如果不是在2007年和2010年兩度成為“番禺地王”，廣州市番禺沙灣鎮(zhèn)沙南村的村民還不知道自己的土地已經(jīng)變身國有土地被以高價(jià)出讓。2010年23.8億元的最終土地出讓價(jià)格，與村委兩度一共拿到的2411萬元補(bǔ)償款形成鮮明對(duì)比。

這個(gè)“番禺地王”，原本被當(dāng)?shù)卮迕穹Q為“暗沙圍”，有個(gè)正式的土地編號(hào)：廣州番禺中心城區(qū)南區(qū)4-2地塊。因2007年9月11日被金地集團(tuán)以15.9億的高價(jià)拍得而被冠以“地王”稱號(hào)。此后的4年間，這宗土地就始終沒離開過媒體的關(guān)注，其間先后經(jīng)歷了收回到再度拍賣的反復(fù)，2010年8月31日二度出讓時(shí)，被越秀地產(chǎn)以23.8億高價(jià)奪得，直到今年4月底才宣告動(dòng)工。

由于該地塊早在1994年就被“預(yù)征”，因此，相對(duì)于更加漫長(zhǎng)的征地歷史，4年時(shí)間已經(jīng)變得相對(duì)短暫。而時(shí)間的背后是，長(zhǎng)達(dá)16年的土地“冬眠”，每畝僅4.66萬的農(nóng)耕地?fù)u身成為單價(jià)高達(dá)1080萬/畝的“地王”，身價(jià)暴漲超過200倍。

與此同時(shí)，在漫長(zhǎng)的征地過程中，土地價(jià)值攀升產(chǎn)生的收益，最終與當(dāng)?shù)卮迕袷е槐邸?/p>

“地王”的前世今生

沙南村，如今早已經(jīng)不是真正意義上的“村莊”，馬路通達(dá)、高樓林立，驅(qū)車僅需半個(gè)小時(shí)便可以到達(dá)廣州市中心的天河區(qū)。除了周邊零星分布的魚塘，這里基本與內(nèi)地的縣城沒有明顯區(qū)別。萬科、保利、奧園等大開發(fā)商都在這片土地上擁有自己的項(xiàng)目。

有著“番禺地王”之稱的“廣州番禺中心城區(qū)南區(qū)4-2地塊”便位于此處，占地219畝，原本是沙南村少有的農(nóng)耕地。事實(shí)上，該地塊早在1994年，便被當(dāng)?shù)卣詢?chǔ)備用地的名義“預(yù)征”，距今近16年。

一份名為《關(guān)于征用沙灣鎮(zhèn)沙南村政府儲(chǔ)備地（暗沙圍番禺南區(qū)4-2地塊）的情況說明》（下稱《情況說明》）的材料顯示：1994年6月7日，番禺市國土局與沙灣鎮(zhèn)沙南村簽訂征用土地協(xié)議（俗稱預(yù)征地），征用該村位于暗沙圍的土地296.112畝，并支付定金148.056萬；2000年6月19日取得用地批文，征為國有儲(chǔ)備用地。2002年12月3日，番禺區(qū)國土局與沙灣鎮(zhèn)沙南村簽訂征地補(bǔ)償結(jié)算協(xié)議，總補(bǔ)償款1441.556萬，并扣減定金148.056萬。

2007年9月11日，該地塊首次被用于公開拍賣，眾多地產(chǎn)商趨之若鶩，最終被金地集團(tuán)以15.9億奪得，成為當(dāng)時(shí)番禺區(qū)樓面地價(jià)的“地王”。但由于征地糾紛無法解決，2009年，金地集團(tuán)與廣州市國土房管部門解除用地合同，并拿回定金3億。

2010年8月31日，該地塊第二次拍賣，萬科、保利、越秀等地產(chǎn)商熱情不減，多番角逐后，越秀地產(chǎn)以23.8億的高價(jià)擊敗對(duì)手，成為該地塊目前的“東家”。

5月5日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊上的魚塘已被填平，周邊圍墻基本完成，施工單位正式進(jìn)場(chǎng)，為數(shù)不多的建筑工人正在從事一些基礎(chǔ)性工作，大型挖掘設(shè)備還未進(jìn)駐。越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目將如期推進(jìn)，暫時(shí)未因?yàn)榇迕竦淖钃隙绊懝て凇?/p>

征地疑團(tuán)未解

如果進(jìn)展順利，暗沙圍在不久之后就將冒出數(shù)十棟商品房，但事件背后的歷史問題并沒有因此平息。因?yàn)橹钡侥壳?，村民們還沒有弄明白，自己的農(nóng)耕地是如何以及何時(shí)變成了政府儲(chǔ)備的國有土地。

