如果說城鎮(zhèn)每年新增家庭對(duì)住房的需求是支撐開發(fā)商不斷漲價(jià)的主要依據(jù)，那么中國社會(huì)科學(xué)院昨日給出的統(tǒng)計(jì)結(jié)論將令市場(chǎng)預(yù)測(cè)大大改變——社科院昨天發(fā)布“2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書”稱，近幾年中國城市化速度已經(jīng)開始下降，新增家庭數(shù)量的峰值已于近年完成，其所帶來的住房需求正在減少。

整體新增需求正在放緩

根據(jù)藍(lán)皮書的分析，從全國來看，每年城市新增家庭數(shù)量及由此帶來的住房需求正在減少，剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)長期上漲的動(dòng)力已不復(fù)存在。短期的市場(chǎng)走勢(shì)將取決于資本市場(chǎng)對(duì)投機(jī)性購房需求的轉(zhuǎn)換。

不過，社科院李恩平副研究員也強(qiáng)調(diào)，上述判斷是基于全國背景，不排除一些大型城市和宜居城市近年來仍存在新增家庭數(shù)量不斷增長的可能。

據(jù)介紹，2000年至2010年十年間，我國城鎮(zhèn)累計(jì)新增商品住房面積43.26億平方米，新增套數(shù)在4300萬左右。截至2010年末，全國城鎮(zhèn)存量住宅建筑面積大約在145億平方米左右。從2008年開始，我國城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已經(jīng)超過了新增的家庭數(shù)，加上存量房，整體戶均住房已經(jīng)達(dá)到或者超過了一套。

對(duì)于目前的房?jī)r(jià)、收入關(guān)系，社科院稱，2009年我國城鎮(zhèn)家庭的平均房?jī)r(jià)儲(chǔ)蓄比是33.7，即城鎮(zhèn)家庭平均需要33年的儲(chǔ)蓄總和才能購買一套商品住房。“同時(shí)，我們對(duì)不同的收入層次進(jìn)行了細(xì)分，其中低收入戶、中等偏小戶等近60%家庭戶房?jī)r(jià)儲(chǔ)蓄比都在40以上，而家庭的生命周期中能夠形成儲(chǔ)蓄的最多30年，這就意味著至少60%以上的家庭在現(xiàn)在的市場(chǎng)上是無力購房的。”李恩平稱，這就意味著中低收入家庭消費(fèi)型需求被驅(qū)逐出了購房市場(chǎng)。

建議開征房地產(chǎn)持有稅

社科院在“2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書”中還系統(tǒng)總結(jié)了“十一五”期間樓市的主要問題。

首先是地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。據(jù)介紹，“十一五”時(shí)期全國土地出讓成交總價(jià)款累計(jì)超過7萬億元，地方財(cái)政總收入中土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%，增長到2010年的65.9%。 而保障性住房建設(shè)卻嚴(yán)重滯后、監(jiān)管力度不夠。據(jù)了解，2006年至2009年，我國經(jīng)濟(jì)適用房投資累計(jì)竣工145萬套，占同期住房竣工套數(shù)的比重僅為7.7%。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，房地產(chǎn)投機(jī)未得到有效抑制；房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不合理，單方面提高了土地與商品房的成本，助長了囤房囤地，造成了房地產(chǎn)資源的閑置和浪費(fèi)。

對(duì)此，社科院建議：建立保障性住房建設(shè)管理長效機(jī)制，開展房產(chǎn)普查，在準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地供求、城市化進(jìn)程、人口變化、居民收入增長、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求等制定切合實(shí)際的中長期戰(zhàn)略；改革土地財(cái)政，開征房地產(chǎn)持有稅，弱化并替代地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)分配。