? ? ? 當前，為應對房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化這一新形勢，產業(yè)鏈上下游企業(yè)正多方求變。
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????原本以基礎設施建設為主營業(yè)務的企業(yè)該如何轉型？成立于1998年的上海浦東建設股份有限公司（以下簡稱“浦東建設”）交出了自己的答卷：通過聚焦特色產業(yè)園區(qū)投資建設運營，發(fā)揮公司優(yōu)勢能力，拓寬公司營收來源，同時助推區(qū)域產業(yè)轉型。
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????日前，《證券日報》記者深入走訪金橋德勤產業(yè)園了解到，該園區(qū)總建筑面積僅約5.6萬平方米，卻已有多家估值頗高的科創(chuàng)企業(yè)或附屬機構確定入駐。該產業(yè)園，正是由浦東建設投建于2023年。
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????“公司發(fā)揮基建優(yōu)勢，通過延伸產業(yè)鏈、與專業(yè)生態(tài)圈伙伴合作等方式，以‘房東+股東+產業(yè)平臺’的新模式來建設運營科技類產業(yè)園區(qū)，探索新的業(yè)務發(fā)展路徑。”浦東建設董事長楊明向《證券日報》記者表示。
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????挺進產業(yè)園區(qū)賽道
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????謀劃業(yè)務轉型之前的浦東建設，是一家以工程建設為主業(yè)的企業(yè)，其為何挺進產業(yè)園區(qū)投建運營賽道？在楊明看來，這與產業(yè)環(huán)境相關，一方面，房地產行業(yè)進入深度調整期，建筑行業(yè)受影響。另一方面，浦東建設作為建筑企業(yè)，正與行業(yè)內企業(yè)共同面對市場飽和、競爭加劇、成本上升等多重挑戰(zhàn)，并且已經體現(xiàn)到了公司的財務數(shù)據(jù)上。
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????浦東建設2022年、2023年營業(yè)收入均出現(xiàn)了同比增長幅度放緩的情況。2024年前三季度，公司的營業(yè)收入同比增長幅度已降至個位數(shù)，與此同時，凈利潤出現(xiàn)同比下降。
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????為拓寬營收來源，浦東建設計劃從傳統(tǒng)的施工企業(yè)逐步轉變?yōu)槭姓A設施“投資建設商”，并積極向“科技型全產業(yè)鏈基礎設施投資建設運營商”戰(zhàn)略轉型。其中，園區(qū)開發(fā)是公司業(yè)務轉型的一大重點。
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????2019年，科創(chuàng)板正式開板，考慮到浦東建設未來五年到十年的發(fā)展，公司決定在下游科技類產業(yè)園的投資建設及運營方面做一些探索和嘗試。楊明表示，公司過去深耕基建領域，打造了項目集成管理、投融資、資產證券化三大核心業(yè)務能力。在科技驅動發(fā)展的新時代，浦東建設希望將原有的經驗能力，繼續(xù)復用到科技類產業(yè)園區(qū)的開發(fā)上。
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????經過多年布局，浦東建設的轉型效果已初步顯現(xiàn)。據(jù)金橋德勤產業(yè)園現(xiàn)場工作人員介紹，此前的金橋德勤產業(yè)園是以自用為主的傳統(tǒng)商務辦公園區(qū)，2023年，浦東建設對園區(qū)進行了重新定位、建設，目前已轉型成為聚焦生物科技產業(yè)的科技創(chuàng)新園區(qū)。
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????在浦東周家渡區(qū)域，浦東建設則錨定世博地區(qū)人工智能、集成電路設計產業(yè)集聚需求，打造了名為“TOP芯聯(lián)”的特色精品新經濟產業(yè)園區(qū)。
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????截至目前，浦東建設投建運營的金橋德勤產業(yè)園、“TOP芯聯(lián)”產業(yè)園累計已有20萬平方米的總運營規(guī)模，未來將謀劃更高量級的規(guī)?；\營。
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????中國房地產數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，當前，科技類產業(yè)園區(qū)是政策重點支持對象。從世界各國科技類產業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況來看，其存在著比較旺盛的市場需求。
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????戰(zhàn)略轉型絕非易事
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????錨定投建運營產業(yè)園區(qū)業(yè)務進行戰(zhàn)略轉型，對浦東建設而言絕非易事。一般來說，想要做好產業(yè)地產運營服務商，一是要有產業(yè)資源，二是要輕重資產模式并舉，三是要有長期資本支持。如此來看，浦東建設仍有許多障礙需要攻克。
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????中國城市專家智庫委員會常務副秘書長林先平認為，積極向產業(yè)園區(qū)運營商轉型是構建新商業(yè)模式的一個重要抓手，但也存在一定短板，“科技類產業(yè)園區(qū)需要更加注重對創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、人才等方面的支持和服務，更注重與政府、企業(yè)、金融機構等各方面的合作。”
