。
對于廣州這樣商用物業(yè)非常成熟的一線城市來說，保險業(yè)的投資機(jī)會非常多，相信吸引進(jìn)入的資金也會相當(dāng)巨大。保險業(yè)資金的即將進(jìn)入，給廣州這樣的商用物業(yè)一線投資市場已經(jīng)提前帶來了明顯變化。中立地產(chǎn)寫字樓代理有限公司董事總經(jīng)理文志堅透露，近期有不少保險機(jī)構(gòu)主動接觸該公司，這些機(jī)構(gòu)均有意購買寫字樓、酒店等大宗優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)，且傾向于整棟購買。
據(jù)仲量聯(lián)行廣州商用地產(chǎn)部副董事石堅濤透露，目前銀行業(yè)已經(jīng)先于保險業(yè)進(jìn)入商用物業(yè)投資市場，廣州第三季度四單最大宗的甲級寫字樓交易中，兩宗分別為廣東發(fā)展銀行和上海浦東發(fā)展銀行購買的珠江新城新落成的甲級寫字樓。根據(jù)仲量聯(lián)行剛剛發(fā)布的《廣州第三季度房地產(chǎn)市場回顧報告》顯示，第三季度廣州商用物業(yè)投資市場強(qiáng)勁反彈，甲級寫字樓吸納量為15萬平方米，超過了面積為13萬平方米的新落成量。
保險公司參與開發(fā)的可能性不大
“不少主營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)的企業(yè)都先后參與開發(fā)房地產(chǎn)，例如海爾、魯能、長虹等，而且成績也不俗。”中泰集團(tuán)營銷總監(jiān)鄧浩志預(yù)測，大保險公司可能參與房產(chǎn)開發(fā)，但對于開發(fā)經(jīng)驗不足的保險公司，或許投資是更保險的選擇，在一線城市保險公司或直接參股開發(fā)商，或以投資基金形式出現(xiàn)。
不過，鄧浩志也對保險業(yè)資金的進(jìn)入表示了擔(dān)憂，保險業(yè)沒有太多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，因此保險業(yè)要注意控制風(fēng)險，特別是進(jìn)入的規(guī)模，特別是要照顧主營業(yè)務(wù)的需要。
“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，保險資金不能直接用于購買住房或炒房炒地，一般只是允許用于購買辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)等，而這部分對住房市場的影響可能不會大。也就是說，雖然短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場可能有一定的影響，但對目前的住房市場，在短期內(nèi)難以產(chǎn)生大的影響。”樓市專家陳真誠認(rèn)為，一些保險資金通過信托等途徑可能進(jìn)入開發(fā)商的開發(fā)資金中，成為開發(fā)商融資渠道之一。
廣州樓市專家韓世同認(rèn)為，保險業(yè)資金以保本、穩(wěn)妥的投資渠道為主，“買房地產(chǎn)股風(fēng)險大，做開發(fā)商風(fēng)險也大，保險公司直接做開發(fā)商的可能性不大。”
如此巨大的資金進(jìn)入樓市，首先會投向哪里？寫字樓和商鋪將是首選。廣州樓市專家韓世同(博客)認(rèn)為，保險業(yè)資金應(yīng)該會優(yōu)先投資類似中信廣場或天河城這類成熟的商用物業(yè)，對于具有穩(wěn)定收益的項目是一個轉(zhuǎn)手出貨的好機(jī)會，商用物業(yè)的投資者應(yīng)該把握好這樣的機(jī)會。
對于廣州這樣商用物業(yè)非常成熟的一線城市來說，保險業(yè)的投資機(jī)會非常多，相信吸引進(jìn)入的資金也會相當(dāng)巨大。保險業(yè)資金的即將進(jìn)入，給廣州這樣的商用物業(yè)一線投資市場已經(jīng)提前帶來了明顯變化。中立地產(chǎn)寫字樓代理有限公司董事總經(jīng)理文志堅透露，近期有不少保險機(jī)構(gòu)主動接觸該公司，這些機(jī)構(gòu)均有意購買寫字樓、酒店等大宗優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)，且傾向于整棟購買。
據(jù)仲量聯(lián)行廣州商用地產(chǎn)部副董事石堅濤透露，目前銀行業(yè)已經(jīng)先于保險業(yè)進(jìn)入商用物業(yè)投資市場，廣州第三季度四單最大宗的甲級寫字樓交易中，兩宗分別為廣東發(fā)展銀行和上海浦東發(fā)展銀行購買的珠江新城新落成的甲級寫字樓。根據(jù)仲量聯(lián)行剛剛發(fā)布的《廣州第三季度房地產(chǎn)市場回顧報告》顯示，第三季度廣州商用物業(yè)投資市場強(qiáng)勁反彈，甲級寫字樓吸納量為15萬平方米，超過了面積為13萬平方米的新落成量。
保險公司參與開發(fā)的可能性不大
“不少主營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)的企業(yè)都先后參與開發(fā)房地產(chǎn)，例如海爾、魯能、長虹等，而且成績也不俗。”中泰集團(tuán)營銷總監(jiān)鄧浩志預(yù)測，大保險公司可能參與房產(chǎn)開發(fā)，但對于開發(fā)經(jīng)驗不足的保險公司，或許投資是更保險的選擇，在一線城市保險公司或直接參股開發(fā)商，或以投資基金形式出現(xiàn)。
