為了解北京市銀行貫徹落實《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》情況，日前，人行營業(yè)管理部對轄區(qū)內(nèi)5個金融機(jī)構(gòu)及2家保障性住房開發(fā)貸款余額合計占全市的90%的法人銀行進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研顯示，商業(yè)銀行對公租房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的重視程度明顯提高，支持力度不斷加大，但仍在5個方面受到政策、環(huán)境等因素制約。

    調(diào)研顯示，保障性安居工程金融服務(wù)工作中面臨“五難”的情況。一是公共租賃住房項目貸款期限與回款周期匹配難。《通知》明確要求公共租賃住房項目貸款期限原則上不超過15年，但受調(diào)研銀行普遍反映，如果僅靠租金償還貸款本息，最長15年的貸款期限與回款周期無法匹配。據(jù)建設(shè)銀行北京市分行設(shè)計公租房項目貸款產(chǎn)品時測算，假定公租房每戶建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為45～60平方米，最低低于市價30%的房租水平扣除建安成本、一級土地開發(fā)成本后，以租金還本付息需做出最長35年期的貸款期限安排。

    二是公共租賃住房貸款項目還貸租金管理難。租金收入是公租房項目還本付息的主要來源，但目前對于租金上繳方式是采取工資代扣還是自主上繳尚無明確規(guī)定，對租金的管理也缺乏細(xì)則。被調(diào)研銀行普遍反映，項目貸款一般需對其現(xiàn)金流進(jìn)行封閉管理，而公租房租金管理細(xì)則的缺失導(dǎo)致存在較大不確定性，在一定程度上制約銀行介入相關(guān)項目。

    三是保障性安居工程項目抵押擔(dān)保及風(fēng)險處置難。公租房等保障性安居工程項目普遍缺乏足額抵押物，經(jīng)濟(jì)適用房的土地由國家劃撥，無法辦理《國有土地使用證》，公租房的土地取得方式多樣，大多也面臨抵押難的問題。此外，保障性住房普遍需要滿足一定年限或補(bǔ)繳相關(guān)費用后方可進(jìn)行二手市場交易，這造成銀行處置保障性住房難度較大。

    四是以委托方式建設(shè)的公租房項目其自有資金認(rèn)定難。以自建或收購方式建設(shè)的公租房項目可按照《通知》要求衡量其資本金足額到位等情況，但對于委托建設(shè)方式，在資本金足額到位問題上沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，銀行介入此類項目面臨政策不確定性。

    五是保障性安居工程項目合規(guī)性證件辦理難。對于經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房項目，其“四證”等合規(guī)性證件辦理周期從立項到開工許可一般需近1年左右，但地方保障性住房建設(shè)任務(wù)重、時間緊，融資需求迫切，項目貸款需求時點與具備貸款條件時點錯位的時序矛盾突出，由此產(chǎn)生“采用過渡性證件作為發(fā)放貸款前提條件”的政策需求。

    對此，有關(guān)專業(yè)人士提出政策建議：一是適時進(jìn)一步細(xì)化公共租賃住房項目貸款相關(guān)政策。建議允許銀行根據(jù)客觀實際和商業(yè)原則自主確定公共租賃住房貸款期限，對于貸款期限超過15年的公共租賃住房項目要求銀行向人民銀行和監(jiān)管部門備案。協(xié)調(diào)建設(shè)部門盡快出臺公共租賃住房貸款項目租金管理指引，實現(xiàn)公共租賃住房租金封閉管理；明確對委托方和受托方在委托建設(shè)的公租房項目資本金籌集方面的相關(guān)政策要求，細(xì)化項目自有資金認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

    二是鼓勵銀行支持商品房配建公共租賃住房項目建設(shè)，對商品房配建公租房，且自身經(jīng)營收入能夠覆蓋貸款本息的項目，優(yōu)先予以信貸支持。

    三是建議允許銀行在有效控制風(fēng)險的前提下，以規(guī)劃、土地和建設(shè)部門的“四證”許可承諾函階段性替代“四證”作為發(fā)放或部分發(fā)放保障性住房貸款的前提條件，縮短貸款落地時間。

    四是建立保障性安居工程貸款激勵機(jī)制和風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。建議制定保障性安居工程金融支持獎勵政策，提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性。適當(dāng)引入政府增信手段，防范保障性住房項目融資風(fēng)險。

    五是采取多元化融資方式支持保障性安居工程建設(shè)。應(yīng)引導(dǎo)銀行加強(qiáng)與信托、基金、保險等合作，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和融資模式，通過銀團(tuán)貸款、債務(wù)性融資工具、私募債等多元化方式為住房保障體系建設(shè)提供融資服務(wù)。