2010年3月11日，中國土地市場網(wǎng)刊發(fā)消息稱，北京、上海等9個?。ㄊ校┑?8宗閑置土地被處置，其中華潤置地旗下門頭溝地王被罰3億元。僅2010年，華潤置地因閑置土地，就被曝光了3次。華潤似乎并沒有吸取教訓(xùn)，《每日經(jīng)濟新聞(微博)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華潤在杭州、武漢等地仍有多塊土地閑置。

華潤為何屢觸監(jiān)管紅線？公司2010年業(yè)績報告公布的數(shù)據(jù)或許可以解釋其中原因。去年，華潤置地的毛利由前一年的59.76億港元猛增至101.52億港元，公司的住宅業(yè)務(wù)毛利率由上一年的34.1%上漲至去年的39.4%，這一毛利水平，是其2004年的3倍多。

華潤置地毛利的增長不僅因為閑置土地，《每日經(jīng)濟新聞》記者對華潤置地在上海、北京的在售樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與同區(qū)域同規(guī)模的項目相比，華潤的銷售速度明顯緩慢許多……

上海華潤置地旗下的旗艦樓盤——上海灘花園是華潤在售的“骨灰級”樓盤。早在2004年，上海灘花園一期就開始建設(shè)，并在2006年完成了二期（外灘九里苑）的動拆遷工作。

但截至目前，一期的上海灘花園仍有1900平方米未銷售，二期有13000多平方米的可售面積，并有6萬平方米左右建筑面積未上市銷售。

2005年年報顯示，上海灘花園的售價僅為18458元/平方米，而2010年的業(yè)績公告顯示，上海灘花園的銷售均價已經(jīng)達到96325元/平方米。5年的銷售周期中，上海灘花園售價漲了4倍。

類似的還有華潤置地上海另一高端項目——華潤橡樹灣。該項目最近銷售的一批公寓房源的參考價格區(qū)間被調(diào)高至61900至73000元，是2008年剛開盤時的網(wǎng)上參考價23000元/平方米的近3倍。而該項目在土地出讓時就規(guī)定開發(fā)房源70%戶型必須小于90平方米，但目前項目推出銷售的100平方米以上的大戶型已占到總規(guī)劃開發(fā)量的40%以上，且還有將兩套小戶型合并成大戶型的“變通”現(xiàn)象存在。

銷售速度堪比湯臣一品

早在2004年，上海灘花園就已作為華潤置地的主要開發(fā)項目出現(xiàn)在華潤年報里，一期的可銷售面積達85998平方米，二期的可銷售面積高達102364平方米，總建筑面積高達18.97萬平方米。當時，一二期項目的預(yù)計竣工時間都是在2007年。

但華潤置地2010年銷售業(yè)績公告卻顯示，上海灘花園在近6年時間里，僅開發(fā)銷售了10.37萬平方米，平均每年僅銷售1.73萬平方米，而去年甚至僅銷售了5287平方米。

中房信對上海灘花園的銷售數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2005年上海灘花園一期首次開盤時的銷售總量，僅占整個項目規(guī)劃建筑面積的16.7%。在長達66個月的銷售期內(nèi)，有38個月銷售套數(shù)為個位數(shù)，部分月份甚至零成交。即便是在上海樓市最火的2009年7月、8月和10月，以及去年豪宅銷售最火爆的8月、9月、12月和今年1月，上海灘花園的銷售套數(shù)也僅維持在個位數(shù)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，這一銷售速度比周邊同規(guī)模同等類型的其他樓盤明顯緩慢許多。如擁有6.6萬平方米住宅面積的金外灘花園2004年首次開盤，就在11月、12月銷售了住宅總開發(fā)面積的近60%，剩余的在2007年再次推出后不到一年就全部售完；于2005年6月開盤的同區(qū)域樓盤——長峰馨園，盡管截至目前仍有52套住宅未銷售，但2005年開盤時所銷售的套數(shù)，已達到樓盤總住宅套數(shù)的25%以上。

銷售速度緩慢與上海灘花園采用少量、多批的開發(fā)銷售策略有很大關(guān)系。

總開發(fā)面積近8萬多平方米的金外灘花園總共只領(lǐng)了兩次預(yù)售許可證，其中2004年第一次領(lǐng)取預(yù)售許可證時，預(yù)售面積就占整個項目的大部分；總建筑面積8萬平方米的長峰馨園僅于2005年和2008年兩次領(lǐng)取預(yù)售許可證，第一次申請預(yù)售的面積就達到7萬多平方米。

