“在目前的政策氛圍下，企業(yè)最主要的任務(wù)是保持穩(wěn)健，走一步看一步。”一向比較低調(diào)、很少公開發(fā)表對(duì)市場(chǎng)觀點(diǎn)的碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國強(qiáng)近日向上海證券報(bào)記者表示。

5月15日，碧桂園今年的重頭項(xiàng)目南京鳳凰城開盤，現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈，據(jù)開發(fā)商介紹說當(dāng)天涌入售樓處的達(dá)2萬人次，在一定程度上反映出在剛性需求支撐下，低價(jià)樓盤仍受到市場(chǎng)追捧。

“S122省道開通后，南京市中心到碧桂園鳳凰城的車程是20分鐘，而該樓盤的單價(jià)比南京市區(qū)同類樓盤低一半以上，買一套自己住或者投資都是可以的。”南京市民馮先生告訴記者，他在5月14日參與認(rèn)籌，排號(hào)為125號(hào)，而到15日開盤當(dāng)天，認(rèn)籌人數(shù)已經(jīng)超過3000人。根據(jù)銷售人員的介紹，購房者需要交納1萬元認(rèn)籌金才能參與選房，如果沒有選到合適的房源，認(rèn)籌金在15至45個(gè)工作日內(nèi)可退回。

5月15日恰逢周末，當(dāng)天的氣溫高達(dá)30攝氏度，但仍有大量購房者冒著高溫前往碧桂園鳳凰城，吸引他們的主要是開發(fā)商開出的較低價(jià)格。在南京市區(qū)商品房價(jià)格動(dòng)輒達(dá)到1萬至2萬元/平方米的情況下，碧桂園鳳凰城開出的價(jià)格是均價(jià)5000元/平方米，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到的最低折后價(jià)為4057元/平方米。這種價(jià)位顯然很有吸引力。而根據(jù)有關(guān)人士介紹，碧桂園在數(shù)月前曾準(zhǔn)備將銷售均價(jià)定為近8000元/平方米，但在充分考察和評(píng)估了樓市調(diào)控政策等方面因素后，碧桂園最終選擇了低價(jià)促銷。

一位在房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)多年的人士介紹，目前推動(dòng)開發(fā)商降價(jià)的最大動(dòng)力并非資金壓力，而是未來調(diào)控政策可能加碼的憂慮。除了限購、限價(jià)等政策外，近來有關(guān)部門就房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)出臺(tái)的規(guī)范性細(xì)明顯增多，調(diào)控力度逐步加大。“一房一價(jià)要雷打不動(dòng)地執(zhí)行，開發(fā)商隨意調(diào)整價(jià)格的空間已經(jīng)不存在。廣東一些地方甚至硬性要求單一樓盤銷售價(jià)格3個(gè)月內(nèi)漲幅不得超過5%。這些做法都是此前歷次調(diào)控中不曾見到的。未來還可能有更多政策出臺(tái)，在此背景下，開發(fā)商堅(jiān)守價(jià)格其實(shí)沒有意義。”上述人士稱。

根據(jù)記者了解，他所稱的“硬性要求單一樓盤銷售價(jià)格3個(gè)月內(nèi)漲幅不得超過5%”的做法出現(xiàn)在廣東增城，這直接導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r(jià)在5月前10天下降20%左右，部分樓盤甚至出現(xiàn)近40%的跌幅。而從全國來看，上周多地樓市出現(xiàn)標(biāo)桿房企大幅降價(jià)，降價(jià)樓盤幾乎無一不受到市場(chǎng)熱捧，這也反映出剛性需求仍較強(qiáng)勁。

“降價(jià)樓盤的熱銷不會(huì)令房企盲目樂觀。開發(fā)商的集體判斷是，總體來說，今年房價(jià)可能出現(xiàn)‘跌兩個(gè)月、漲一個(gè)月、再跌兩個(gè)月’這種情況。市場(chǎng)不會(huì)好到哪里去，在這種情況下，快速降價(jià)回款將是明智房企的選擇。”易居中國一位銷售總監(jiān)表示。

對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的充分認(rèn)識(shí)已經(jīng)令眾多房企看空樓市。SOHO中國董事長潘石屹日前表示，為了讓房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，有關(guān)部門可能繼續(xù)收緊按揭貸款，甚至可能打出停止按揭貸款這張“底牌”。“給保障性住房提供按揭貸款，商品房一律不提供按揭貸款，這樣商品房的房價(jià)一定會(huì)降下來。”潘石屹稱。在他看來，促使價(jià)格真正回落的關(guān)鍵是要調(diào)整供應(yīng)量和需求量，但現(xiàn)在商品房供給不足問題反而沒有得到根本解決。在這種情況下，收緊按揭可能是限制需求的最好辦法。

房企化解政策風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)做法是積極轉(zhuǎn)型。一向以開發(fā)低密度住宅著稱的碧桂園今年也首次提出，要向高層公寓等高容積率的住宅類型轉(zhuǎn)型。公司將充分利用土地資源，建設(shè)中小戶型普通商品房。“這一方面是響應(yīng)政策導(dǎo)向，另一方面也有助于公司提高總收益水平，化解凈利率下降帶來的壓力。”一位接近碧桂園的人士稱。

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