從2000年以來，房價就處于不斷上漲中，每一次決策當(dāng)局對房地產(chǎn)市場進行的調(diào)控，都成為投資者進入該市場的良機；直到2010年，在決策當(dāng)局再次決定對房地產(chǎn)進行調(diào)控時，投資者多質(zhì)疑房價是否真能調(diào)下來，歷史是否會重演。

　　要使房地產(chǎn)價格下降，可選用的經(jīng)濟政策工具很多，例如稅收工具、貨幣工具和金融工具等。但房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模占整個固定資產(chǎn)投資規(guī)模的五分之一，土地收入又是地方財稅的主要來源，且上下游牽涉60多個行業(yè)的景氣度，它的任何變化都將影響整個宏觀經(jīng)濟的運行，因此，其調(diào)控相當(dāng)復(fù)雜。

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的選用和房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)上，很多發(fā)達經(jīng)濟體其實都有比較成熟的經(jīng)驗，例如：德國采用法律方式對開發(fā)商利潤進行嚴控；新加坡在面對房價快速上漲時，采用對二手房交易的利潤所得征收高額所得稅；美國通過對自住房屋和非自住房屋征收差別較大的物業(yè)稅，來避免房價上漲帶來社會問題。

　　由于中國經(jīng)濟和社會發(fā)展所處的階段與其他發(fā)達經(jīng)濟體不同，所以海外一些好的調(diào)控政策和制度建設(shè)未必在當(dāng)前階段適合中國，看上去很美的政策，由于行政體制的問題很容易“水土不服”。例如，對非自住房屋征收累進房產(chǎn)稅，便可直接抑制房地產(chǎn)投機，這一市場調(diào)控政策在全國實施將面臨多方面挑戰(zhàn)：其一，在養(yǎng)老保險體制沒有完全有效建立，而老百姓投資渠道又極度缺乏的背景下，用什么辦法去保證居民財產(chǎn)性收入的增長和消除對未來養(yǎng)老與醫(yī)療的憂慮？其二，由地方政府操作對相當(dāng)多的房屋征稅，是否會重現(xiàn)90年代農(nóng)業(yè)稅征收的結(jié)果，地方政府進行稅費綁定，無形之中放大了居民稅負，而背離政策出臺的初衷？其三，由于區(qū)域發(fā)展不平衡，有些區(qū)域城鎮(zhèn)化剛起步，就開始采用制度性的措施抑制其發(fā)展，是否適合？其四，稅收一旦開征，各級財政將對其形成收入依賴，一旦房市低迷，也很難通過此工具刺激。

　　但房價的上漲在2010年已經(jīng)到了不得不調(diào)的程度，并最終出臺了非市場化的看似“簡單粗暴”的“非常4+1”組合調(diào)控政策，即：強制性土地收回，迫使開發(fā)商開工以打擊囤地，切斷開發(fā)商的正常融資渠道，以打擊開發(fā)商對房屋的囤積，通過限購抑制不合理的投機性需求，通過加大保障房的開發(fā)滿足中低收入人群的住房需求，最后通過擴大內(nèi)需的系列政策，對沖房地產(chǎn)調(diào)控所帶來的對宏觀經(jīng)濟的沖擊。盡管這些政策很多為市場原教旨主義者所詬病，但短期已逐步取得預(yù)期的調(diào)控效果。

　　這種組合政策調(diào)控，通過打擊囤地和加大保障房建設(shè)以擴大房地產(chǎn)的短期供給，通過限購方式抑制房地產(chǎn)需求，同時通過抑制房地產(chǎn)開發(fā)商融資需求，迫使開發(fā)商以高融資成本延續(xù)其在建項目，從而造成開發(fā)商多年囤地所形成的利潤不斷被侵蝕最終被迫打折銷售，從而有效抑制房價。

　　由于今年遭遇通脹壓力，決策當(dāng)局為有效控制物價上漲，進行了貨幣總量控制，加之有效抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的融資需求，造成今年前三季度開發(fā)商的融資成本快速攀升，出現(xiàn)了當(dāng)前的高利貸問題。一旦這種高利貸融資環(huán)境持續(xù)的時間拉長，那么房地產(chǎn)開發(fā)商出于自救，對商品房進行折價銷售的時間將快速出現(xiàn)。

　　隨著“金九銀十”夢碎，房地產(chǎn)市場已步履維艱。與此同時，物價壓力趨緩，而經(jīng)濟增速現(xiàn)下行趨勢，決策當(dāng)局對總量調(diào)控政策進行了微調(diào)，信貸的投放開始出現(xiàn)回升。盡管實施的是對中小和微小企業(yè)及對政府在建項目的“有的放矢”，但開閘放水必然惠及“池魚”，這對苦苦掙扎的開發(fā)商而言無疑也是“甘露”。

　　但由于決策當(dāng)局對房地產(chǎn)調(diào)控的取向沒有發(fā)生任何改變，而且所選用的政策工具也不會出現(xiàn)任何的動搖，房地產(chǎn)市場寒冷的冬天將比較漫長。這種總量上的微調(diào)對房地產(chǎn)市場而言，僅僅是在快要沸騰的水中加了一些涼水，水溫出現(xiàn)了一些回落，由于調(diào)控之“火”仍在“燃燒”，房地產(chǎn)市場也就慢慢步入“溫水煮青蛙”的狀態(tài)。