房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)數(shù)月，信貸不斷收緊及整體樓市低迷，但一個(gè)尷尬的事實(shí)是，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價(jià)不降反升。

根據(jù)已經(jīng)公布數(shù)據(jù)，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》對(duì)10多家房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比研究后發(fā)現(xiàn)，超過七成的樣本企業(yè)在今年前五個(gè)月銷售均價(jià)高于2010年全年銷售均價(jià)，部分企業(yè)銷售均價(jià)漲幅甚至接近30%。

開發(fā)商銷售均價(jià)的變化直接決定著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走向，這一指標(biāo)的逆市上漲無疑會(huì)在很大程度上置房地產(chǎn)調(diào)控政策于兩難境地。

多家房企銷售均價(jià)仍上漲

正當(dāng)外界認(rèn)為多重調(diào)控壓力之下樓市成交萎縮將日趨嚴(yán)重之時(shí)，房地產(chǎn)巨頭卻在5月份出現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)集體大幅反彈，前五個(gè)月的銷售價(jià)格則繼續(xù)走高。

公告顯示，5月份萬科銷售額超90億元，同比增長(zhǎng)近八成；恒大勁銷77.8億元，同比更增長(zhǎng)逾九成。包括碧桂園、雅居樂、中海、保利等房企在內(nèi)20多家已經(jīng)發(fā)布的最新業(yè)績(jī)報(bào)中，近八成房企5月銷售環(huán)比實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。

上述房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)中，多數(shù)企業(yè)今年前五個(gè)月銷售均價(jià)都高于去年全年均價(jià)，其中中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)銷售均價(jià)漲幅超過20%，富力地產(chǎn)、碧桂園和金地集團(tuán)銷售均價(jià)漲幅則超過10%，恒大地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)的漲幅接近10%。

根據(jù)公告數(shù)據(jù)推算，2011年1~5月，中海地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額332.7億元人民幣，實(shí)現(xiàn)銷售面積243.7萬平方米，銷售均價(jià)約為13652元/平方米，較2010年10770元/平方米的全年銷售均價(jià)上漲了27%，在各大開發(fā)商中漲幅居前。

1~5月，保利地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額281億元人民幣，實(shí)現(xiàn)銷售面積243.3萬平方米，銷售均價(jià)約為11550元/平方米，較2010年9612元/平方米的全年銷售均價(jià)上漲了20%。

富力地產(chǎn)在1~5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額108.6億元人民幣，實(shí)現(xiàn)銷售面積70.4萬平方米，以此推算出的銷售均價(jià)為15426元/平方米，其2010年全年銷售均價(jià)為12955元/平方米，前后上漲了19%。

碧桂園、金地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)今年前五個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，同時(shí)四家開發(fā)商的銷售均價(jià)分別為每平方米6335元、13993元、6936元和13046元，這四家開發(fā)商2010年全年銷售均價(jià)則分別為每平方米5483元、12372元、6393元和12055元，漲幅分別約為16%、13%、9%和8%。

此外，首創(chuàng)置業(yè)和雅居樂這一指標(biāo)的漲幅分別約為4%和2%。

在本報(bào)研究的樣本開發(fā)商中，今年1~5月銷售均價(jià)較去年有所下降的僅萬科、恒盛地產(chǎn)和佳兆業(yè)。其中，萬科前五個(gè)月銷售均價(jià)為11579元/平方米，較去年12049元/平方米的全年均價(jià)下降約4%，恒盛地產(chǎn)和佳兆業(yè)則分別下降約11%和33%。

開發(fā)商調(diào)價(jià)壓力漸增

招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人接受本報(bào)采訪時(shí)表示，多數(shù)開發(fā)商銷售均價(jià)仍在逆市上漲，恰恰說明目前開發(fā)商仍沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性降價(jià)，因?yàn)楣┣箨P(guān)系尚未發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)動(dòng)力明顯不足。

