??? 猶如圍城。

　　“限購、限貸、限房?jī)r(jià)……對(duì)以往總能主導(dǎo)市場(chǎng)的開發(fā)商來說，2011年的樓市環(huán)境四面楚歌，2012年還會(huì)是同樣的基調(diào)?！鄙虾Ｊ心蠀R某樓盤開發(fā)商林先生表示，雪上加霜的是，比如行政區(qū)域調(diào)整后，關(guān)于項(xiàng)目的相關(guān)政策調(diào)整又被耽擱了。而這一切，則顯示在項(xiàng)目的融資鏈上。

　　圍繞資金這條命脈，今年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域高利貸行為與私募基金關(guān)系尤為密切。

　　基金接盤

　　行業(yè)洗牌加速！缺錢房企的融資身段一波比一波降低。

　　“這種現(xiàn)象首先表現(xiàn)在股權(quán)并購和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等案例不斷增多上?！绷窒壬嘎叮淠骋粍e墅項(xiàng)目的合作伙伴不得已將手頭該項(xiàng)目股份轉(zhuǎn)給一家基金投資機(jī)構(gòu)，套現(xiàn)后，才得以挽救正在二三線城市運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　這個(gè)處于上海郊區(qū)的別墅項(xiàng)目林先生也擁有5％的股份，他同時(shí)也是這家私募基金機(jī)構(gòu)的合伙人之一?；鹜ǔＳ小澳技?投資-管理-退出”的完整經(jīng)營(yíng)周期，但很顯然，基金公司卻成了這個(gè)項(xiàng)目的股東。

　　“受樓市調(diào)控影響，今年房企資金回籠和融資雙雙受阻，非常規(guī)的融資方式你不得不用。”林先生表示，圈子里，大家都在想方設(shè)法“解套”，但他自己卻很難，因其運(yùn)作的一個(gè)項(xiàng)目所在行政區(qū)劃正在進(jìn)行調(diào)整，至今土地證都無法辦理，融資鏈一波波收緊后，林先生覺得異常辛苦。

　　事實(shí)上，林先生所說的“非常規(guī)融資方式”，即樓盤股權(quán)變更，似乎變成一種普遍現(xiàn)象。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京和上海兩大產(chǎn)權(quán)所中掛牌的房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目超過170宗，比去年增加14％，涉及金額超過180億元。

　　“通過變賣資產(chǎn)解決錢荒問題，或者希望通過尋找合作方分?jǐn)倶鞘邢滦酗L(fēng)險(xiǎn)?！绷窒壬f的合作方，其實(shí)就是各類投資基金。

　　在基金“接棒”地產(chǎn)的同時(shí)，2011年地產(chǎn)基金的募集也進(jìn)一步提速。清科研究中心報(bào)告稱，2011年一季度完成募集的25只可投資于中國(guó)大陸地區(qū)的私募股權(quán)投資基金中，房地產(chǎn)基金占5只，募集資金達(dá)9.59億美元。而在二季度后，依舊有大牌房企挺進(jìn)房地產(chǎn)基金領(lǐng)域，如濱江房產(chǎn)、世茂股份。

　　私募“投機(jī)”化

　　顯而易見，不論是中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還是國(guó)外的資本，不管是中國(guó)的基金機(jī)構(gòu)還是曾經(jīng)的炒房團(tuán)，都紛紛涉足地產(chǎn)私募基金。

　　可以說，地產(chǎn)私募基金是“求錢若渴”的房地產(chǎn)企業(yè)與難抑投資沖動(dòng)的出資方之間實(shí)現(xiàn)聯(lián)姻的最直接途徑，而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控舉措更是加速了雙方的合作步伐。

　　根據(jù)行業(yè)慣例，在資金募集方面，由地產(chǎn)商牽頭的私募基金需要打造一個(gè)較為符合自身需求的資金來源渠道，這需要一系列核心技術(shù)，比如對(duì)投資的項(xiàng)目選擇、判斷、投資、執(zhí)行、監(jiān)督、退出等。

　　“這個(gè)周期原本至少得有四到八年?！币幻康禺a(chǎn)基金業(yè)內(nèi)人士表示，“但現(xiàn)在，兩年都嫌長(zhǎng)了?！?br />