每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

在各地國土資源部門近日表示將進(jìn)一步加大對閑置土地的檢查力度時，《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者在杭州調(diào)查發(fā)現(xiàn)了一幅早在2007年取得的地鐵旁優(yōu)質(zhì)地塊，直至今日仍然處于停工狀態(tài)。

這么長時間一直未開發(fā)，是開發(fā)商有意囤地還是背后另有 “隱情”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商隸屬于一家主營汽車零部件生產(chǎn)的納斯達(dá)克上市公司，拿地以來，該地塊周邊土地和樓盤價格已經(jīng)出現(xiàn)翻倍上漲。

開發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱，公司方面不存在主觀囤地，是因?yàn)槟蟼?cè)的杭州濱康地鐵綜合體項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)生了變化影響到項(xiàng)目施工，他們項(xiàng)目規(guī)劃也相應(yīng)發(fā)生了規(guī)劃調(diào)整。

地鐵口寶地4年靜悄悄

杭州市國土資源局資料顯示，該地塊編號為杭政儲出 [2006]46號，土地面積48911平方米(73.4畝)，屬住宅(設(shè)配套公建)用地，位于濱江高新區(qū)西興街道，東至風(fēng)情大道綠化帶，南至濱安路，西側(cè)是民居點(diǎn)，北側(cè)為西興街道辦事處。

據(jù)當(dāng)時媒體報道，2007年1月16日，該地塊競拍現(xiàn)場競爭異常激烈，開發(fā)商杭州瑞立房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱杭州瑞立房產(chǎn))經(jīng)過31輪漫長報價，最終以3.42億元競得，樓面地價約3178元/平方米。

事實(shí)上，這塊地可以稱之為一塊名副其實(shí)的寶地，位于杭州房地產(chǎn)發(fā)展的新興板塊，位置非常優(yōu)越，地塊南側(cè)即為地鐵上蓋物業(yè)濱康站綜合體。公開資料顯示，濱康站綜合體是杭州地鐵一號線所有綜合體中，面積最大，功能也最多的一個，依賴地鐵，集住宅、辦公、商業(yè)以及車站公建于一體。鑒于這些因素，濱康站綜合體周圍土地和樓盤分外受開發(fā)商和購房者喜愛。

4月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，整塊地(杭政儲出[2006]46號)被圍墻“圈起”，南側(cè)和北側(cè)的入口均鐵門緊閉，土地上雜草叢生，內(nèi)部還種了一小塊蔬菜，地塊一側(cè)的簡易棚宿舍已顯殘破，現(xiàn)場內(nèi)沒有施工機(jī)械設(shè)備。

“已經(jīng)空了很多年了，開發(fā)商打了很高的圍墻，村民都進(jìn)不去。聽說以后開盤的時候，房價很高，每平方米要上萬元。”附近村民早已習(xí)慣了這塊地多年來安靜地存在，但對可能出現(xiàn)的高房價卻驚訝不已。

這么多年過去了，開發(fā)商為何仍然原“地”不動？是有意閑置土地，靜等地價升值，還是背后另有“隱情”？

開發(fā)商：不存在主觀囤地

相關(guān)資料顯示，開發(fā)商杭州瑞立房產(chǎn)還于2006年12月31日拿了一塊編號為杭政儲出[2006]56號的宅地，兩塊地都位于濱江區(qū)，雖然杭政儲出[2006]46號地比杭政儲出[2006]56號地提前列入出讓計劃，但延后至2007年1月份才出讓?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這塊面積為214.6畝的杭政儲出[2006]56號所建樓盤目前已經(jīng)售罄且交付。

地塊遲遲未開發(fā)，是否與開發(fā)商的資金鏈有關(guān)？據(jù)記者了解，開發(fā)商杭州瑞立房產(chǎn)融資途徑較為通暢，并且開發(fā)和參股的數(shù)個項(xiàng)目都贏得了較好的市場回報。

杭州瑞立房產(chǎn)在一則招聘啟事上標(biāo)明，公司發(fā)端于瑞立集團(tuán)，而瑞立集團(tuán)是專業(yè)生產(chǎn)汽車零部件的企業(yè)，2004年7月成功實(shí)現(xiàn)在美國納斯達(dá)克上市；2006年4月18日，正式在納斯達(dá)克主板市場掛牌交易。公司于2002年開始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，先后在溫州、臺州、杭州、上海等地合資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在杭州，杭州瑞立房產(chǎn)先后開發(fā)和參股投資瑞立·中央花城 (即杭政儲出[2006]56號地塊)、香墅·富越等多個銷售較理想的項(xiàng)目。

