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施永青:樓價(jià)為何沒(méi)有大跌?

來(lái)源:中國(guó)企業(yè)家網(wǎng)    作者:施永青    發(fā)布時(shí)間:2011年11月17日

    歐洲危機(jī)令世界經(jīng)濟(jì)重現(xiàn)二次衰退的機(jī)會(huì),全球股市都因而大幅回落,香港亦無(wú)法例外。股市回落令人們的情緒轉(zhuǎn)向悲觀,有人因而把這種情緒投射到房地產(chǎn)市場(chǎng),認(rèn)為本港的樓市已經(jīng)見(jiàn)頂,今后會(huì)進(jìn)入蕭條期,跌幅會(huì)有三至四成,要到2014年才有機(jī)會(huì)緩慢復(fù)蘇。

  這種預(yù)測(cè)相當(dāng)嚇人,如果情況真是這么惡劣,投資者理應(yīng)立即拋售手上物業(yè),將來(lái)再找機(jī)會(huì)補(bǔ)回也有著數(shù)。然而,市場(chǎng)擁有物業(yè)的人似乎還未完全接受這種觀點(diǎn)。他們大部分都按兵不動(dòng),寧愿觀望一段時(shí)間之后再算。

  另一方面,未買(mǎi)樓的人也不愿冒風(fēng)險(xiǎn)在這個(gè)時(shí)候入市,所以這個(gè)時(shí)候的交投非常少,只及高峰期的三四成左右。

  雖然大部分業(yè)主都惜售,但市場(chǎng)上總會(huì)有一部分人因各種原因而需要賣(mài)樓套現(xiàn)的。在這種現(xiàn)勢(shì)下,要套現(xiàn)的人是非減價(jià)不可的。但他們似乎并不用減價(jià)太多,已找到承接。報(bào)紙上的所謂大幅劈價(jià),只是個(gè)別案例而矣。按政府的統(tǒng)計(jì),第三季的住宅樓價(jià)跌幅,只是2%。而按中原城市指數(shù),由高峰期至今,樓價(jià)的跌幅亦不足5%。樓價(jià)在一個(gè)月里的波動(dòng),也不及股市一天的跌幅。可見(jiàn)這兩個(gè)市場(chǎng)是完全不一樣的,把股市的反應(yīng)直接投射去樓市,會(huì)很容易出錯(cuò)的。

  香港的樓市,經(jīng)過(guò)97金融風(fēng)暴的洗禮,投資者已變得十分謹(jǐn)慎,大都量力而為,不作過(guò)度的借貸,所以不容易出現(xiàn)因財(cái)務(wù)壓力而產(chǎn)生的拋售潮,業(yè)主堅(jiān)守陣地的能力很強(qiáng)。

    在住宅市場(chǎng),統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,有一半業(yè)主早已供完樓。這些小業(yè)主,有換樓的需要,而沒(méi)有賣(mài)樓的壓力。他們眼見(jiàn)市場(chǎng)上供他們換樓的單位很少,而且價(jià)錢(qián)高據(jù)不下,所以他們也不肯輕易把自己手上的單位賤價(jià)出售。

  現(xiàn)時(shí)樓價(jià)雖有微調(diào),但租金卻依然高企,以至賣(mài)樓之后轉(zhuǎn)為租樓住并不化算。再者,在主權(quán)債務(wù)也出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候,由國(guó)家印發(fā)出來(lái)的貨幣根本不可靠。樓宇是實(shí)物資產(chǎn),供應(yīng)量有限,持有物業(yè)總比持有可以大量印刷的貨幣安全。

  現(xiàn)時(shí),通縮的威脅與通脹的威脅同時(shí)存在。政府救市失敗,市場(chǎng)會(huì)擔(dān)心通縮;一旦救市成功,又會(huì)擔(dān)心通脹。兩種情況會(huì)交替出現(xiàn),而不是一面倒的只會(huì)通縮。如果一擔(dān)心通縮就賣(mài)樓,一擔(dān)心通脹就買(mǎi)樓,結(jié)果只會(huì)左面吃一巴掌后,又到右面吃一巴掌,令自己的財(cái)富不斷蒸發(fā)。

  現(xiàn)時(shí)各國(guó)政府救市的方法,不外是增發(fā)新債去贖舊債;每次爆發(fā)新危機(jī),就得加大救市的力度,最后一定會(huì)出現(xiàn)一次超級(jí)大通脹。此之所以,連沒(méi)有利息收的黃金也有人買(mǎi)。

  金價(jià)自21世紀(jì)初的低位上升,升幅已逾六倍;但同期本港的樓價(jià)只升了三倍半。對(duì)很多有閑資的人來(lái)說(shuō),與其持有沒(méi)有利息收的黃金,不如持有有租收的物業(yè)。此乃在歐債爆破的威脅下,本港樓價(jià)仍沒(méi)有大跌的原因。

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責(zé)任編輯:肖春華

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