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????大得創(chuàng)同（上海）科技有限公司負責人朱鵬程博士表示，以生物科技產業(yè)園為例，生物科技產業(yè)具有鮮明的重資產特性，實驗室的建設需要大筆投資，后續(xù)還需繁雜的運營管理服務來支持。
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????對于在工程行業(yè)獲獎無數(shù)的浦東建設而言，這恰是優(yōu)勢。
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????生物科技公司英矽智能科技（上海）有限公司（以下簡稱“英矽智能”）是入駐金橋德勤產業(yè)園的一家企業(yè)。
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????英矽智能聯(lián)合首席執(zhí)行官兼首席科學官任峰博士向記者表示，公司實驗室的設計方案系由公司與浦東建設共同商定，按照公司需求，實現(xiàn)了“定制化交付”；入駐園區(qū)后，類似廢棄物處理、實驗室管理等繁瑣又重要的事項，均可由園區(qū)進行統(tǒng)一管理，“公司‘拎包入住’，可以將更多人力和精力集中在研發(fā)上?！?/span>
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????“產業(yè)園區(qū)開發(fā)商擁有豐富的土地資源和資金實力，能夠快速構建產業(yè)園區(qū)的基礎設施和配套服務?！绷窒绕秸f。
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????筑巢引鳳，當好房東，這對浦東建設而言，既為園區(qū)的后續(xù)發(fā)展打開了想象空間，也可賦能區(qū)域經濟發(fā)展。
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????如今，英矽智能已逐漸成為國內AI+藥物研發(fā)領域的“獨角獸”；干細胞龍頭企業(yè)華夏源細胞工程集團股份有限公司入駐浦東建設旗下園區(qū)后，在園區(qū)內建設了可實現(xiàn)類器官標準化、自動化培養(yǎng)的技術平臺，可進一步賦能新藥篩選和個性化治療方案的開發(fā)；由生物醫(yī)藥科學家、企業(yè)家領銜運營的生物醫(yī)藥專業(yè)孵化器“浦發(fā)·新原力孵化器”入駐運營，并成功舉辦了多期投資路演，為區(qū)域發(fā)展引入了新的產業(yè)資源。
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????楊明透露，浦東建設已與浙江清華長三角研究院、香港生物科技協(xié)會等合作，共同推動優(yōu)質科研項目技術成果轉化，“浦東建設的優(yōu)勢在于硬件建設、資金規(guī)模等，與具備產業(yè)資源的平臺合作可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合?！?/span>
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????投資收益來自三方面
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????這一新業(yè)務又將如何賦能企業(yè)的經營發(fā)展、實現(xiàn)正循環(huán)？
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????在楊明看來，未來，浦東建設在產業(yè)園區(qū)投資收益主要將來自三個方面：一是園區(qū)資產經營所帶來的租金回報；二是圍繞REITs等證券化方式打通“投融建運退”良性循環(huán)；三是分享園區(qū)科創(chuàng)企業(yè)成長所帶來的投資收益。
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????浦東建設曾先后參與了浦東科創(chuàng)母基金、張江燧鋒科創(chuàng)基金、海望引領基金的投資。公司還曾于2024年12月13日披露公告稱，擬出資超2億元參與設立上海浦發(fā)協(xié)同創(chuàng)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）。
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????“基金將重點投資于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)科技型企業(yè)和高成長企業(yè)，積極引入浦東建設投建運營的產業(yè)園區(qū)內，全面促進浦東建設特色產業(yè)園區(qū)的培育和發(fā)展?！逼謻|建設相關負責人說。
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????浦東建設不僅為園區(qū)內企業(yè)提供投融資助力，更重要的是可以賦能企業(yè)成長，“公司將利用自身的產業(yè)資源優(yōu)勢、政策優(yōu)勢等，向被投資企業(yè)提供可覆蓋企業(yè)發(fā)展全生命周期的‘驛站’式服務?！睏蠲鞣Q。
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????在硬件、軟件及資金的多重加持下，浦東建設投建運營的產業(yè)園區(qū)對于企業(yè)的吸引力正在形成。今年1月份，浦東建設積極對接已投基金參與英矽智能的E輪融資，同時英矽智能也宣布將與浦東建設繼續(xù)攜手，共同建設行業(yè)標桿性的AI自動化實驗室。
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????楊明最后表示，浦東建設將繼續(xù)加強產業(yè)研究以探索園區(qū)特色產業(yè)發(fā)展方向，圍繞浦東六大硬核產業(yè)細分領域，營造具有一定規(guī)模和能級的產業(yè)集群。
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????展望未來，林先平認為，科技類產業(yè)園區(qū)的發(fā)展前景非常廣闊。隨著科技的不斷進步，產業(yè)結構的不斷升級，科技類產業(yè)園區(qū)有望成為推動未來經濟發(fā)展的重要載體。
