自今年4月15日，北京首個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”中小套型普通商品房項(xiàng)目房山長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城開盤銷售以來，熱度一直未減。今年1月出臺(tái)的“國(guó)八條”提出大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地，作為此種出讓模式下首個(gè)入市項(xiàng)目，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的開發(fā)、銷售模式有一定的試點(diǎn)案例意義。

但是，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原規(guī)劃2394套限價(jià)商品房的長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目，1594套房源售罄，還有800套房源“按兵不動(dòng)”，施工進(jìn)度相同卻“暫不具備銷售條件”，疑“被雪藏”。

現(xiàn)場(chǎng)探訪

施工進(jìn)度相同 800套房未入市 首批房源售罄忙簽約

5月4日，距中鐵·長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城開盤銷售已過去半個(gè)月。記者走訪其位于房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的售樓處，上午10點(diǎn)半，購(gòu)房人、工作人員正在售樓處忙著完成簽約手續(xù)。

現(xiàn)場(chǎng)一層售樓處兩塊銷售控制板，分別記錄了已經(jīng)入市的該樓盤01地塊以及08地塊的銷售進(jìn)度。記者注意到，08地塊上顯示，此地塊包括入市的11-17號(hào)樓住宅項(xiàng)目，01地塊上顯示，此地塊包括1-5號(hào)樓住宅項(xiàng)目。

余800套房源未入市

記者在項(xiàng)目戶型圖資料上發(fā)現(xiàn)，該樓盤所處地塊由三個(gè)小地塊組成，分別是已銷售完畢的01地塊、08地塊，還有此次未公布房源的02地塊。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，02地塊上應(yīng)有6-10號(hào)樓5棟住宅樓，共計(jì)800套房源。

記者走訪觀察該項(xiàng)目施工進(jìn)度，被長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城廣告牌圍擋包圍的塔吊正在忙碌，而記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)3個(gè)地塊的施工進(jìn)度幾乎相同，主體結(jié)構(gòu)均已經(jīng)搭建到6層左右。

4月15日長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城搖號(hào)銷售，未提及02地塊上的800套房源。實(shí)際上，該地塊總計(jì)2394套房源，目前只有1594套入市銷售完畢，另外800套中小套型限價(jià)商品房還未有銷售動(dòng)向。

跟蹤追訪

“暫不具銷售條件”疑有隱情 800套房“暫不具備銷售條件”

對(duì)于800套房源，為何“捂盤不售”，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城開發(fā)商中國(guó)鐵建方面沒有正面回復(fù)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同時(shí)拿地開工的長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城房源“分批入市”與預(yù)售方案公示施工進(jìn)度存在矛盾。

4月14日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的該項(xiàng)目預(yù)售方案顯示，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目共規(guī)劃了1-27號(hào)樓，其中限價(jià)商品房住宅集中在1-17號(hào)樓。

據(jù)市住建委施工許可查詢信息顯示，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城全部34萬(wàn)平米在去年12月31日及今年1月4日均已取得施工許可證，并已一次性開工。除記者從項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)了解到的三地塊施工進(jìn)度相同外，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的該項(xiàng)目“預(yù)售方案”也顯示，1-17號(hào)樓的開工以及竣工日期相同，開工日期均為2011年1月1日，竣工日期同為2012年12月31日。

分批入市疑有隱情

根據(jù)《商品房預(yù)售許可程序性規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，具備“五證”可進(jìn)行預(yù)售。在項(xiàng)目擁有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等四證后，有開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到投資總額的25%以上證明文件等，可申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》。而長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城同一項(xiàng)目同時(shí)開工的房源以“暫不具備銷售條件”為由“分批入市”有違反相關(guān)規(guī)定之嫌。

對(duì)于為何02地塊800套房源暫不具備預(yù)售條件，中國(guó)鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人閃爍其詞，并未回應(yīng)。但記者從業(yè)內(nèi)渠道獲悉，剩余800套限價(jià)房遲遲不入市另有隱情，房山區(qū)有意回購(gòu)房源，或分配給未來的招商引資企業(yè)。

相關(guān)回應(yīng) 未辦理預(yù)售許可證因“尚未申請(qǐng)”

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目的“預(yù)售方案”：02地塊的800套房源“暫不具備銷售條件”，但昨日市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該800套房源“暫不具備銷售條件”的原因是，未申請(qǐng)預(yù)售許可。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商尚未申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，因此行政主管部門還無法辦理預(yù)售許可證。

對(duì)于將來這800套房源的銷售對(duì)象，市住建委表示，將嚴(yán)格按照“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”中小套型普通商品房項(xiàng)目確定的購(gòu)買條件來進(jìn)行審核，不符合購(gòu)買資格的不可購(gòu)買。

該項(xiàng)目的銷售對(duì)象是在目前的限購(gòu)政策下符合北京購(gòu)房資格的家庭都可以申購(gòu)，首次購(gòu)房的京籍家庭、連續(xù)5年繳納社保、納稅的首次購(gòu)房外地家庭、保障房輪候家庭可以優(yōu)先購(gòu)買。

業(yè)內(nèi)反饋 模式推廣應(yīng)鼓勵(lì)快銷

在今年長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城獲得市場(chǎng)認(rèn)可后，北京市有意推廣此類模式。但記者從業(yè)內(nèi)了解到，若使得此種模式健康、可持續(xù)發(fā)展，保障開發(fā)商拿地、開發(fā)的積極性也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

一位開發(fā)商表示，此類項(xiàng)目開發(fā)商并非無利可圖，但是需要快速銷售，最好在半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售，迅速回款。中國(guó)鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，拿地之初對(duì)項(xiàng)目回報(bào)有測(cè)算，利潤(rùn)較低，甚至只有5%，類似于保障性住房。但如果半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售回款，仍可實(shí)現(xiàn)10%左右的資金回報(bào)率。這位開發(fā)商表示，保證開發(fā)商的積極性，不押款、不賠錢的前提是快速銷售回籠資金。從這個(gè)角度來看，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城開發(fā)商應(yīng)沒有捂盤惜售的動(dòng)力。

另一位關(guān)注限價(jià)商品房的開發(fā)商對(duì)記者表示，參與此類項(xiàng)目建設(shè)，可以提升自身的品牌效應(yīng)，但是調(diào)控下，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)快速回款，測(cè)算最佳資金回流時(shí)間也是半年。