如果沒有做好規(guī)劃，房子建成后因?yàn)榄h(huán)境、交通問題而少人問津，這對解決民眾的住房問題沒有實(shí)質(zhì)性的意義

◆導(dǎo)報(bào)記者 賈瑞濤 濟(jì)南報(bào)道

據(jù)新華社報(bào)道，今年三季度，住建部將集中開展保障性安居工程督查、巡查，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、政策落實(shí)、工程質(zhì)量等情況，督促地方加強(qiáng)項(xiàng)目管理和工程質(zhì)量管理，確保各項(xiàng)任務(wù)的完成。

住建部部長姜偉新表示，下半年國家將出臺更為細(xì)致和嚴(yán)厲的措施，對地方建設(shè)保障性安居工程工作進(jìn)行檢查。隨著公租房成為保障性住房的主要產(chǎn)品，《關(guān)于公租房等保障性住房建設(shè)和管理的若干意見》已經(jīng)形成初稿，將于下半年出臺，其中，對保障性住房建設(shè)開工進(jìn)度考核、質(zhì)量管理以及對于后續(xù)管理運(yùn)營的考核都有新的安排。

目前的情況是，保障房建設(shè)受制于多種因素進(jìn)度緩慢，給千萬套任務(wù)的完成增加了陰影。專家表示，融資難是建設(shè)保障房的最大瓶頸，應(yīng)多方拓寬融資渠道，引導(dǎo)社會資金介入。同時，保障房建設(shè)非短期行為，應(yīng)該做好中長期規(guī)劃。

融資渠道須拓寬

全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長、導(dǎo)報(bào)特約評論員郭松海對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，要想加快保障房建設(shè)進(jìn)度，必須從多方面采取措施。

“從資金上，包括社保資金要介入；銀行貸款要適當(dāng)優(yōu)惠；土地出讓收益的10%要落實(shí)；還有住房公積金的增值部分也要落實(shí)。”郭松海認(rèn)為，國有企業(yè)資金相對充裕，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起建設(shè)保障房的任務(wù)和責(zé)任。

按照《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求，廉租住房保障資金應(yīng)從以下3個方面籌集，一是財(cái)政預(yù)算安排；二是住房公積金增值收益提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部資金；三是不低于10%的土地出讓凈收益。

“但在實(shí)際工作中，這3方面資金往往難以足額全部到位。” 郭松海介紹，自2008年底以來，國家三批中央預(yù)算內(nèi)投資對廉租房建設(shè)投入了大量資金，加上已在實(shí)施的租賃補(bǔ)貼發(fā)放，發(fā)揮了積極的作用，但一些地區(qū)因?yàn)樨?cái)力匱乏、土地供應(yīng)短缺，落實(shí)并不到位。包括甘肅、貴州、吉林等省及云南昆明等市，相繼出現(xiàn)了出售廉租房的現(xiàn)象，引發(fā)巨大爭議。

“目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資融資的渠道還是太狹窄，必須拓寬。”郭松海坦言，我國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要是銀行貸款，房地產(chǎn)市場狀況直接影響到銀行，會給銀行帶來很大的風(fēng)險，因此我們要推出新的住房金融品種。

他建議，可進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，用于收購和持有經(jīng)濟(jì)型租賃住房、廉租房，以解決當(dāng)前保障性住房開發(fā)融資難的問題，進(jìn)而推動住房金融市場發(fā)展，提高資源的配置效率。同時，信托投資資金應(yīng)輔以部分經(jīng)營性的公建項(xiàng)目，以平衡租金收入，實(shí)現(xiàn)受益人的預(yù)期收益。

郭松海還認(rèn)為，應(yīng)充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，迫使開發(fā)商降價促銷，以增加市場的有效供給；另外，對擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶主，開征不動產(chǎn)閑置稅，可以抑制其過度投資需求。“這部分稅收征收以后，又可以用于經(jīng)適房以及廉租房等的建設(shè)中，還能夠在一定程度上改變地方政府的短期性批租土地行為。”

倉促開工有爛尾危險

根據(jù)住建部保障性安居工程巡查工作的反饋情況，截至5月底，全國各類保障性安居工程房屋共計(jì)開工340萬套，占年度計(jì)劃的34%。北京、上海、深圳等大城市的開工率低于全國水平。

“就現(xiàn)在的情況看，進(jìn)度是有些慢了。一方面，中央資金落實(shí)到地方需要時間。地方建保障性住房，土地有的是劃撥的，有的是低價出讓，資源比較緊張，而且配套中央資金的地方資金數(shù)額巨大，籌措有一定難度。另一方面，具體的選址、論證等都需要時間，所以做起來難度挺大。”郭松海說。

“相比于西部地區(qū)來說，北京、上海等發(fā)達(dá)城市的建設(shè)量很大，今年到現(xiàn)在為止，他們的土地收益相比去年有了較大幅度的減少，影響比較顯著。”郭松海表示，除了政府財(cái)政承擔(dān)的部分，全國尚有8000多億元的資金缺口。一些地方對于保障房建設(shè)大開“綠色通道”，為了完成任務(wù)而倉促開工，但沒有資金的保障，項(xiàng)目仍有爛尾的危險。

另外，房地產(chǎn)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，建設(shè)前期的土地規(guī)劃、項(xiàng)目選址以及論證等都不是一蹴而就的事情。如果沒 有做好規(guī)劃，房子建成后因?yàn)榄h(huán)境、交通問題而少人問津，這對解決民眾的住房問題沒有實(shí)質(zhì)性的意義。尤其是保障房建設(shè)中的質(zhì)量監(jiān)管，不能因?yàn)橼s進(jìn)度就有所放松，現(xiàn)實(shí)中因?yàn)橼s進(jìn)度而造成“豆腐渣”工程的案例為數(shù)不少。

姜偉新表示，為了支持地方多渠道籌集建設(shè)資金，目前發(fā)改委會同有關(guān)部門正在研究保障性安居工程融資機(jī)制，擬支持地方通過發(fā)行企業(yè)債券等方式籌措資金，專項(xiàng)用于保障性安居工程建設(shè)。在各級政府加大投入的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新融資機(jī)制、拓寬融資渠道將成為解決保障房建設(shè)資金的重要新渠道。

郭松海認(rèn)為，保障房建設(shè)不是短期行為，應(yīng)該做好中長期規(guī)劃。未來《住房保障法》的制定和實(shí)施，應(yīng)有利于監(jiān)督地方政府依法行政，加強(qiáng)保障房的土地、資金和配套政策的落實(shí)。

新聞同期聲

財(cái)政部首發(fā)504億地方債為保障房籌資

導(dǎo)報(bào)訊 （記者 劉翔）財(cái)政部17日公布2011 年地方政府債券首次代理發(fā)行計(jì)劃,總額為504億元。其中，6月27日招標(biāo)5年期品種,金額254 億元；7月11 日招標(biāo)3 年期品種,金額為250億元。本次地方債發(fā)行主體包括山東、云南、重慶等11個省市區(qū)。

根據(jù)發(fā)行計(jì)劃，此次發(fā)行的5年期地方政府債最高發(fā)行量為云南40億元，其次是陜西34億元，以及山東31億元（不包括青島），新疆30億元。山西和重慶各25億元，福建24億元，青海20億元，海南15億元，青島6億元，廈門4億元。

財(cái)政部、住建部日前聯(lián)合發(fā)布通知 ，要求各地切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金，加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，并明確地方政府要將今年地方政府債券資金優(yōu)先用于保障性安居工程。