他同時(shí)認(rèn)為，限于多種因素影響，開發(fā)商不到萬不得已不會(huì)選擇降價(jià)，“但為了促進(jìn)銷售，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇搞精裝修、做戶型優(yōu)化以及項(xiàng)目硬件升級(jí)等方式，提高產(chǎn)品的性價(jià)比，這也在一定程度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。”

值得關(guān)注的是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在5月份單月銷售均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降，顯示出市場(chǎng)僵局正在發(fā)生微妙的變化。

根據(jù)萬科公布的銷售數(shù)據(jù)計(jì)算，萬科5月份的銷售均價(jià)較今年前4個(gè)月大幅下降，意味著萬科在5月份進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整，由4月份的均價(jià)12322元/平方米降至10087元/平方米，下降幅度為18%。

同時(shí)，恒大地產(chǎn)在5月實(shí)現(xiàn)合約銷售額77.8億元，合約銷售面積113.2萬平方米，合約銷售均價(jià)每平方米6871元，比4月的7028元/平方米略低；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)5月銷售額19億元人民幣，銷售面積約13.6萬方米，銷售均價(jià)下降至每平方米13970元。

在存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)之際，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在6月15日將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體評(píng)級(jí)由之前的“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，同時(shí)預(yù)測(cè)未來12個(gè)月內(nèi)中國(guó)內(nèi)地的房?jī)r(jià)將下調(diào)10%，并再次引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的討論。

標(biāo)普認(rèn)為，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)今年前5個(gè)月的房地產(chǎn)銷售令人滿意，但預(yù)計(jì)隨著緊縮政策的效力顯現(xiàn)，銷售勢(shì)頭將有所減弱。同時(shí)預(yù)計(jì)2011年下半年中國(guó)將出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整，到時(shí)若銷售低迷，開發(fā)商流動(dòng)性將很快枯竭。

廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓向本報(bào)表示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信用評(píng)級(jí)被下調(diào)說明中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期即將到來，因?yàn)殡S著貨幣政策的持續(xù)收緊、市場(chǎng)銷售不暢、房企庫(kù)存率與負(fù)債率上升，大多數(shù)房企資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大。

他認(rèn)為，特別是今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，房企資金鏈進(jìn)一步被壓縮。預(yù)計(jì)開發(fā)商將在第三季度實(shí)施降價(jià)促銷策略，死扛房?jī)r(jià)的開發(fā)商將可能被地產(chǎn)調(diào)控淘汰出局，整體房?jī)r(jià)下半年可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整。

不過，業(yè)內(nèi)多數(shù)觀點(diǎn)仍認(rèn)為，雖然目前層出不窮的樓盤促銷信息似乎預(yù)示著房?jī)r(jià)開始顯現(xiàn)下行跡象，但下半年是否會(huì)出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)仍不好判斷，尤其是在6月樓市仍以小幅優(yōu)惠為主流，明顯降價(jià)趨勢(shì)仍難現(xiàn)。

附表 標(biāo)桿房企銷售均價(jià)上漲對(duì)照表

資料來源：本報(bào)整理

地產(chǎn)企業(yè) 2010年銷售均價(jià)（元） 2011年1~5月銷售均價(jià)（元/平方米） 漲幅

中海地產(chǎn) 10770 13652 26.77%

保利地產(chǎn) 9612 11550 20.16%

富力地產(chǎn) 12955 15426 19.07%

碧桂園 5483 6335 15.52%

金地集團(tuán) 12372 13993 13.10%

恒大地產(chǎn) 6393 6936 8.50%

世茂房地產(chǎn) 12055 13046 8.22%

首創(chuàng)置業(yè) 10163 10580 4.11%

雅居樂 11413 11638 1.97%

萬科 12049 11579 -3.89%

恒盛地產(chǎn) 11056 9883 -10.60%

佳兆業(yè) 11535 7762 -32.71%