借道擔(dān)保公司 二套房首付五成變?nèi)?br/>

　　借道擔(dān)保公司解二套房貸款難題

　　雖然一套房貸款還沒還完，但剛出生的小寶貝仍然讓王先生下決心再買一套三居室住宅。3月中旬，王先生看中了城東一套120平方米的二手房。起初，銀行和中介都稱可以辦理七成的按揭貸款，但等與房主談好了價(jià)格交付了3萬(wàn)元定金后，樓市“新政”出臺(tái)，按照規(guī)定王先生是二次購(gòu)房，首付比例從三成變?yōu)槲宄?。原?lái)已經(jīng)動(dòng)用了所有積蓄的王先生，在新政后首付款就差了10多萬(wàn)，而房主拒絕退回定金。這讓王先生陷入了兩難境地：如果不買房，3萬(wàn)元定金就打了水漂；如果咬牙買下，多出來(lái)的10多萬(wàn)首付款一時(shí)間又如何籌得出來(lái)？

　　在朋友建議下，王先生找到了一家專業(yè)的擔(dān)保公司解決融資問題。經(jīng)過擔(dān)保公司的一系列操作后，王先生成功獲得了10多萬(wàn)貸款，變相將五成首付降低到了三成。擔(dān)保公司先借了20萬(wàn)給王先生，讓他還清了第一套房所欠銀行的剩余貸款，于是王先生的第一套房就變成全產(chǎn)權(quán)房。接著，擔(dān)保公司將王先生的第一套房在銀行進(jìn)行了抵押貸款，憑借良好的信用，王先生順利從銀行貸到了36萬(wàn)貸款，除去借擔(dān)保公司的20萬(wàn)以及1萬(wàn)多元手續(xù)費(fèi)，王先生拿到了14萬(wàn)多元現(xiàn)金，剛好解決了多出的10多萬(wàn)二套房首付。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似王先生的例子還不在少數(shù)，一些二套房的購(gòu)房者稱是看了報(bào)紙上擔(dān)保公司的廣告，或者收到手機(jī)短信才了解到擔(dān)保公司可以辦理第二套住房的貸款。記者隨手翻開幾份報(bào)紙發(fā)現(xiàn)，確實(shí)在信息集納里發(fā)現(xiàn)了很多擔(dān)保公司的信息。事實(shí)上由于“新政”出臺(tái)，銀行收緊房貸，擔(dān)保公司的這類業(yè)務(wù)便開始增加，一股帶有民間性質(zhì)的房貸力量開始積聚。

　　記者調(diào)查

　　擔(dān)保公司很便捷很盛行

　　昨日，記者以購(gòu)房者的名義來(lái)到位于鹽市口財(cái)富中心的某擔(dān)保公司，咨詢辦理第二套房貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　“委托我們幫忙融資貸款時(shí)間比較短，成功率也很高。”擔(dān)保公司工作人員直言不諱地告訴記者：擔(dān)保公司在銀行有定點(diǎn)的銀行專員，跟銀行都比較熟，辦起事來(lái)也比較便捷。“你只要提供第一套房的產(chǎn)權(quán)證、單位開具的收入證明、身份證和戶口本，如果是已婚者還需要帶上結(jié)婚證，這些資料齊全后就可以與我們公司簽訂‘委托貸款合同’了，一般半個(gè)月之內(nèi)就能拿到貸款。”該工作人員表示“我們是正規(guī)的擔(dān)保公司，有合法資質(zhì)，貸款辦不下來(lái)不收取任何費(fèi)用。”該擔(dān)保公司工作人員稱，只要購(gòu)房者準(zhǔn)備相關(guān)材料，其他手續(xù)由擔(dān)保公司代辦即可。

