? ? ? 8月15日晚，綠城中國公告稱，公司旗下杭州浙慶投資有限公司與杭州高信商務(wù)服務(wù)有限公司簽定協(xié)議，并向后者收購杭州致延投資有限公司50%股權(quán)，代價為11.77億元。同日，綠城中國全資附屬公司綠城房地產(chǎn)與蘇州賣方及其他各方訂立協(xié)議，綠城房地產(chǎn)同意向蘇州賣方A收購蘇州目標(biāo)公司A的50%股權(quán)及向蘇州賣方B收購蘇州目標(biāo)公司B的51%股權(quán)，總代價約8.95億元。
?
????綠城中國的這兩筆收購，涉及三個項(xiàng)目，金額共計(jì)20.7億元。無疑，這是行業(yè)優(yōu)等生接盤部分企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的縮影。實(shí)際上，自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期以來，行業(yè)收并購時有發(fā)生，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險、盤活存量資產(chǎn)正穩(wěn)步進(jìn)行中。
?
????據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月16日，年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)披露并購交易規(guī)模超1215億元。期間，AMC（資產(chǎn)管理公司）聯(lián)手代建企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目整體紓困，已在一線實(shí)操層面跑通，成為助力“保交樓”的重要新模式，將進(jìn)一步加快行業(yè)風(fēng)險出清進(jìn)程。
?
????并購交易有所降溫
?
????據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年1月份至7月份，房地產(chǎn)行業(yè)披露并購交易規(guī)模為1194億元。7月份披露35筆并購交易，比上月減少16筆，其中有26筆披露交易金額，總交易規(guī)模約116.5億元，平均單筆交易規(guī)模4.5億元，環(huán)比下降8.7%。從交易標(biāo)的物業(yè)類型看，以地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主，主要表現(xiàn)為項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
?
????“相較于去年同期，今年房地產(chǎn)行業(yè)收并購及重組交易規(guī)模有所降溫?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，房企資金流動性壓力仍然較大，銷售端復(fù)蘇趨弱，行業(yè)風(fēng)險還未完全出清，導(dǎo)致有收并購實(shí)力的主體謹(jǐn)慎情緒上升。
?
????在關(guān)榮雪看來，當(dāng)下市場并購交易難以達(dá)成的原因各異，但主要有三點(diǎn)：一是收并購雙方的決策博弈，供需雙方預(yù)期以及匹配度不高，部分出險房企手握核心項(xiàng)目不肯出手，較具收購實(shí)力的房企則擔(dān)心風(fēng)險或收益情況，而抱謹(jǐn)慎觀望態(tài)度；二是不排除有部分并購標(biāo)的存在債務(wù)及股權(quán)復(fù)雜等問題；三是收并購的資金來源之一，融資仍然具有一定的難度。
?
????“最大困難在于項(xiàng)目本身的價值?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域與城市進(jìn)一步分化，部分城市的項(xiàng)目本身潛在收益有限、變現(xiàn)難度較大，并購方動力不足。此外，出售方在出售項(xiàng)目時想盡可能獲取更多權(quán)益，也會拖慢并購進(jìn)程。
?
????還有一重難題是，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險還未完全出清，并購方選擇并購標(biāo)的較為謹(jǐn)慎，標(biāo)準(zhǔn)也愈發(fā)苛刻。
?
????“當(dāng)下，并購方選擇并購標(biāo)的時主要考察標(biāo)的股權(quán)結(jié)構(gòu)、潛在價值及變現(xiàn)難度等因素，因?yàn)檫@些因素決定了標(biāo)的項(xiàng)目的操作難易度、可獲得的收益及收益獲取難度。于并購方而言，往往傾向于選擇股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰、潛在價值較大、變現(xiàn)容易的項(xiàng)目?！眲⑺Q，此外，并購方也會偏向于自身熟悉的、品牌影響力較大的區(qū)域或城市的項(xiàng)目，來降低項(xiàng)目獲取成本，獲得更高溢價空間。
?
????“AMC+代建”紓困模式跑通
?
