????近段時間以來，全國多地相繼下調(diào)房貸利率。

????7月8日，上海證券報從行業(yè)內(nèi)獲悉，烏魯木齊、長沙、珠海、江門等地銀行近期已將首套房貸利率下調(diào)至4.25%，但目前各地對最低首套房貸利率的執(zhí)行程度仍存差異。

????在調(diào)研中，廣東省江門市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露：“目前江門首套房貸利率在4.25%至4.5%之間，各樓盤的貸款利率并不相同，只有在特定的合作樓盤里，才有最低優(yōu)惠利率?！?/p>

????“房貸利率下限下調(diào)、五年期以上LPR下調(diào)等因素影響，客觀上使得房貸利率進入下降通道?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，一些城市明確了房貸利率要朝著最低利率的方向推進，購房成本將進一步降低。

????多地房貸利率下調(diào)至4.25%

????上海證券報從多家銀行、房產(chǎn)中介處獲悉，“因城施策”住房信貸政策正在持續(xù)落地。

????烏魯木齊房地產(chǎn)中介人士昨日表示，目前首套房個人中長期住房貸款最低利率調(diào)至4.25%?！?月中旬，首套房貸利率剛剛調(diào)整，就有好多人來咨詢買房?！痹撝薪檎f。

????“上個月，首套房貸利率已經(jīng)調(diào)至4.25%，這是我從業(yè)以來見到的最低利率?！敝楹７康禺a(chǎn)相關(guān)人士直言。

????長沙一樓盤銷售表示，近期長沙新房成交活躍，不少樓盤的首套房貸利率低至4.25%，二套房最低利率為5.05%。不過，二手房的房貸利率最低只能達到4.6%。

????據(jù)了解，多個城市不同樓盤的貸款利率并不完全相同。“江門目前首套房貸款利率在4.25%至4.5%之間，只有樓盤的合作銀行才能按4.25%利率申請房貸?！苯T房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露。

????“房貸是根據(jù)客戶評級進行定價，所以沒有絕對標準。”長沙一家銀行網(wǎng)點的客戶經(jīng)理表示，每個樓盤對接的銀行不一樣，樓盤之間也可能存在利率差異，而且受個人征信影響，每個人獲得的實際利率也不同。

????中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，多地首套房貸利率下調(diào)至4.25%，確實意味著房貸政策實質(zhì)性松動，有望促進樓市回暖和行業(yè)復(fù)蘇。

????一線城市房貸利率變動較小

????在本輪房貸利率下調(diào)過程中，一線城市房貸利率變動較小。

????銀行業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海房貸利率略微有所下調(diào)，首套和二套房貸利率分別是4.8%和5.5%。

????柏文喜認為，一線城市目前依然是樓市調(diào)控和防止房價上漲的重點區(qū)域，因此一線城市房貸利率變動較小，沒有跟進下調(diào)?！拔磥恚痪€城市房貸利率下調(diào)空間較小。”他判斷。

????中國人民大學(xué)國際貨幣研究所研究員陳佳分析稱，一線城市房貸利率調(diào)整緩慢有很多因素，北上廣深是國內(nèi)房地產(chǎn)的核心市場，其利率走勢是風向標，多年數(shù)據(jù)顯示，其利率波動性遠遠低于其他城市。

????“三、四線城市利率下調(diào)幅度較大，房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向買方市場?！标惣驯硎荆煌氖袌龆▋r模型自然導(dǎo)致了不同的市場價格走勢，短期內(nèi)伴隨各地穩(wěn)經(jīng)濟穩(wěn)就業(yè)促消費力度逐漸加大，這種分化趨勢仍將深化。

????“6月以來，50余地出臺了各類穩(wěn)樓市政策，密集程度遠超4月、5月，需求旺盛的一、二線城市明顯回暖，隨著供需兩端政策加碼放松，放松效應(yīng)不斷累積，居民購房信心逐漸恢復(fù)。”東吳證券分析師黃詩濤在最新發(fā)布的報告中表示。

????嚴躍進認為，房貸政策影響面廣，各地轄區(qū)商業(yè)銀行應(yīng)該積極宣傳低利率的政策，使房貸減負的社會效益和經(jīng)濟效益等能夠更好地發(fā)揮出來，這對于穩(wěn)定房貸市場、防范房貸市場金融風險、更好保障合理住房消費需求等都有積極的作用。

????未來利率下行空間不大

????6月20日，央行公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，均與5月持平。

????5月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對于首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，各地可“因城施策”。

????展望后市，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，短期內(nèi)再次調(diào)低LPR的可能性較低，首套房最低利率繼續(xù)下降空間已不大。

????貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月已有58個城市的首套、二套房貸利率降至下限，首套、二套房貸利率下限分別降低為4.25%、5.05%。

????LPR的變動將直接影響按揭貸款利率走勢。貝殼研究院市場分析師劉麗杰稱，前期各項政策效果釋放需要時間，目前穩(wěn)增長措施進入落實階段，貨幣政策整體上處于效果觀察期，短期內(nèi)LPR再次下降的可能性較低。

????“不排除LPR再次下調(diào)的可能性，但空間較為有限?！敝残磐顿Y首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平認為，鑒于市場預(yù)估美聯(lián)儲在三季度加息依然會非常激進，幅度可能達到75BP，基于貨幣政策工具的使用角度，央行對于通過調(diào)降LPR進行政策推進會比較謹慎。