財經(jīng)評論人牛刀（資料圖）

　　牛刀：中國房價有多少泡沫？

　　——兼說中房信在納斯達克的退市

　　網(wǎng)上風(fēng)傳中房信在納斯達克退市，很多人分析的是盈利模式的問題，這是錯誤的。其本質(zhì)原因是中國房價的泡沫開始破滅的象征。因為中房信這樣的盈利模式，在歐美投資人看起來是一大笑話。

　　幾年前，萬科董事長王石曾經(jīng)一語驚人：萬科超過20%利潤不做。很多吹鼓手們紛紛驚呼，萬科真好，有錢都不賺，超過20%利潤就不做。這不是一種傻逼行為嗎？20%對房地產(chǎn)來說是一種多么大的暴利啊。就這樣，還表揚王石？

　　萬科當時做的是面向白領(lǐng)階層的四季花城和金色家園這樣的普通住宅，等同于歐美的經(jīng)濟適用房，但是，其品質(zhì)遠差于歐美的經(jīng)濟適用房，甚至遠遠不如西班牙的經(jīng)濟適用房。他們的利潤是多少，很少超過3%。如此相比，中國房地產(chǎn)的利潤是歐美國家的7倍。就這樣還值得表揚？

　　美國的經(jīng)濟適用房，也就是普通住宅覆蓋面達到了大學(xué)教授這個層面。很多州政府把300平方左右的別墅也被列為經(jīng)濟適用房。不用做廣告，很多城市做好房子后，分配給誰，也不用排隊，原來是一個電話，后來是一條短信，現(xiàn)在一條微博，就可以通知到該買的群體前來選購，沒有什么顧問費、廣告費、代理費和其他什么費用。

　　西班牙呢。這個經(jīng)適房，跟國內(nèi)有很大差別。 首先就是，他們價格經(jīng)濟，但是住的奢侈。面積夠大不過，還帶游泳池，健身房，網(wǎng)球場，和兒童娛樂場所！并且各戶都帶兩個車庫（價格包含在總價里面），精裝修！隔音環(huán)保新型材料?。ㄋ麄兎梢?guī)定，現(xiàn)新建筑必須使用新型隔音環(huán)保材料）.

　　其次，這個經(jīng)適房的限制條件！第一，家庭年總收入不能超過三萬五千歐元左右。第二，不擁有其他住房。第三，在兩年半后拿房之前，需要支付五六萬歐元費用（主要是一次性付三四萬，然后每個月三四百歐元。第四，你需要退出，已交款可以全部退還（只扣除百分之一以內(nèi)的手續(xù)費）第五，十五年內(nèi)不得以高于買入價賣出！ 十五年以后，隨便你賣多少！

　　但是，中國的普通住宅莫名其妙的成為投機炒作的工具。讓我們來看看中國的房價有哪些是泡沫的成分的。為什么萬科超過20%不做。

　　首先是灰色收入，也就是送給各級官員的辦事費，約占10%至15%。這是公開的支出，卻又是隱秘的，即所謂公開的秘密。大家說一下，中國的老百姓冤還是不冤？為了住房，還要為貪官污吏支付貪腐費用。這是一件多么荒唐的事。

　　其次是顧問費、廣告費和代理費，約占7%，最高的時候突破10%。這些錢也全部計入房價之中。更為奇怪的是，除了香港，在世界上找不到象世聯(lián)地產(chǎn)這樣的專業(yè)做地產(chǎn)顧問和代理的上市公司。奇怪的是，易居居然可以到美國上市。

　　再其次是苛捐雜稅有60多項，約占房價30%左右。有的城市離譜的是，主要新房房源，要找市長批條子，一張條子最多值高達10萬元，也要打入房價之中。有的群起而仿效，搞抽簽活動，抽中了一套房子，喝茶錢就到達10萬至50萬。如此炒作費用也被打入房價之中。這是一件多么荒唐的事。

　　真正用于房價的成本，只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中，很多土地在2009年2010年的許多地王，都是泡沫。土地成本約占房價的30%，如果地價的泡沫大于50%時，轉(zhuǎn)嫁到房價上高達15%。8%至10%的建筑成本。其余，10%至15%約等于開發(fā)商的利潤。剔除建筑成本、土地成本、基本利潤和合理稅費，泡沫的嚴重程度高達50%至60%之間。

　　中房信的退市，只是表明房價當中的部分泡沫的破滅。隨之下來，再加上目前同等片區(qū)的土地價格已經(jīng)下降40%，甚至更多，表明土地泡沫的破滅。減稅運動開始后，直接可下調(diào)房價20%左右?；疑杖朐诜績r下降的通道上，這些貪官污吏也不敢再貪了，直接下拉房價10%至15%。所以，相對2009年2010年的房價，跌去40%至50%，只是正常跌幅。