而上海灘花園一期申請預(yù)售許可證的次數(shù)多達6次，除了2005年第一次開盤申請銷售的面積接近3萬平方米外，其余申請銷售的面積都不足3萬平方米，2007年3月申請銷售的那一批住宅面積甚至只有10000平方米出頭，總共才77套。

根據(jù)中房信的統(tǒng)計，類似上海灘花園這樣銷售周期長、多個月份銷售套數(shù)停留在個位數(shù)或者零銷售的樓盤，僅湯臣一品和上海紫園等少數(shù)高端樓盤。

緩慢銷售帶來高利潤

上海灘花園選擇少量多批的銷售策略，對開發(fā)商有什么好處呢？從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的參考價格變動可以看出背后的玄機。

上海灘花園開盤時的網(wǎng)上參考價為19000~20500元/平方米，待2007年7月再推出新的房源銷售時，網(wǎng)上參考價已經(jīng)變動為30000元/平方米，即使是在2008年的樓市冬天，上海灘花園洋房的網(wǎng)上參考價格仍高至40000~60000元/平方米。

比照華潤2005年年報和2010年業(yè)績公告可以發(fā)現(xiàn)，上海灘花園的售價在過去幾年呈加速度上漲勢頭——2005年上海灘花園的銷售均價為18458元/平方米，而2010年的銷售均價達到96325元/平方米。

采用少量多批開盤，并一步步提高售價的不止上海灘花園。華潤旗下的華潤橡樹灣也采用這一方法。

2009年7月，華潤橡樹灣的公寓房售價僅23000/平方米，而到了2009年11月，網(wǎng)上參考價已經(jīng)拔高到了30000元/平方米，聯(lián)庭別墅更是從一年前的38000元/平方米直升至63000元/平方米。最近銷售的一批公寓房源的參考價格區(qū)間更是被調(diào)高到了61900~73000元，這個價格是2008年剛開盤時網(wǎng)上參考價23000元/平方米的約3倍。

2009年9月，上海市住房保障和房屋管理局為了規(guī)范市場，推出《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，明令禁止以少量多批的方式變相漲價。2010年，華潤橡樹灣又利用網(wǎng)上房地產(chǎn)允許開發(fā)商向上調(diào)價20%的規(guī)則，于2010年1月連續(xù)3次調(diào)價，將2009年11月剛剛定下的30000元/平方米參考價格，連續(xù)上調(diào)3次至38000元/平方米，而后又于4月份再次調(diào)價至44000元/平方米。

與上海灘花園相比，華潤橡樹灣的銷售速度顯然要快一些。根據(jù)華潤置地2010年業(yè)績公告，總共23萬平方米的華潤橡樹灣目前已經(jīng)銷售了8.5萬平方米，但與周邊的樓盤相比，這一銷售速度同樣比較緩慢。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，比華潤橡樹灣早2年開始銷售的合生新江灣1號，目前已銷售26.8萬平方米，占到總規(guī)劃面積的80%以上。

曾率先變通90/70政策

2006年6月1日建設(shè)部出臺的90/70政策規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占的比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

但截至昨日，華潤橡樹灣已推出的13多萬平方米住宅房源中，100平方米以上的大戶型房源面積達9.72萬平方米，占推出的全部房源的73.21%，總規(guī)劃開發(fā)量的42%，已經(jīng)突破了原來90/70的戶型規(guī)劃限制。

上海21世紀不動產(chǎn)銳豐新江灣城店的經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，華潤2008年、2009年推出的90平方米小戶型中，還有一種將70多平方米、80多平方米兩套房源打通合并成150多平方米的 “特殊戶型三房”，與其他戶型房源不同，這個特殊戶型有兩張房產(chǎn)證。

華潤置地突破90/70政策限制的做法，在新江灣城開先例。在后來該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中，大部分樓盤推出的都是100平方米以上的大戶型住宅，90平方米以內(nèi)的中小套型極少有開發(fā)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者曾電郵、傳真華潤置地上海公司相關(guān)部門和負責(zé)人以及集團總部的品牌總監(jiān)，詢問橡樹灣上述問題，但截至記者發(fā)稿，華潤置地尚沒有回復(fù)。