人們不得不承認，關于房價漲跌的爭論仍是10月樓市的強音之一。不管是開發(fā)商，還是那些將手中的重金都砸在房地產上面的機構投資者，都面臨著一個尷尬的觀望期：政策風向像是隨時可能會被點燃的引線，它所牽引的樓市走向，在考驗著每個個體忍受風險的底線。
開發(fā)商的堅持，是對荷包以及政策的樂觀，而投資者也已經(jīng)開始離場，在去年的救市政策面臨到期的時候，政府相關部門也開始了密商醞釀調整。
僅僅在黃金周前一周，就有27億資金撤出地產股，加之黃金周樓市成交的慘淡，都反映了投資者和購房者對于房地產市場未來走向信心的喪失，而目前在開發(fā)商沒有資金壓力的情況下，為達到銷售利潤最大而咬定房價不放松，使得樓市處于一種僵局。本次策劃從整個房地產市場的各個實體現(xiàn)狀出發(fā)，分析開發(fā)商資金、政府政策、購房者及投資者心態(tài)，并對樓市長期、短期的政策走向進行預測，以求展現(xiàn)市場宏觀與微觀、目前與未來的輪廓。
黃金周前一周上演的機構地產股大出逃，似乎已經(jīng)為這個創(chuàng)三年成交量最低的“黑色一周”埋下了伏筆。
據(jù)“全景證券分析師”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周的前一周，深滬兩市合計凈流出資金367.11億元。其中，地產類個股成為資金出逃的重災區(qū)，房地產開發(fā)經(jīng)營板塊凈流出27.14億元。而國慶期間的市場面則追隨了節(jié)前地產股的頹勢，北京長假期間日均成交創(chuàng)3年來最低。地產市場似乎正在面臨著一輪新的調整。
黃金周前機構出逃地產股
“全景證券分析師”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，國慶前一周，深滬兩市承接之前的頹勢，五個交易日的資金流向都呈現(xiàn)為凈流出，合計凈流出資金367.11億元，全周A股累計凈流出的資金較此前一周翻番。其中地產類個股成為資金出逃急先鋒，周內房地產開發(fā)經(jīng)營板塊凈流出27.14億元。
而據(jù)Superview數(shù)據(jù)監(jiān)測，9月21日至9月25日，一線以及二、三線房地產股票凈流出的資金中，機構和基金流出2.47億元，而前期建倉的大戶和私募分別凈流出6.18億元和2.13億元，只有散戶資金凈流入10.8億元。
“由于目前正處于地產行業(yè)的僵持期，從機構和基金的出逃也可以看出，其對于現(xiàn)市預期較低，機構和基金要么暫時放棄，要么同時退出讓散戶接手，壓低股價后再重新進入。”豐潤世紀地產分析師戴曉光認為。
盡管機構已經(jīng)出現(xiàn)出逃地產股的事實，但多數(shù)投行在市場面仍在唱多。
摩根大通認為，近兩個月樓價急升，而地產股則隨大市回落，兩者的偏差令地產股資產凈值折價擴大，建議低吸，摩根大通仍維持之前對樓價上漲的預期，認為今年樓價將上升30%，而明年升幅仍將達到5%。
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄在“2009中國房地產高峰論壇”上也指出，國內投資者對A股市場，尤其是房地產股過于憂慮，這種憂慮基于對通脹和對政策轉向的過度擔憂。
地產商持價僵持
除了機構、基金大舉撤出地產股，樓市成交量也不容樂觀。
今年７月開始，北京、上海、深圳、廣州四地商品住宅成交量首次出現(xiàn)集體下滑，這種態(tài)勢一直持續(xù)到8月和9月。其中深圳新建商品住宅成交量環(huán)比減少29.73％；北京9月的上半月，剔除經(jīng)濟適用房和限價房，商品房成交套數(shù)為6228套，與上月同期相比減少了283套，跌幅為4.35％。
“除了成交量的下跌，地王頻現(xiàn)也讓投資者不安，因為地王一方面顯示著地產商資金充沛，另一方面也顯示著未來地產行業(yè)的毛利潤存在隱患。”戴曉光認為。
戴曉光同時指出，從政策層面來看，審計署對4萬億投資計劃開展全面審計，進一步使得投資者對眾多新地王的制造者——“不差錢”的國企產生隱憂。機構和基金紛紛出逃，體現(xiàn)了房地產行業(yè)對市場面和政策面的未來表現(xiàn)喪失信心。
在市場利空消息頻傳的情況下，開發(fā)商相比于去年，還是荷包滿滿。據(jù)興業(yè)證券的地產分析師計算，從地產商的資金狀況看，前8個月地產商資金來源合計3.37萬億，同比增長34.21%，其中以預售款為主的“其他資金”1.5萬億，同比增長52.73%。8月份中長期消費性貸款余額增長1687億，仍然處于高位。以地產商目前的資金狀況，即使成交量在目前的基礎上再回落20%左右，且維持3-6個月的時間，也不會出現(xiàn)因為資金壓力而被迫降價的情況。
成敗在于政策面
房地產行業(yè)對于政策面的風吹草動表現(xiàn)得尤為明顯，在目前市場里，正是如此。而2008年12月底，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》中曾指出，貸款首付和利率優(yōu)惠、交易環(huán)節(jié)的稅費減免等政策暫定執(zhí)行到2009年12月31日，屆時政策的變化必然將會對市場造成影響。
事實上，大部分機構目前的普遍預期都認為9月份以來的下個階段，地產銷售以及整個行業(yè)都將處在一個僵持狀態(tài)中。對于下一個階段的地產市場，東方證券分析師指出，由于價格、政策、供應等因素，一線地區(qū)從7月開始的僵持狀態(tài)會持續(xù)下去，在行業(yè)處于大的成長期階段，有限跌幅帶來的最壞局面就是僵持和時間的消耗。
不過，對于下一步的政策，東方證券的分析師認為，據(jù)去年政策演變路徑判斷，今年底稅費優(yōu)惠政策到期后，能否延長期限將取決于地方政府的態(tài)度；大部分二、三線地區(qū)的地方政府對房地產行業(yè)依賴程度較重，故延長期限的可能性較大，而京滬深等一線地區(qū)由于出現(xiàn)部分過熱現(xiàn)象，存在優(yōu)惠政策取消的可能。
另一方面，對于宏觀層面的政策，東方證券預測，由于宏觀經(jīng)濟尚未明確好轉且通脹率沒有超出政府底線，貨幣政策近期將不會發(fā)生大的變動，變動時間最早發(fā)生在明年一季度之后。首付和利率優(yōu)惠政策相機抉擇，政府可能將延續(xù)首次購房的優(yōu)惠政策?？傮w貨幣政策短期不會改變。
龔方雄也認為，中國政府不斷強調政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性。在這種情況下，即使明年出現(xiàn)政策的轉向，比如加息，那也將非常溫和。而房地產的緊縮只能來自政策上的緊縮，所以，“目前的結構調整是技術回調。房地產股大概在未來幾個月跑輸市場或相對中性，而隨著明年上半年信貸市場回升等因素影響，房地產股有望重新跑贏大市。”龔方雄表示。
利空消息頻傳，目前市場僵持不下，政策成為決定樓市走向的關鍵點，房地產的下一步仍晦暗不明。
