鄂爾多斯

鄂爾多斯1

　　房地產(chǎn)調(diào)控措施，大到對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全，小到對(duì)民眾生活的幸福指數(shù)都是極其重要的，這次動(dòng)真格的房地產(chǎn)調(diào)控措施，是利國(guó)利民的科學(xué)決策。我們?yōu)槎鯛柖嗨沟臉鞘信菽幕脺缍吲d，這標(biāo)志著中國(guó)樓市調(diào)控的成功。

　　中國(guó)樓市“剛性需求”神話(huà)破滅

　　——兼評(píng)鄂爾多斯樓市泡沫現(xiàn)象

　　鐘啟平

　　連日來(lái)，《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者對(duì)鄂爾多斯新城康巴什樓市的報(bào)道引起社會(huì)廣為關(guān)注。

　　鄂爾多斯中南部的康巴什新區(qū)被媒體以“鬼城”相稱(chēng)。這座有高樓大廈萬(wàn)千的城市新區(qū)鮮有人居住，晚上漆黑一片，仿佛入了無(wú)人之境。

　　“鬼城”樓市風(fēng)險(xiǎn)的消息，對(duì)中國(guó)樓市的轉(zhuǎn)折是鮮活的事例。在國(guó)家對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控的大背景下，是什么原因促成鄂爾多斯的轉(zhuǎn)變？鄂爾多斯樓市是不是崩盤(pán)？怎樣看待鄂爾多斯樓市現(xiàn)象的意義，是我們必須正視的問(wèn)題。

　　何為樓市崩盤(pán)？

　　連日來(lái)，樓市崩盤(pán)話(huà)題在網(wǎng)上的熱議相當(dāng)吸引眼球，崩盤(pán)熱議集中群眾的意愿，飽含著對(duì)房?jī)r(jià)飛漲的不滿(mǎn)。

　　耗時(shí)5年的建設(shè)、耗資100多億元、面積達(dá)32平方公里的內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什新城，繼高利貸危機(jī)之后，全面降價(jià)。全市共有房地產(chǎn)企業(yè)442家，幾乎每家能源企業(yè)都有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。欠著大筆貸款的富人們大量移民出逃，公司一家一家的倒閉，龐大的討債人群出現(xiàn)，在這座富得流油的城市……危象在陸續(xù)蔓延。

　　一部浪漫喜劇電影《鬼城》曾博得無(wú)數(shù)影迷追捧。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)鬼城崩盤(pán)沒(méi)有浪漫喜劇情節(jié)，有的只是對(duì)房產(chǎn)泡沫和“鬼城”崩盤(pán)的追問(wèn)和沉思。

　　何謂樓市崩盤(pán)？其本意指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在商業(yè)炒作下經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的上揚(yáng)后，突然出現(xiàn)急劇下跌。崩盤(pán)最初是股市用語(yǔ)，現(xiàn)今被樓市廣泛引用。樓市崩盤(pán)，一般是指地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%、甚至50%以上的全面下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售陷入兩難的地步，購(gòu)房行為大大減少，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入階段性的蕭條。而一旦樓市崩盤(pán)，則會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，讓該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)甚至國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)停滯。過(guò)去，中國(guó)地區(qū)性樓市崩盤(pán)通常表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)暴跌、開(kāi)發(fā)商倒閉、銀行大量壞賬、經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重問(wèn)題。

　　被媒體稱(chēng)為“鬼城”的鄂爾多斯。老城區(qū)東勝23平方公里上擁擠著30萬(wàn)人，康巴什新區(qū)面積達(dá)32平方公里，目前新區(qū)人口卻很少。

　　其實(shí)“鬼城”是人們對(duì)空置房的統(tǒng)稱(chēng)。從國(guó)家電網(wǎng)智能化的統(tǒng)計(jì)看，全國(guó)660個(gè)城市有6540萬(wàn)套住宅是空的，這么多的住宅是以什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量它是空置呢，它是以六個(gè)月的電表數(shù)字為零，就是六個(gè)月沒(méi)有人使用電表，6540萬(wàn)套空置住宅可以供2.6億人居住，也就是說(shuō)現(xiàn)在這么多的房子，在很多炒家的手上。當(dāng)?shù)揭鼓唤蹬R時(shí)，這些房屋是漆黑一片。