多名沙南村村民向記者證實(shí)了1994年的預(yù)征事件，承認(rèn)村里收到過5000元/畝的定金，但由于之后地塊沒有任何動(dòng)工跡象，村委會(huì)于1998年將耕地改挖魚塘，租給了一位名為周日華的村民經(jīng)營，租期為20年。

由于無法獲得1994年簽訂的預(yù)征合約，目前無法證實(shí)當(dāng)時(shí)的條款做了怎樣的約定。僅一位村官透露，當(dāng)時(shí)曾約定3年不開發(fā)，地塊將復(fù)耕，重歸村民所有。因此，村里才做出20年租借魚塘的決定。村民稱，直到2005年國家相關(guān)政策出臺(tái)，他們才停止了上繳該地塊的98市斤/人的“公糧”。但是，根據(jù)上述《情況說明》，村民的集體土地早于2000年已變更為國有土地。

鑒于土地多年來依然是村委會(huì)統(tǒng)一經(jīng)營，并定期繳納“公糧”，村民們始終認(rèn)為土地歸自己所有，直到2007年地塊被拍賣，才獲悉了用地性質(zhì)早已經(jīng)改變的事實(shí)。

對(duì)于上述《情況說明》中提及的“2000年土地性質(zhì)就變?yōu)閲?，并?002年支付了補(bǔ)償款”等，村名們表示并不知情，從而質(zhì)疑有關(guān)部門進(jìn)行了“暗箱操作”。

有村民拍下的視頻資料顯示，沙灣鎮(zhèn)有關(guān)負(fù)責(zé)人就地塊性質(zhì)變更問題向村民作出的解釋為：暗沙圍自1994年預(yù)征起，就不再屬于村民所有，而是政府的儲(chǔ)備用地，不管時(shí)間多長(zhǎng)，都無法改變這個(gè)事實(shí)。

北京京華律師事務(wù)所律師秦兵則表示，1994年的預(yù)征并不算“征地”，不具備法律約束力，因?yàn)檎鞯貞?yīng)該以用地性質(zhì)的真正變更為依據(jù)。

中國土地勘測(cè)規(guī)劃院相關(guān)專家也持相同觀點(diǎn)，稱1994年的預(yù)征不應(yīng)該作為征地的依據(jù)，即到2000年正式變更用地性質(zhì)時(shí)，需要重新征集村民意見，走公開流程。如果沒有這一流程，則表示該征地手續(xù)有問題。

農(nóng)耕地價(jià)值幾何？

從當(dāng)初的農(nóng)耕地，到如今的“地王”，一幅200多畝的土地價(jià)值，在十幾年間升值230倍，而作為原有土地使用者的沙南村村民，并沒有享受到土地升值的收益。

沙南村村委會(huì)于2011年4月19日公示的材料顯示，除了2002年獲得的1441萬補(bǔ)償款之外，村委會(huì)于2010年3月20日從番禺區(qū)土地開發(fā)中心再獲得了約180萬的差額補(bǔ)償款，同時(shí)還獲得了一筆790萬元的獎(jiǎng)勵(lì)款，總計(jì)約2411萬元。這意味著，相關(guān)部門獲得暗沙圍先后支付的土地成本僅2000多萬元，而該地塊最終拍賣收益高達(dá)23.8億，其間的差距之大令人咋舌。

而且，上述補(bǔ)償并未完全補(bǔ)償給村民。上述村官及多位村民透露，村里成立了集體經(jīng)濟(jì)組織，共有1728人可獲得定期分紅。“2002年的那筆補(bǔ)償款，當(dāng)初按照25%歸村里，25%歸村民，50%存銀行拿利息的方法處理，但后來的50%也都分給村民了。”

村民表示，由于每年都有一定數(shù)額的分紅，他們并不知道哪一筆款項(xiàng)是來自暗沙圍的土地補(bǔ)償款。

因?yàn)橐环莅l(fā)生在1994年的預(yù)征公告，使得村民與數(shù)十億的土地收益無緣，這是沙南村村民眼下難以理解的事實(shí)。

那么，在這個(gè)復(fù)雜而漫長(zhǎng)的歷史遺留問題之下，村民到底應(yīng)該獲得多少補(bǔ)償呢？秦兵稱：“賣多少錢就給村民分多少錢！”他說，基于法律保護(hù)弱者的原則，政府在獲得巨大土地收益的時(shí)候，不應(yīng)該完全無視村民的利益。

而對(duì)于暗沙圍地塊“被征16年”，上述中國土地勘測(cè)規(guī)劃院相關(guān)專家則強(qiáng)調(diào)：按照現(xiàn)有原則，征地后應(yīng)立即開發(fā)，不得囤積等待升值。他說：“國家有規(guī)定嚴(yán)格禁止以預(yù)征的方式來囤積土地的行為。”