合生創(chuàng)展旗下北京豪宅項(xiàng)目合生霄云路8號(hào)以12萬(wàn)元/平方米的單價(jià)成為京城第三貴豪宅。然而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目目前的實(shí)際成交均價(jià)還不到5萬(wàn)元/平方米，僅相當(dāng)于預(yù)售價(jià)的四成左右。

　　成交價(jià)僅預(yù)售價(jià)四成

　　總規(guī)劃用地面積達(dá)108公頃的合生霄云路8號(hào)位于北京東邊繁華的燕莎商圈和第三使館區(qū)。“京15條”頒布后，該項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)直指12萬(wàn)元/平方米。不過(guò)奇怪的是，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，該樓盤(pán)2009年4月26日開(kāi)盤(pán)的224套房源，目前已成交127套，實(shí)際成交均價(jià)為50345元/平方米，僅相當(dāng)于預(yù)售均價(jià)12萬(wàn)元的大約四成。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似當(dāng)前預(yù)售價(jià)與實(shí)際成交均價(jià)間差別巨大的現(xiàn)象，在豪宅圈中并不罕見(jiàn)，如北京知名豪宅運(yùn)河岸上的院子和西單上國(guó)闕等項(xiàng)目也同樣存在。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，運(yùn)河岸上的院子于2009年11月8日推出7套別墅，目前的預(yù)售價(jià)區(qū)間在6.15萬(wàn)~7.9萬(wàn)元/平方米，截至6月22日，已成交的1套房源成交單價(jià)為28681元/平方米，僅相當(dāng)于預(yù)售價(jià)區(qū)間兩端價(jià)格的36%~47%左右；而該樓盤(pán)于2008年9月28日推出的62套房源中，目前已成交31套。未售出的31套房源，預(yù)售價(jià)區(qū)間在6.3萬(wàn)~7.9萬(wàn)元/平方米，但目前已成交的31套房源，成交均價(jià)卻只有31393元/平方米，僅相當(dāng)于預(yù)售價(jià)區(qū)間上下值的40%~50%。

　　另一個(gè)北京知名豪宅西單上國(guó)闕目前的預(yù)售均價(jià)區(qū)間為9萬(wàn)~11萬(wàn)元/平方米。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，25套房源中已成交的11套，實(shí)際成交均價(jià)只有62846元/平方米，相當(dāng)于預(yù)售價(jià)區(qū)間兩端價(jià)格的六成至七成。

　　房?jī)r(jià)上漲過(guò)快所致

　　對(duì)于北京部分豪宅項(xiàng)目目前預(yù)售價(jià)遠(yuǎn)高于實(shí)際成交均價(jià)的原因，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，首先排除了這些豪宅打折銷售的因素。他具體分析說(shuō)，實(shí)際成交均價(jià)是根據(jù)樓盤(pán)拿到預(yù)售證后所有被售房源的平均成交價(jià)格計(jì)算得出，而豪宅的銷售周期一般較長(zhǎng)，導(dǎo)致實(shí)際成交均價(jià)與當(dāng)前預(yù)售價(jià)脫節(jié)的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。比如合生霄云路8號(hào)于2009年拿到預(yù)售證，當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)單價(jià)在4萬(wàn)多元，當(dāng)年年底單價(jià)漲到5萬(wàn)~6萬(wàn)元。2010年單價(jià)為6萬(wàn)~8萬(wàn)元，而今年單價(jià)已上漲到8.5萬(wàn)~12萬(wàn)元。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的跟蹤統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2009年單價(jià)在4萬(wàn)~6萬(wàn)元時(shí)，合生霄云路8號(hào)當(dāng)年的成交量為100多套，2010年單價(jià)在6萬(wàn)~8萬(wàn)元時(shí)，成交量達(dá)50~60套，今年單價(jià)在8.5萬(wàn)~12萬(wàn)元，截至6月22日，成交量為14套。

　　程浩業(yè)稱，6月合生霄云路8號(hào)最新成交的一套房源成交單價(jià)為99960元/平方米，但如果自2009年起平均算下來(lái)，該樓盤(pán)已售出的127套房源實(shí)際成交均價(jià)就只有5萬(wàn)元左右。

　　記者發(fā)現(xiàn)，運(yùn)河岸上的院子與西單上國(guó)闕等項(xiàng)目預(yù)售價(jià)與實(shí)際成交均價(jià)相差巨大的原因也與合生霄云路8號(hào)類似。一位業(yè)內(nèi)人士向記者直言，豪宅當(dāng)前預(yù)售價(jià)與實(shí)際成交均價(jià)相差巨大的原因就是豪宅價(jià)格上漲速度過(guò)快催生的。甚至在一定程度上，開(kāi)發(fā)商控制銷售節(jié)奏，利用自身的稀缺位置資源拉長(zhǎng)銷售周期從而坐地漲價(jià)，也成為一種生財(cái)之道。

　　不過(guò)，程浩業(yè)認(rèn)為，一房一價(jià)政策落地后，豪宅漲價(jià)已不單是開(kāi)發(fā)商自己的事，有關(guān)部門(mén)會(huì)在可控的范圍內(nèi)不讓開(kāi)發(fā)商亂漲價(jià)，因此相信類似開(kāi)發(fā)商 “慢銷漲大錢”的現(xiàn)象會(huì)有所收斂。