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牛刀:中國房價跌50%只是正常跌幅

來源:焦點房地產(chǎn)網(wǎng)    作者:牛刀    發(fā)布時間:2011年11月12日

財經(jīng)評論人牛刀(資料圖)

  牛刀:中國房價有多少泡沫?

  ——兼說中房信在納斯達克的退市

  網(wǎng)上風(fēng)傳中房信在納斯達克退市,很多人分析的是盈利模式的問題,這是錯誤的。其本質(zhì)原因是中國房價的泡沫開始破滅的象征。因為中房信這樣的盈利模式,在歐美投資人看起來是一大笑話。

  幾年前,萬科董事長王石曾經(jīng)一語驚人:萬科超過20%利潤不做。很多吹鼓手們紛紛驚呼,萬科真好,有錢都不賺,超過20%利潤就不做。這不是一種傻逼行為嗎?20%對房地產(chǎn)來說是一種多么大的暴利啊。就這樣,還表揚王石?

  萬科當時做的是面向白領(lǐng)階層的四季花城和金色家園這樣的普通住宅,等同于歐美的經(jīng)濟適用房,但是,其品質(zhì)遠差于歐美的經(jīng)濟適用房,甚至遠遠不如西班牙的經(jīng)濟適用房。他們的利潤是多少,很少超過3%。如此相比,中國房地產(chǎn)的利潤是歐美國家的7倍。就這樣還值得表揚?

  美國的經(jīng)濟適用房,也就是普通住宅覆蓋面達到了大學(xué)教授這個層面。很多州政府把300平方左右的別墅也被列為經(jīng)濟適用房。不用做廣告,很多城市做好房子后,分配給誰,也不用排隊,原來是一個電話,后來是一條短信,現(xiàn)在一條微博,就可以通知到該買的群體前來選購,沒有什么顧問費、廣告費、代理費和其他什么費用。

  西班牙呢。這個經(jīng)適房,跟國內(nèi)有很大差別。 首先就是,他們價格經(jīng)濟,但是住的奢侈。面積夠大不過,還帶游泳池,健身房,網(wǎng)球場,和兒童娛樂場所!并且各戶都帶兩個車庫(價格包含在總價里面),精裝修!隔音環(huán)保新型材料?。ㄋ麄兎梢?guī)定,現(xiàn)新建筑必須使用新型隔音環(huán)保材料).

  其次,這個經(jīng)適房的限制條件!第一,家庭年總收入不能超過三萬五千歐元左右。第二,不擁有其他住房。第三,在兩年半后拿房之前,需要支付五六萬歐元費用(主要是一次性付三四萬,然后每個月三四百歐元。第四,你需要退出,已交款可以全部退還(只扣除百分之一以內(nèi)的手續(xù)費)第五,十五年內(nèi)不得以高于買入價賣出! 十五年以后,隨便你賣多少!

  但是,中國的普通住宅莫名其妙的成為投機炒作的工具。讓我們來看看中國的房價有哪些是泡沫的成分的。為什么萬科超過20%不做。

  首先是灰色收入,也就是送給各級官員的辦事費,約占10%至15%。這是公開的支出,卻又是隱秘的,即所謂公開的秘密。大家說一下,中國的老百姓冤還是不冤?為了住房,還要為貪官污吏支付貪腐費用。這是一件多么荒唐的事。

  其次是顧問費、廣告費和代理費,約占7%,最高的時候突破10%。這些錢也全部計入房價之中。更為奇怪的是,除了香港,在世界上找不到象世聯(lián)地產(chǎn)這樣的專業(yè)做地產(chǎn)顧問和代理的上市公司。奇怪的是,易居居然可以到美國上市。

  再其次是苛捐雜稅有60多項,約占房價30%左右。有的城市離譜的是,主要新房房源,要找市長批條子,一張條子最多值高達10萬元,也要打入房價之中。有的群起而仿效,搞抽簽活動,抽中了一套房子,喝茶錢就到達10萬至50萬。如此炒作費用也被打入房價之中。這是一件多么荒唐的事。

  真正用于房價的成本,只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中,很多土地在2009年2010年的許多地王,都是泡沫。土地成本約占房價的30%,如果地價的泡沫大于50%時,轉(zhuǎn)嫁到房價上高達15%。8%至10%的建筑成本。其余,10%至15%約等于開發(fā)商的利潤。剔除建筑成本、土地成本、基本利潤和合理稅費,泡沫的嚴重程度高達50%至60%之間。

  中房信的退市,只是表明房價當中的部分泡沫的破滅。隨之下來,再加上目前同等片區(qū)的土地價格已經(jīng)下降40%,甚至更多,表明土地泡沫的破滅。減稅運動開始后,直接可下調(diào)房價20%左右?;疑杖朐诜績r下降的通道上,這些貪官污吏也不敢再貪了,直接下拉房價10%至15%。所以,相對2009年2010年的房價,跌去40%至50%,只是正常跌幅。

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來源:焦點房地產(chǎn)網(wǎng)

責(zé)任編輯:李華林

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