加速_“散賣(mài)”策略現(xiàn)搖擺

唐文祺

SOHO中國(guó)（00410.HK）又買(mǎi)項(xiàng)目了。4月19日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，公司于4月13日通過(guò)浙江產(chǎn)權(quán)交易所，以24.7億元人民幣（下同）的代價(jià)收購(gòu)上海虹口區(qū)一地鐵上蓋地塊。就在12天前的4月1日，公司剛剛宣布以16.34億元收購(gòu)了靜安區(qū)曹家渡一地塊。

至此，SOHO中國(guó)已在上海獲得6個(gè)項(xiàng)目及地塊，其中僅虹橋交通樞紐臨空項(xiàng)目是通過(guò)公開(kāi)土地出讓方式取得，其余5個(gè)項(xiàng)目均通過(guò)收購(gòu)而得，6個(gè)項(xiàng)目耗資已超過(guò)120億元。

兩年多以前就宣布要到上海“抄底”的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹，在上海的擴(kuò)張步伐明顯在加速。

加速

資料顯示，SOHO中國(guó)最新收購(gòu)的地塊位于上海虹口區(qū)中心區(qū)域，毗鄰四川北路商圈，所處位置距離人民廣場(chǎng)、浦東新區(qū)陸家嘴以及外灘均很方便，軌道交通10號(hào)線與4號(hào)線在此交會(huì)。地塊面積28103.3平方米，商辦性質(zhì)用地，總規(guī)劃建筑面積152032平方米，出讓方杭州紫元及上海嘉聯(lián)各擁有項(xiàng)目公司80%和20%股權(quán)。

按照當(dāng)初杭鋼18.52億元拍賣(mài)價(jià)格折算，SOHO中國(guó)是以33%的溢價(jià)率摘牌取得該地塊的。如根據(jù)地上建筑面積11.21萬(wàn)平方米計(jì)算，其樓面地價(jià)約為22033.9元/平方米。潘石屹對(duì)外表態(tài)稱，地塊位于軌道交通匯集處，因此更利于作為辦公使用，預(yù)計(jì)整體項(xiàng)目到2014年6月進(jìn)行銷(xiāo)售，2015年完工。其中，寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)售價(jià)6萬(wàn)元/平方米，商鋪售價(jià)約為10萬(wàn)元/平方米。

此次收購(gòu)?fù)瓿芍螅琒OHO中國(guó)方面稱，這一交易符合集團(tuán)的核心戰(zhàn)略，即以收購(gòu)北京及上海主要交通網(wǎng)絡(luò)沿線黃金地段商業(yè)物業(yè)為主。此前該公司獲得的上海曹家渡地塊，也是商住綜合用地。地塊面積14832平方米，總規(guī)劃建筑面積81000平方米。

自2009年潘石屹以東海廣場(chǎng)作為“敲門(mén)磚“，首次進(jìn)入上海市場(chǎng)以來(lái)，SOHO中國(guó)幾乎涉足上海市中心的重點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目遍及南京西路、外灘、虹橋樞紐、復(fù)興路、長(zhǎng)壽路以及四川北路等黃金商業(yè)區(qū)。

搖擺

不過(guò)，SOHO中國(guó)一直堅(jiān)守的分拆散賣(mài)策略，在進(jìn)入上海后，正在進(jìn)行調(diào)整。原本被認(rèn)為是“難啃的骨頭”的東海廣場(chǎng)在一炮打響后，SOHO中國(guó)在接下來(lái)的外灘項(xiàng)目及復(fù)興中路項(xiàng)目卻相繼宣布將轉(zhuǎn)為持有，虹橋項(xiàng)目則計(jì)劃為部分持有。正當(dāng)業(yè)界認(rèn)為SOHO中國(guó)商業(yè)模式即將變身時(shí)，隨后的曹家渡地塊卻又恢復(fù)為全部銷(xiāo)售。

從最近的一系列舉動(dòng)看，SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)拓展已經(jīng)明顯傾向上海。潘石屹在接受媒體采訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率較住宅高近一倍，其中上海項(xiàng)目的回報(bào)率通常較北京高出1個(gè)百分點(diǎn)左右。

“SOHO中國(guó)慣常使用的分拆散賣(mài)方式，對(duì)于套現(xiàn)金額來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)雖然會(huì)較高，不過(guò)銷(xiāo)售手段的如何使用就顯得很重要了。”第一上海證券首席策略分析師葉尚志表示，對(duì)于公司從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審視，分布于哪個(gè)區(qū)域、是否比較集中，以及客戶認(rèn)知程度如何，均是重要的影響因素。“如果打算分拆散賣(mài)，銷(xiāo)售渠道與客戶群體的熟悉度當(dāng)然越高越好。”

關(guān)于商業(yè)物業(yè)“銷(xiāo)售”還是“持有”，始終是開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的房企都會(huì)面臨的選擇。潘石屹表示，首先要考慮項(xiàng)目的地理位置是否獨(dú)一無(wú)二，其次亦會(huì)考慮稅收因素，如果稅收負(fù)擔(dān)低便可用于銷(xiāo)售，但若稅收負(fù)擔(dān)較高，則可能選擇持有。

不過(guò)，從深層次來(lái)看，銷(xiāo)售或持有對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流有著重要影響。SOHO中國(guó)2010年年報(bào)顯示，期內(nèi)公司營(yíng)業(yè)額182.15億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)145.7%，但其主要利潤(rùn)仍然來(lái)自于銀河SOHO、東海廣場(chǎng)、SOHO嘉盛中心等銷(xiāo)售型物業(yè)，而已出租經(jīng)營(yíng)的天安南（前門(mén)）項(xiàng)目一期則貢獻(xiàn)寥寥。

潘石屹對(duì)此解釋稱，當(dāng)物業(yè)漸次落成之后，持有型物業(yè)數(shù)目會(huì)有所增加，且3~4年后進(jìn)入成熟期時(shí)，租金收入粗略估計(jì)便可能達(dá)到15億甚至20億元。按照他的計(jì)劃，以后銷(xiāo)售收入可能會(huì)與租金收入達(dá)到平衡。與其他開(kāi)發(fā)商將持有物業(yè)擬作兩三成比例的“保守”相比，這一目標(biāo)所帶來(lái)的資金壓力不可謂不驚人。