既然不缺融資渠道，又具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為何拿到土地后多年不開發(fā)？杭州瑞立房產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱，公司方面不存在主觀囤地，是因?yàn)槟蟼?cè)的濱康地鐵綜合體項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)生了變化影響到項(xiàng)目施工，他們項(xiàng)目規(guī)劃也相應(yīng)發(fā)生了規(guī)劃調(diào)整。

項(xiàng)目屢屢延后動工

記者拿到的一份由杭州市國土資源局去年8月11日作出的回復(fù)中明確：杭州市國土資源局于2007年1月23日與杭州瑞立房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同書》，以凈地和掛牌方式出讓該地塊國有土地使用權(quán)，合同約定開發(fā)商應(yīng)在2008年1月23日前動工建設(shè)。2008年1月18日，杭州市國土資源局同意該地塊動工時間調(diào)整至2008年12月30日之前。2008年12月25日，杭州市政府頒發(fā)《國有土地使用證》。2009年11月，開發(fā)商進(jìn)場開挖試樁進(jìn)行檢測，隨后停工至今。

至于停工原因，該回復(fù)還明確，因該地塊受南側(cè)濱康地鐵綜合體地塊規(guī)劃日照影響，其1#樓地塊有78套住宅因日照不達(dá)標(biāo)未通過行政許可，濱江區(qū)建設(shè)局因此暫停發(fā)放1#樓地塊 《建筑工程施工許可證》。瑞立濱康公司以該地塊地下室需整體開挖建造，在未取得整個地塊《建筑工程施工許可證》前項(xiàng)目無法進(jìn)入全面施工為由，暫停了施工。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從杭州市國土資源局了解到，超過國有土地有償使用合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動工開發(fā)日期而未動工開發(fā)建設(shè)的土地，即構(gòu)成閑置土地；同時，對于雖已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)總面積的三分之一或者已投資額度不足總投資額四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的土地，也構(gòu)成閑置土地。

據(jù)杭州市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)閑置土地相關(guān)處置辦法，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

該項(xiàng)目從2008年12月30日至今仍未開發(fā)，如果從2009年11月算起，停工已經(jīng)超過了一年，是否可以認(rèn)定為閑置土地？日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)杭州市國土資源局有關(guān)文件發(fā)去采訪提綱，但截至記者發(fā)稿，杭州市國土資源局仍未作出回復(fù)。

據(jù)悉，濱康綜合體項(xiàng)目的土地已于2010年5月20日出讓，并于2010年8月份開工，而杭政儲出[2006]46號地塊仍未見復(fù)工跡象。

閑置土地一直被明令禁止，今年4月27日，國土部調(diào)控和監(jiān)測司司長劉隨臣接受媒體時透露，全國實(shí)際閑置房地產(chǎn)用地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于13萬畝，未來政府將加大查處力度。去年5月份，浙江率先頒布了首個省級細(xì)則，其中規(guī)定，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置、炒地等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購?fù)恋?，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款；對已發(fā)放的開發(fā)貸款要采取保全措施，并暫停審核其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

周邊地價房價翻倍

一邊是荒置的土地，一邊是項(xiàng)目周圍土地以及樓盤房價的屢創(chuàng)新高。

杭政儲出[2006]46號地塊附近在售新盤“綠城·明月江南”售樓處稱，目前在售均價為31000元/平方米(精裝修)；“欣盛·東方郡”2008年剛開盤時新房價格在10000元/平方米左右，今年4月新房成交均價已經(jīng)高達(dá)21764元/平方米；項(xiàng)目東側(cè)的蕭山區(qū)“金色錢塘”樓盤2008年首次開盤均價為9000多元/平方米，而目前房產(chǎn)中介給出的參考價在18000多元/平方米，房價同樣漲了一倍。

杭州瑞立房產(chǎn)差不多同時間拿的一塊宅地瑞立·中央花城項(xiàng)目，兩地塊當(dāng)時樓面地價相近，為3637元/平方米，目前該項(xiàng)目二手房掛牌均價已經(jīng)達(dá)到26409元/平方米，今年4月二手房成交均價為21340元/平方米。

鑒于此，相對于只有3178元/平方米的樓面地價，如果該項(xiàng)目開盤價定在20000元/平方米左右，按照規(guī)劃變更前容積率只有2.2的指標(biāo)計算，地上建筑面積有10萬多平方米，空這么多年來下來，多出利潤部分則可能多達(dá)數(shù)億元。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前該項(xiàng)目周邊正在規(guī)劃建設(shè)濱康綜合體、地鐵一號線濱康站以及杭州汽車南站，隨著地鐵一號線2012年10月前開通，以及杭州汽車南站投入使用，這一板塊房價漲勢可期，待這些配套完善后，地價以及相應(yīng)的房價可能會更高。

每日經(jīng)濟(jì)新聞