　　鄂爾多斯格外引人注意，是因?yàn)檫^(guò)去太窮了，富得太快了，樓市下降也太猛了。2004年以前，整個(gè)鄂爾多斯是內(nèi)蒙古最為貧困的地區(qū)，康巴什只是荒漠中的兩個(gè)小村莊，不到1400人。2007年年底，中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展力排名顯示：鄂爾多斯增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第一；人均GDP1.0451萬(wàn)美元，超過(guò)北京、上海。

　　現(xiàn)在，鄂爾多斯的樓市泡沫破滅引起人們對(duì)整個(gè)中國(guó)樓市的思考。樓市泡沫的破滅，牽涉到國(guó)家命運(yùn)。人們此時(shí)總要說(shuō)起日本的樓市泡沫破滅。

　　上世紀(jì)90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國(guó)歷史上迄今為止最大也是影響最深遠(yuǎn)的一次房地產(chǎn)危機(jī)，至今仍未完全恢復(fù)。戰(zhàn)后50年，日本經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的輝煌成就。上世紀(jì)80年代初期日本僅用幾年時(shí)間連續(xù)趕超意大利、法國(guó)、英國(guó)和德國(guó)，成為亞洲第一強(qiáng)國(guó)和僅次于美國(guó)的世界第二大資本主義強(qiáng)國(guó)。日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有并倍感自豪，資金指處所向披靡。伴隨“國(guó)富民強(qiáng)”，大量新資金沒(méi)有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來(lái)越高，價(jià)格和泡沫與日俱增。但是如果以為日本房地產(chǎn)泡沫破裂是客觀(guān)原因造成的，是不可避免的，那是不正確的。實(shí)際上即使是1985年泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，如果沒(méi)有后來(lái)5年時(shí)間中執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，泡沫破裂還是可以避免的。1985年日元升值以及對(duì)升值錯(cuò)誤的估計(jì)和預(yù)期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最后瘋狂”。在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)陷入了已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)14年的蕭條和低迷。由此可見(jiàn)，包括日本在內(nèi)的世界各國(guó)房地產(chǎn)泡沫以及破裂，都不能歸咎于客觀(guān)原因。

　　中國(guó)政府清醒地看到這一點(diǎn)。如果樓市泡沫繼續(xù)下去，崩盤(pán)是必然的，而且一旦中國(guó)樓市整體崩盤(pán)會(huì)比日本樓市崩盤(pán)毀滅程度更大，鄂爾多斯樓市是一個(gè)全新的樓市泡沫案例，它提醒了整個(gè)中國(guó)。

　　鄂爾多斯在高利貸崩盤(pán)后，樓市價(jià)格整體大幅下跌，房屋大批空置，公司大批破產(chǎn)，便都是崩盤(pán)的重要標(biāo)志。其實(shí)，即使今天不崩，明天也會(huì)崩，只是程度不同罷了。鄂爾多斯樓市泡沫破滅的意義在于提醒人們，中國(guó)人必須重視樓市崩盤(pán)現(xiàn)象。

　　是“剛性需求”，

　　還是投機(jī)需求？

　　房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展，毀的是中國(guó)的命運(yùn)和前途，表面上看地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但實(shí)際只是用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式，把老百姓口袋里的錢(qián)掏到了地方政府和一些開(kāi)發(fā)商手中。老百姓勒緊褲帶買(mǎi)房子，為了房子，生活水平越來(lái)越低，各種生活用品，都撿最便宜的買(mǎi)，而且還盡量的少買(mǎi)，盡量不去消費(fèi)，不去娛樂(lè)，不去享受，導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)上不去，限制了服務(wù)業(yè)的發(fā)展，老百姓沒(méi)有幸?？裳?。樓市暴漲對(duì)于老百姓早已苦不堪言。

　　就像鄂爾多斯一樣，已經(jīng)完工數(shù)年的大型或者超大型樓盤(pán)，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)一再飄紅，而入住數(shù)據(jù)卻一反常態(tài)，屢屢成為“鬼城”、“空城”。然而，普通老百姓又有多少住進(jìn)去的？

