2024年前兩個(gè)月全國(guó)新房銷(xiāo)售延續(xù)筑底格局，不過(guò)，改善性需求市場(chǎng)卻在持續(xù)提升市場(chǎng)份額。

????3月21日，諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，其監(jiān)測(cè)重點(diǎn)20個(gè)城市的新房銷(xiāo)售市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2024年前兩個(gè)月，三房戶(hù)型成交占比較2023年回落2.6個(gè)百分點(diǎn)至55.8%，占比已連續(xù)7年超半數(shù)份額。同時(shí)，四房及以上產(chǎn)品成交比重提升較為明顯，2024年前兩個(gè)月占比達(dá)到28.3%，較2023年增長(zhǎng)2.2個(gè)百分點(diǎn)，且創(chuàng)2010年以來(lái)占比新高。

????“隨著生育政策的放開(kāi)，家庭住房需求改變，改善性需求出現(xiàn)，曾經(jīng)作為成交主流的兩房戶(hù)型由2010年占比約40%下降至如今的14.2%，小戶(hù)型產(chǎn)品逐漸‘失寵’?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化以及對(duì)住房功能性需求的提升，近年來(lái)，四房及以上的大戶(hù)型產(chǎn)品成交比重正在持續(xù)提升。

????剛性產(chǎn)品主流時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去

????分面積段來(lái)看，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)重點(diǎn)20個(gè)城市數(shù)據(jù)，2024年1至2月份，90到120平方米面積段成交占比為38.7%，較2023年下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍穩(wěn)居成交主力。90平方米以下中小面積段成交占比為16.7%，較2023年上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，但明顯低于2017年以前占比水平。

????同時(shí)，120平方米以上面積段占比穩(wěn)步提升，總占比創(chuàng)自2011年以來(lái)新高。其中120至160平方米占比為33.1%，較2023年上升0.9個(gè)百分點(diǎn)；160至200平方米成交占比為7%，總體穩(wěn)定；200平方米以上成交占比為4.4%，較去年提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

????一線城市成交數(shù)據(jù)方面，新房中，今年三房及以上的產(chǎn)品成交套數(shù)占比創(chuàng)新高，達(dá)80.6%，較2023年提升1.5個(gè)百分點(diǎn)；90到120平方米成交占比持續(xù)領(lǐng)先，120平方米以上成交占比首次突破3成，且較2023年顯著提升4.3個(gè)百分點(diǎn)。

????“滿足多元化改善性住房需求，意味著未來(lái)大面積改善性產(chǎn)品具備充足市場(chǎng)空間?！标P(guān)榮雪表示，剛性產(chǎn)品的主流時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，改善性需求站穩(wěn)腳跟。

????房企產(chǎn)品轉(zhuǎn)向大戶(hù)型

????大戶(hù)型的暢銷(xiāo)，一方面是需求的增長(zhǎng)，另外一方面，離不開(kāi)房企本身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。事實(shí)上，從部分房企公布的2023年成績(jī)單來(lái)看，不少紅盤(pán)的主推產(chǎn)品為四房大戶(hù)型產(chǎn)品。

????“隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，在土地供應(yīng)難以增加的情況下，結(jié)構(gòu)上中低價(jià)商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用房用地增加，將導(dǎo)致大戶(hù)型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)量減少，從而使大戶(hù)型、低密度高檔商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)堅(jiān)挺?！比f(wàn)科曾在去年對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)格局的變化發(fā)表過(guò)這樣的看法。

????而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的預(yù)判，在一定程度上也促使了大戶(hù)型產(chǎn)品的持續(xù)推出。

????此外，對(duì)于改善性需求的政策優(yōu)化也在持續(xù)進(jìn)行中。今年1月份，廣州發(fā)布通知，提出在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上住房，不納入限購(gòu)范圍，也成為一線城市當(dāng)中首個(gè)部分放開(kāi)中心城區(qū)限購(gòu)的城市。

????易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，盡管政策層面對(duì)改善性需求提供了相當(dāng)大的支持，但目前各房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃等方面策略過(guò)于趨同，這可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。這種趨同性戰(zhàn)略可能導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，進(jìn)而使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，因此，注重產(chǎn)品創(chuàng)新，以滿足不同消費(fèi)群體的需求亦十分重要。