　　據(jù)了解，目前成都大大小小的擔(dān)保公司有上百家，向客戶收取的擔(dān)保金最低在貸款額度的在2%左右，最高會(huì)超過3%，這些費(fèi)用包括公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)等等。用一套房抵押貸款用以付二套房的首付，這樣的手續(xù)辦理起來(lái)不是很復(fù)雜，因此選擇用如此方法降低二套購(gòu)買門檻的購(gòu)房者還比較多。“房屋買賣的融資業(yè)務(wù)最近咨詢的人多了，每天起碼有十幾個(gè)咨詢電話。”一位擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人告訴記者，“擔(dān)保公司長(zhǎng)期與銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，銀行方面也非常愿意給擔(dān)保公司較高的授信額度，整個(gè)流程操作起來(lái)比較簡(jiǎn)便。”

　　記者在擔(dān)保公司現(xiàn)場(chǎng)采訪了一位前來(lái)融資貸款的購(gòu)房者張先生，他說：“這樣的方式，雖然費(fèi)用高了點(diǎn)，但是確實(shí)比較簡(jiǎn)便，而且重要的是能幫我解決資金短缺的燃眉之急。”

       暗藏貓膩

　　存在高評(píng)高貸不規(guī)范操作

　　然而，在調(diào)查中記者也發(fā)現(xiàn)，一些擔(dān)保公司利用評(píng)估中的不規(guī)范操作，變相地讓購(gòu)房者的首付從五成降到“三成”，并以此為噱頭吸引消費(fèi)者。“擔(dān)保公司與評(píng)估公司搞好關(guān)系后，對(duì)同一套房進(jìn)行高評(píng)高貸，同樣成數(shù)的貸款就多出了很大一部分貸款額度。”某不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士道破了“天機(jī)”。

　　據(jù)了解，正常情況下，銀行為了規(guī)避市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，在評(píng)估抵押房?jī)r(jià)值的時(shí)候，都會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格10%—15%，例如一套市場(chǎng)價(jià)值80萬(wàn)元的房子，一般只能評(píng)估到70萬(wàn)元左右。而一些擔(dān)保公司委托的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，為了能多貸款，直接按照甚至超過市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，這樣市場(chǎng)價(jià)值80萬(wàn)元的房子就可以評(píng)估到80萬(wàn)—85萬(wàn)元。在抵押貸款時(shí)，如貸款七成，就能比正常評(píng)估多貸出幾萬(wàn)到10萬(wàn)元，而這多貸出的10萬(wàn)元，就能讓購(gòu)房者的首付從五成降低到“三成”。

　　律師提醒

　　找擔(dān)保公司融資須謹(jǐn)慎

　　對(duì)于“借道”擔(dān)保公司向銀行貸取二、三套房的貸款，是否就是購(gòu)房者們的“上上之策”呢？記者采訪了四川迪揚(yáng)律師事務(wù)所的阮國(guó)勇律師。阮律師認(rèn)為，其實(shí)從程序上說擔(dān)保公司扮演的是個(gè)融資中介的角色，屬于合法機(jī)構(gòu)。但是目前成都的擔(dān)保機(jī)構(gòu)魚龍混雜，有些沒有取得資質(zhì)的擔(dān)保公司也在做這樣的業(yè)務(wù)，而這些小擔(dān)保公司存在一定的欺騙行為，會(huì)給貸款者帶來(lái)很多后續(xù)的麻煩。因此阮律師認(rèn)為，貸款應(yīng)該找一些信譽(yù)比較好、有合法資質(zhì)以及規(guī)模比較大的擔(dān)保公司貸款。“因?yàn)樵谡麄€(gè)貸款過程中，要先結(jié)按再抵押，因此購(gòu)房者一般都需要向擔(dān)保公司借一筆錢結(jié)按，而這筆借款屬于民間借貸，因此需要找公證公司公證，而不能簡(jiǎn)單地簽訂雙方借款合同。”阮律師提醒購(gòu)房者。阮律師表示，目前成都的擔(dān)保市場(chǎng)還不很完善，有關(guān)方面應(yīng)該盡快完善擔(dān)保方面相關(guān)的政策和法律，真正建立起一條安全和通暢的融資、擔(dān)保渠道。