　　奇怪的是，一些專(zhuān)家學(xué)者或者官方機(jī)構(gòu)，近幾年來(lái)每當(dāng)遇到國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)略顯低迷狀態(tài)時(shí)，總會(huì)公布出一些樓市價(jià)格需求方面的數(shù)據(jù)或原因，以引導(dǎo)或達(dá)到房?jī)r(jià)必漲的預(yù)期效應(yīng)，叫做樓市“剛性需求”。鄂爾多斯的官員中也有把新城說(shuō)得意義無(wú)比重大的。這些“剛性需求”的“理論”歸結(jié)為三個(gè)方面：一是土地資源稀缺性，二是數(shù)以?xún)|計(jì)的農(nóng)民大量進(jìn)城，三是普通城市居民改善性需求。

　　從鄂爾多斯角度看，這里的購(gòu)房需求是旺盛的。在過(guò)去幾年，每個(gè)新入市的樓盤(pán)總是迅速被搶購(gòu)一空。鄂爾多斯最瘋狂的時(shí)候“700套房子一開(kāi)盤(pán)就被100個(gè)人瓜分了”。 截止到2010年，鄂爾多斯人均擁有住房2.3套。問(wèn)題是，這些房子是不是買(mǎi)房的人居住。

　　　鄂爾多斯“鬼城”的報(bào)道，其新聞價(jià)值就是用事實(shí)顛覆專(zhuān)家們樓市“剛需”神話(huà)。有人說(shuō)土地資源稀缺，可是對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要樓市暴利不除，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)總是賣(mài)方市場(chǎng)，就一不愁資金，二不缺土地，再貴的地也敢買(mǎi)，迄今為止，人們看到的多數(shù)城市都是政府找開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒占地?cái)?shù)萬(wàn)畝或者幾十平方公里。

　　所謂大量農(nóng)民進(jìn)城形成對(duì)城市住房剛性需求的理由也很難令人信服。眾所周知，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的收入僅僅能維持溫飽，多數(shù)農(nóng)民工都是住工棚或租房，在連市長(zhǎng)、部長(zhǎng)都稱(chēng)買(mǎi)不起房的城市，農(nóng)民工怎么能買(mǎi)得起房？

　　顯然，房?jī)r(jià)從當(dāng)初的低價(jià)到后來(lái)的高價(jià)，最初是有真實(shí)需求的，然后是一部分真實(shí)需求和部分投資，后來(lái)大部分是炒作投機(jī)和少部分怕漲價(jià)的從眾購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格早已超出社會(huì)的承受極限，到現(xiàn)在哪里還有購(gòu)買(mǎi)力來(lái)支撐這么高的房?jī)r(jià)？除了炒作，還有哪個(gè)老百姓買(mǎi)得起房？房子能賣(mài)給哪個(gè)？怎么可能賣(mài)得出去？

　　鄂爾多斯的房?jī)r(jià)6年大概上漲了6倍，單價(jià)和漲幅均超過(guò)了一線(xiàn)城市。新區(qū)卻少人居住，至此，可以清楚的看到，目前我國(guó)一些一線(xiàn)、二線(xiàn)城市中，樓市中真正的“剛性需求”就是投機(jī)投資性購(gòu)房群體。因此，要使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，就必須堅(jiān)持已經(jīng)出臺(tái)的宏觀(guān)調(diào)控政策不動(dòng)搖，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資投機(jī)性購(gòu)房行為。

　　泡沫沒(méi)有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盤(pán)。相對(duì)于居民收入、房子租金以及大量的房屋空置比較，說(shuō)明目前的中國(guó)樓市是投機(jī)市場(chǎng)，也可看成是通過(guò)銀行信貸瘋狂投機(jī)的市場(chǎng)。地方政府熱衷房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP，其中有沒(méi)有投機(jī)成分？地方政府熱衷以房地產(chǎn)作為拉動(dòng)GDP的主要手段，低價(jià)拿地，高價(jià)賣(mài)出，可以動(dòng)用國(guó)家財(cái)政資金作為融資平臺(tái)，提供資金，向農(nóng)民征地用于一級(jí)開(kāi)發(fā)，也是典型的投機(jī)；加上開(kāi)發(fā)商加價(jià)；炒樓人層層加價(jià)，這三個(gè)環(huán)節(jié)就導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛漲。所以說(shuō)，樓市急劇上漲是投機(jī)者合力推動(dòng)的產(chǎn)物。