????值得肯定的是，在行業(yè)并購重組盤活存量資產(chǎn)的過程中，AMC成為房地產(chǎn)紓困的一股重要力量。但由于部分出險房企旗下項(xiàng)目規(guī)模較大，因此大型AMC企業(yè)嘗試通過聯(lián)合央國企、穩(wěn)健型頭部房企以及代建企業(yè)來共同紓困，助力“保交樓”工作的開展。
?
????在剛剛過去的7月份，AMC與代建企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議較多，其中有兩宗合作市場較為關(guān)注。7月下旬，綠城中國、綠城管理分別與長城資產(chǎn)及其子公司長城國富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在涉房涉地不良資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作。7月底，華夏幸福與地方性AMC浙商資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就各自存量業(yè)務(wù)、“AMC+保交樓”業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略合作。
?
????在克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲看來，按紓困對象不同，AMC可從項(xiàng)目與企業(yè)兩方面進(jìn)行紓困。在企業(yè)層面，AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會參與部分較小房企的破產(chǎn)重整。在項(xiàng)目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)來主導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營，部分擁有開發(fā)能力較強(qiáng)的地產(chǎn)子公司的AMC也可將后續(xù)開發(fā)工作交予子公司進(jìn)行。
?
????“在項(xiàng)目層面參與房企資產(chǎn)盤活，AMC+代建企業(yè)主要通過‘出資+開發(fā)’模式運(yùn)作，由AMC負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，代建企業(yè)負(fù)責(zé)再開發(fā)與運(yùn)營?！标P(guān)榮雪表示，特別是頭部代建企業(yè)具有豐富操盤經(jīng)驗(yàn)及品牌效應(yīng)，對項(xiàng)目去化與溢價都會產(chǎn)生積極影響，該模式對出險房企的項(xiàng)目紓困有很大幫助。
?
????“可共同設(shè)立特殊資產(chǎn)基金、聯(lián)合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會提供‘保交樓’的系統(tǒng)解決方案等?！眲⑺硎荆珹MC自身出資或同時引入銀團(tuán)收購項(xiàng)目或?qū)?xiàng)目注資，對不良債權(quán)進(jìn)行談判，對債務(wù)償款金額、方式、時間等進(jìn)行重組，再引入代建企業(yè)，操盤方可以是AMC旗下地產(chǎn)開發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業(yè)，推向市場變現(xiàn)取得收益。
?
????從一線實(shí)操層面來看，2023年以來，作為中國代建第一股，綠城管理深入推進(jìn)“3+3”業(yè)務(wù)模式，大力拓展資方代建業(yè)務(wù)，已新簽中國華融資產(chǎn)、中國信達(dá)資產(chǎn)、中國長城資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)、中信信托、中航信托、平安信托等多家AMC及信托機(jī)構(gòu)的不良紓困項(xiàng)目。
?
????“對于不良紓困項(xiàng)目的選擇，公司內(nèi)部有一套完善的甄別與準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)?！本G城管理董事會副主席李軍透露，一是項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)要清晰；二是項(xiàng)目剩余可售貨值可以覆蓋竣工需求，且政府要釋放監(jiān)管賬戶及相應(yīng)的資金，能支付各種建設(shè)費(fèi)用；三是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及工程品質(zhì)要滿足綠城的底線要求，不能存在可能損害綠城品牌的品質(zhì)風(fēng)險；四是紓困項(xiàng)目還需解決好各類供應(yīng)商的款項(xiàng)梳理，有較大經(jīng)濟(jì)糾紛的須注意其法律風(fēng)險；最后，紓困項(xiàng)目可能存在逾期交付的，還需與以前的購房業(yè)主簽諒解備忘錄。
?
????“AMC與代建企業(yè)合作更加廣泛，說明這種項(xiàng)目紓困模式已經(jīng)跑通，且更加規(guī)范化，有助于該模式的推廣應(yīng)用?！眲⑺Q，對于出險房企來講，意味著停工項(xiàng)目有更多的機(jī)會獲得救助，在完成“保交樓”任務(wù)的同時，也有機(jī)會回籠資金。
