154萬套二手房的價格將被“秘密”評定，從而為每一次交易制定只有政府部門掌握的“準繩”——9日，深圳市地稅局終于在市場千呼萬喚之后，發(fā)布了二手房核價新規(guī)定。從7月11日起，深圳將對存量房（即二手房）交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款政策，但“參考價格”將深藏“閨中”無人知曉。

　　作為全國首創(chuàng)的二手房估價體系，深圳這一新規(guī)定的目標顯然直指二手房市場長期存在的“陰陽合同”。然而，“秘密定價”能否根治弊端？如果實施有效，這一規(guī)定又將對樓市價格帶來怎樣的沖擊？

　　■“秘密估價”直指“陰陽合同”

　　近年來，二手房交易過程中簽訂“陰陽合同”，虛報成交價格規(guī)避應繳稅額的現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍。

　　深圳市地稅局副局長楊龍介紹，在大量籌備工作基礎上，深圳制定了《關于實施存量房交易計稅價格核定工作有關事項的通告》，規(guī)定深圳范圍內的二手房交易計稅價格以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據(jù)，但如申報的成交價格低于深圳制定的計稅參考價格且無正當理由的，將按計稅參考價格核定計征各項稅款。規(guī)定將從2011年7月11日起實施，有效期5年。具體時間以納稅人在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買賣合同的時間為準。參考價格將根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場交易的情況每半年進行更新。

　　值得注意的是，與有類似評估政策的城市不同，深圳制定的154萬套二手房參考價格均不對社會公布，賣方只能查詢到自己所屬房屋的參考價格。

　　“根據(jù)房屋的坐落地點、建筑結構、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素，深圳已對全市400多個片區(qū)、17萬棟樓房、154萬套房屋制定了交易計稅參考價格。”楊龍說。

　　深圳市地稅局稅務二處副處長黃平波解釋說：“秘密定價主要是防止被一些人找出規(guī)律鉆空子，一旦公布可能引發(fā)不利的市場導向作用，讓參考價格影響市場價格。為每套房產(chǎn)定價而不是籠統(tǒng)按區(qū)域或批量定價一方面也是基于此，更重要的原因是希望評估體系能更加科學。”

　　■“秘密定價”可能引發(fā)非議

　　然而，成也蕭何，敗也蕭何——正是“秘密定價”的做法，引發(fā)了市場的不小擔憂。

　　北京大學經(jīng)濟管理研究中心研究員韓世同說，深圳已有154萬套房屋擁有評估價，這表明具體的評估方法已經(jīng)成型。而深圳選擇不公布評估方法，擔心的就是引起非議，然而不公開更容易引發(fā)爭議。“人們不知道自己的房屋評估價是如何得出的，也無法和其他房屋評估價進行對比。這會使得市場對評估方法產(chǎn)生不信任感。”他說。

　　韓世同認為，新規(guī)定的出臺，對于打擊“陰陽合同”，虛假報稅將起到重大意義，但政策的效力關鍵還是要看評估價是否真實地反映了市場價，如果評估價與市場價之間的價差過大，“存量房交易計稅參考價格”反而讓“陰陽合同”合法化。因此評估價格制定的合理性非常關鍵。

　　■新規(guī)定推高二手房價?

　　深圳市規(guī)劃與國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套，占總成交套數(shù)的70％。二手房已成為深圳樓市的交易主體。市場分析認為，新規(guī)定之下二手房交易成本大幅提升將是不爭的事實。在交易成本大幅提升的情況下，深圳樓市又是否會引來新一輪沖擊波？

　　由于距新規(guī)定實施仍有一個月的時間，專家認為，在7月11日之前，為了節(jié)省交易成本，深圳二手房成交量可能出現(xiàn)“搶閘拋盤”的局面。然而7月11日起，新規(guī)定對深圳樓市究竟會產(chǎn)生何種影響呢？是否會推高深圳二手房房價？

　　楊龍表示，按照國家稅法的有關規(guī)定，本來二手房交易雙方就應該依法納稅，“新規(guī)定只是還原真實的市場價格，不存在推高二手房房價一說。”然而有關專家卻不這么認為。業(yè)內人士表示，新規(guī)定之下，在打壓“陰陽合同”的同時，必然帶來二手房房價的提升。

　　趙瑞希、烏夢達、王攀