近日香港和內(nèi)地地產(chǎn)股冰火兩重天。繼周一開盤全球市場(chǎng)大跌之后，9月22日，港股地產(chǎn)股再次集體下跌。恒基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、嘉里建設(shè)跌幅超過10%，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)跌超9%，龍光集團(tuán)、綠景中國(guó)地產(chǎn)跌幅超過8%，雅居樂跌超7%。但中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)股卻走出獨(dú)立行情，9月22日地產(chǎn)指數(shù)整體上漲2.55%。

　　外圍風(fēng)險(xiǎn)疊加地產(chǎn)行業(yè)和個(gè)別企業(yè)的問題，是本周港股地產(chǎn)板塊大跌的主要原因。首先，近期美國(guó)財(cái)長(zhǎng)耶倫就債務(wù)上限問題數(shù)次發(fā)出警告，稱如果美國(guó)國(guó)會(huì)不盡快提高聯(lián)邦政府債務(wù)上限，那么聯(lián)邦政府10月將出現(xiàn)債務(wù)違約、政府信用受損甚至政府停擺。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)政府當(dāng)前的國(guó)債規(guī)模已經(jīng)達(dá)28.8萬億美元。2019年美國(guó)政府將債務(wù)上限設(shè)定為22萬億美元。數(shù)據(jù)顯示，2020財(cái)年美國(guó)各級(jí)政府的財(cái)政收入為7.2萬億美元。這意味著美國(guó)政府當(dāng)前的債務(wù)上限已經(jīng)非常接近22萬億美元上限的邊緣，因此10月政府停擺和美國(guó)債務(wù)違約并非小概率事件。其次，本周美聯(lián)儲(chǔ)的議息會(huì)議將公布關(guān)于購(gòu)債縮減的進(jìn)一步信息。盡管關(guān)于Taper美聯(lián)儲(chǔ)已與市場(chǎng)有充分溝通，但若美國(guó)政府債務(wù)危機(jī)和Taper同時(shí)發(fā)生無疑將加劇市場(chǎng)恐慌。再次，香港地產(chǎn)行業(yè)面臨一些新局面：一是宏觀上香港M2增速和地產(chǎn)信貸增速近年來趨勢(shì)性下降；二是中觀行業(yè)層面，港府開始著手解決香港最大的民生——住房問題，香港地產(chǎn)面臨新局面。因此香港地產(chǎn)股或面臨估值調(diào)整。當(dāng)然港股地產(chǎn)板塊也有未經(jīng)證實(shí)的地產(chǎn)公司的負(fù)面消息。多重因素使得港股地產(chǎn)板塊出現(xiàn)超調(diào)。

　　內(nèi)地的地產(chǎn)股表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，走出獨(dú)立行情。首先是龍頭公司恒大地產(chǎn)集團(tuán)9月22日發(fā)布2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)2021年付息公告，將于2021年9月23日支付“20恒大04”債券于2020年9月23日至2021年9月22日期間的利息。該次債券付息及時(shí)消除了市場(chǎng)的疑慮。

　　其次，內(nèi)地地產(chǎn)數(shù)據(jù)基本面雖然邊際走弱，但還遠(yuǎn)未惡化。中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的8月份內(nèi)地70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來看，新建商品住宅上漲城市仍有46個(gè)城市上漲，一線城市北京、上海和深圳新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，深圳漲幅仍然領(lǐng)跑一線城市小幅上漲。

　　十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持“房住不炒”的定位。近年來房地產(chǎn)調(diào)控也不斷走向成熟，尤其是2020年房地產(chǎn)監(jiān)管的三道紅線政策出臺(tái)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；房企的凈負(fù)債率大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1，使得房地產(chǎn)行業(yè)在監(jiān)管之下逐漸降杠桿，杠桿“軟著陸”。

　　2021年9月央行金融穩(wěn)定報(bào)告中揭示成功處置包商銀行風(fēng)險(xiǎn)事件等，監(jiān)管部門對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)處置已積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，整體上地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率極低。央行提出“在守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線的同時(shí)，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)”，還有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的連帶風(fēng)險(xiǎn)等，各利益相關(guān)方應(yīng)密切關(guān)注和跟蹤。