　　是轉(zhuǎn)變思維還是重金救市？

　　鐘啟平

　　當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，往往會(huì)發(fā)出轟然巨響。鄂爾多斯市政府就像其他地方政府一樣，希望在不戳破氣球的情況下能讓房地產(chǎn)泡沫癟下去。

　　在鄂爾多斯樓市出現(xiàn)危情之后，傳來(lái)一個(gè)消息，鄂爾多斯主體城區(qū)的東勝區(qū)計(jì)劃實(shí)施包括75億至100億元人民幣的“房地產(chǎn)企業(yè)重組計(jì)劃”和數(shù)十億元的“政府收購(gòu)計(jì)劃”，以緩解目前東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的僵局。這座建在“黑金”上的草原之城有著穩(wěn)定的煤炭收益，每年增幅超過(guò)30%的財(cái)政收入足以抵御此次“地區(qū)金融危機(jī)”。

　　鄂爾多斯人畢竟太有錢(qián)了。顯然，“救市”注入的資金有助于化解目前的樓市與高利貸雙重危機(jī)。然而，這種救市行為究竟是逆潮流而為，還是順潮流而動(dòng)，就值得思考了。

　　當(dāng)然，我們對(duì)各級(jí)政府的苦衷應(yīng)當(dāng)給予理解。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及到50多個(gè)行業(yè)，在中國(guó)固定資產(chǎn)投資中所占比例達(dá)1/4左右。如果加上與地價(jià)有關(guān)的資產(chǎn)抵押部分，目前全國(guó)銀行房地產(chǎn)貸款依賴(lài)水平在50%左右，部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)程度已高于80%。銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加。

　　與房地產(chǎn)危機(jī)并存的，是各個(gè)地方政府的債務(wù)危機(jī)。各地方政府將對(duì)銀行體系整體負(fù)債13萬(wàn)億。政府債務(wù)處理不當(dāng)也會(huì)引爆金融危機(jī)的。

　　然而，房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲確實(shí)是飲鴆止渴的事，不痛下決心止住這個(gè)勢(shì)頭，就非把整個(gè)國(guó)家拉入日本式樓市崩盤(pán)局勢(shì)不可。一年來(lái)，中央政府努力糾正、彌補(bǔ)、限制這種價(jià)格泡沫，這是正義之舉，符合民心之舉，這是要?dú)g迎、保持的一個(gè)事情。鄂爾多斯的錢(qián)再多，也沒(méi)有必要去保持那種鬼城，拯救那種樓市。

　　其實(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，此時(shí)也是主動(dòng)解扣的機(jī)會(huì)。中國(guó)政府通過(guò)稅收、財(cái)政、經(jīng)濟(jì)政策、行政手段對(duì)開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)施力，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)通過(guò)源源不斷的后備資金來(lái)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，且不斷的提高贖金。所以一旦房?jī)r(jià)回歸真實(shí)的價(jià)值之時(shí)，就是有一大批開(kāi)發(fā)商崩潰之日。如果現(xiàn)在有開(kāi)發(fā)商逃離房地產(chǎn)業(yè)的角斗場(chǎng)，那么跑得慢的就是最后的輸家。如果都不跑，就像擊鼓傳花一樣，最后拿到接力棒的就是接盤(pán)者。有句話(huà)叫：“出來(lái)混遲早是要還的”。前日，本報(bào)報(bào)道大批央企推出房地產(chǎn)行業(yè)，便是一則令人鼓舞的新聞，這些企業(yè)曾經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，表明大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)為尋求利潤(rùn)投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在他們轉(zhuǎn)而全力投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，有利于提高我國(guó)企業(yè)自主創(chuàng)新能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

　　不光是企業(yè)，還是地方政府，再不乘此機(jī)會(huì)剎車(chē)，再繼續(xù)荒唐地“漲幅趨緩”。再繼續(xù)違背規(guī)律、違背民意，明年的今天就不只是鄂爾多斯，此類(lèi)現(xiàn)象就會(huì)蔓延！對(duì)于鄂爾多斯政府來(lái)說(shuō)，同樣有遵循中央意旨，順時(shí)代潮流而動(dòng)的問(wèn)題。順勢(shì)而為，是為上策。