不過，鄧浩志也對保險業(yè)資金的進(jìn)入表示了擔(dān)憂，保險業(yè)沒有太多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，因此保險業(yè)要注意控制風(fēng)險，特別是進(jìn)入的規(guī)模，特別是要照顧主營業(yè)務(wù)的需要。
“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，保險資金不能直接用于購買住房或炒房炒地，一般只是允許用于購買辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)等，而這部分對住房市場的影響可能不會大。也就是說，雖然短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場可能有一定的影響，但對目前的住房市場，在短期內(nèi)難以產(chǎn)生大的影響。”樓市專家陳真誠認(rèn)為，一些保險資金通過信托等途徑可能進(jìn)入開發(fā)商的開發(fā)資金中，成為開發(fā)商融資渠道之一。
廣州樓市專家韓世同認(rèn)為，保險業(yè)資金以保本、穩(wěn)妥的投資渠道為主，“買房地產(chǎn)股風(fēng)險大，做開發(fā)商風(fēng)險也大，保險公司直接做開發(fā)商的可能性不大。”
保險公司投資地產(chǎn)暗流洶涌
雖然保險業(yè)資金還未正式開放進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，事實上保險公司暗地里投資房地產(chǎn)是公開的秘密。2006年底，新華人壽保險股份董事長關(guān)國亮因違規(guī)運(yùn)用保險資金投資房地產(chǎn)等領(lǐng)域，中國保監(jiān)會委員會責(zé)令新華人壽調(diào)整其董事長職務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)保險公司購買的物業(yè)累計近20萬平方米，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金量保守估計有100億元。
從8月的金地到9月的綠城，短短一個月時間里，平安集團(tuán)通過旗下的平安信托將250億元的大單砸向了房地產(chǎn)市場。此前平安信托已運(yùn)作過多個房地產(chǎn)項目，去年5月投資18億元在成都核心地帶建設(shè)酒店、寫字樓等綜合性物業(yè)，當(dāng)時被看作保監(jiān)會放行險資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信號，但與大型房地產(chǎn)集團(tuán)的合作還是第一次。
與平安相比，中國人壽的表現(xiàn)并不落后。今年7月，中國人壽通過旗下的中國人壽投資控股有限公司與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的合作。
人保集團(tuán)也通過控股華聞控股和中誠信托，認(rèn)購了后兩者參與的房地產(chǎn)項目部分資產(chǎn)，還抓住了金融街西拓的機(jī)會，與金融街控股股份有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，為人保集團(tuán)整體入駐金融街及投資不動產(chǎn)開閘做好準(zhǔn)備。
雖然保險業(yè)資金還未正式開放進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，事實上保險公司暗地里投資房地產(chǎn)是公開的秘密。2006年底，新華人壽保險股份董事長關(guān)國亮因違規(guī)運(yùn)用保險資金投資房地產(chǎn)等領(lǐng)域，中國保監(jiān)會委員會責(zé)令新華人壽調(diào)整其董事長職務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)保險公司購買的物業(yè)累計近20萬平方米，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金量保守估計有100億元。
從8月的金地到9月的綠城，短短一個月時間里，平安集團(tuán)通過旗下的平安信托將250億元的大單砸向了房地產(chǎn)市場。此前平安信托已運(yùn)作過多個房地產(chǎn)項目，去年5月投資18億元在成都核心地帶建設(shè)酒店、寫字樓等綜合性物業(yè)，當(dāng)時被看作保監(jiān)會放行險資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信號，但與大型房地產(chǎn)集團(tuán)的合作還是第一次。
與平安相比，中國人壽的表現(xiàn)并不落后。今年7月，中國人壽通過旗下的中國人壽投資控股有限公司與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的合作。
人保集團(tuán)也通過控股華聞控股和中誠信托，認(rèn)購了后兩者參與的房地產(chǎn)項目部分資產(chǎn)，還抓住了金融街西拓的機(jī)會，與金融街控股股份有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，為人保集團(tuán)整體入駐金融街及投資不動產(chǎn)開閘做好準(zhǔn)備。