　　一個(gè)城市建設(shè)，哪怕比成吉思汗當(dāng)年的皇城壯麗，可是沒(méi)有文化很可怕！城市的靈魂是“城市精神”。其包括城市硬件設(shè)施的建設(shè)，更包括城市居民共同認(rèn)可的文化理念，價(jià)值取向等精神元素。從嚴(yán)格意義上講，“鬼城”不能算是城市，因?yàn)槠錄](méi)有“城市精神”，相當(dāng)程度上是一些個(gè)人和機(jī)構(gòu)，牟取利潤(rùn)的工具。鄂爾多斯的富有不可能永續(xù)，民眾的智慧與創(chuàng)新精神才是創(chuàng)富的永動(dòng)機(jī)。

　　康巴什新區(qū)管委會(huì)的官員，認(rèn)為康巴什新區(qū)完全可以托起如今高房?jī)r(jià)的言論，更有人拿出了浦東今日鬼城之高房?jī)r(jià)的陳詞。至今仍用這些美好的建設(shè)規(guī)劃與設(shè)想，顯示了這些人思想深處力挺房地產(chǎn)泡沫的言行。

　　“鬼城”名號(hào)，使得鄂爾多斯成了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的“最佳展品”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角觀(guān)察，鄂爾多斯的富裕是一個(gè)資源城市“局部暴發(fā)”的“展品”。鄂爾多斯作為重工業(yè)、重化工業(yè)為代表的二次工業(yè)化發(fā)展已走到了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的十字路口。而這也正是當(dāng)下我國(guó)其他資源類(lèi)城市共同面對(duì)的時(shí)代課題。

　　鄂爾多斯，像一面鏡子折射著正在艱難轉(zhuǎn)型的中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)，它像一個(gè)標(biāo)本展示著從資源與生產(chǎn)主導(dǎo)到消費(fèi)與服務(wù)主導(dǎo)的發(fā)展模式，它最迫切需要解決的是從單純追求經(jīng)濟(jì)總量與規(guī)模的增長(zhǎng)，從消耗資源性的增長(zhǎng)、從投機(jī)性增長(zhǎng)到追求人的全面與自由發(fā)展。

　　隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，全國(guó)城市商品房也必將回歸到一個(gè)合理的價(jià)位。鄂爾多斯樓市崩盤(pán)已經(jīng)向瘋狂建設(shè)的開(kāi)發(fā)商和瘋狂囤房的炒房者敲響了警鐘。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的不斷深入，曾經(jīng)沖到半天之上的虛高房?jī)r(jià)現(xiàn)象得到了一定有效的遏制，全國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)也得到了有效的控制，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施達(dá)到了初步的預(yù)期目標(biāo)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控措施，大到對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全，小到對(duì)民眾生活的幸福指數(shù)都是極其重要的，這次動(dòng)真格的房地產(chǎn)調(diào)控措施，是利國(guó)利民的科學(xué)決策。我們?yōu)槎鯛柖嗨沟臉鞘信菽幕脺缍吲d，這標(biāo)志著中國(guó)樓市調(diào)控的成功。

　　對(duì)于今天的鄂爾多斯來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是否崩盤(pán)已不重要。甚至于，房市泡沫消除也不是壞事，重要的是政府將如何作為：是把巨額資金用來(lái)救市，繼續(xù)看著“鬼城”復(fù)制出現(xiàn)，還是拿出壯士斷腕之態(tài)，把資金投到實(shí)業(yè)上來(lái)，投到科技創(chuàng)新上來(lái)。畢竟，歷史規(guī)律不可違，中國(guó)人已經(jīng)不能再承受“鬼城”之重。再也不能死保住樓市泡沫了。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要樓市經(jīng)濟(jì)有一個(gè)痛苦而成功的轉(zhuǎn)折。相信鄂爾多斯在這場(chǎng)轉(zhuǎn)折中能夠轉(zhuǎn)變思維方法，先在前面。