“公司對(duì)項(xiàng)目做初步規(guī)劃后，總建筑面積是包括地下建筑面積的，所以2009年和2010年的年報(bào)中的總建筑面積會(huì)有差額。”綠城集團(tuán)投資者關(guān)系部表示。

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道了綠城杭州7個(gè)項(xiàng)目在2009年的建筑面積為65萬(wàn)平方米，而在2010年變?yōu)榱?8.9萬(wàn)平方米，一年之間突然暴增23.9萬(wàn)平方米。對(duì)此，5月17日綠城集團(tuán)投資者關(guān)系部回應(yīng)：容積率是按政府規(guī)定的容積率計(jì)算，沒(méi)有發(fā)生過(guò)變化，總建筑面積的增加是因?yàn)樗闵狭说叵陆ㄖ娣e。

　　上述回應(yīng)讓外界對(duì)綠城提到的地下面積產(chǎn)生了興趣，那么地下空間的建造用途是什么？是否能為綠城帶來(lái)收益？記者查閱2010年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，總建筑面積“被增加”的海棠公寓和綠城紫蘭公寓的可售面積并未因?yàn)榭偨ㄖ娣e的增加而增加。據(jù)杭州市有關(guān)政策，如果綠城杭州項(xiàng)目的地下面積能給綠城帶來(lái)經(jīng)營(yíng)收益，還需要補(bǔ)繳土地出讓金。

　　此外，綠城為何將地下面積納入土地儲(chǔ)備？這和香港資本市場(chǎng)通常以土地儲(chǔ)備數(shù)量對(duì)內(nèi)房股估值的做法有無(wú)關(guān)系？這樣是否可讓負(fù)債率高達(dá)132%的綠城通過(guò)股權(quán)抵押獲得更多貸款？

　　對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向綠城集團(tuán)的投資者關(guān)系部發(fā)出三封采訪郵件，但截至發(fā)稿，尚未得到回應(yīng)。

　　“自增”面積全部屬于地下建筑面積

　　據(jù)綠城的回應(yīng)，建筑面積發(fā)生自增現(xiàn)象的土地的容積率是按政府規(guī)定的容積率計(jì)算，未發(fā)生過(guò)變化，年報(bào)中的總建筑面積發(fā)生變化的原因是由于2009年底剛獲得土地時(shí)，由于項(xiàng)目還未詳細(xì)規(guī)劃，所以當(dāng)時(shí)的總建筑面積是按“土地面積*容積率”預(yù)估，即等于規(guī)劃地上建筑面積。公司對(duì)項(xiàng)目做初步規(guī)劃后，總建筑面積還包括地下建筑面積，故兩年的年報(bào)中總建筑面積存在差額。

　　按上述回復(fù)，記者發(fā)現(xiàn)，綠城部分杭州項(xiàng)目規(guī)劃的地下面積，有的甚至達(dá)到地上面積的一半。以綠城擁有35%權(quán)益的杭州新華造紙廠地塊為例，2010年年報(bào)顯示總建筑面積為13萬(wàn)平方米，而2009年規(guī)劃時(shí)為9萬(wàn)平方米。若按綠城集團(tuán)的上述回復(fù)，至少有4萬(wàn)平方米屬于地下建筑面積。另外，綠城紫蘭花園的地下面積達(dá)到3.6萬(wàn)平方米，占到地上建筑面積的一半。

　　一名上海開(kāi)發(fā)商曾向記者透露，由于上海未明確2004年以前出讓的土地，是否需要就地下空間的開(kāi)發(fā)補(bǔ)繳土地出讓金，公司把準(zhǔn)備規(guī)劃作為車(chē)庫(kù)的地下一層改為地下三層，多出兩層全部改為商鋪，因此獲取了額外收益。

　　那么綠城是否采用上述方式，將不計(jì)或少計(jì)土地出讓金的地下空間出售，獲取額外收益，進(jìn)而降低整個(gè)項(xiàng)目的成本？綠城并未就此回復(fù)。不過(guò)，公司年報(bào)中的數(shù)據(jù)顯示，在已公開(kāi)項(xiàng)目中，地下面積并未被綠城納入銷(xiāo)售中。

　　以面積暴增3.6萬(wàn)平方米的綠城紫蘭園為例，按土地出讓的招標(biāo)文件，規(guī)劃建筑面積為5.3萬(wàn)平方米，而綠城2010年年報(bào)顯示，該樓盤(pán)的可售面積未隨地下面積的規(guī)劃而增加，可售面積僅為5.21萬(wàn)平方米。另一個(gè)海棠公寓項(xiàng)目的地下面積也未被列入到可售之列。

　　然后，記者發(fā)現(xiàn)，上述地下建筑面積被綠城計(jì)入了土地儲(chǔ)備。2010年年報(bào)顯示，上述不能帶來(lái)實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jī)收益的土地儲(chǔ)備已被列為綠城集團(tuán)杭州土地儲(chǔ)備。

　　比照綠城集團(tuán)2009年和2010年的年報(bào)，記者發(fā)現(xiàn)綠城集團(tuán)的建筑面積由3083萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)至超過(guò)3742萬(wàn)平方米。據(jù)2010年年報(bào)，綠城當(dāng)年度實(shí)際新增加項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積僅為491萬(wàn)平方米。而綠城集團(tuán)在2010年結(jié)轉(zhuǎn)的建筑面積達(dá)到119萬(wàn)平方米。按綠城集團(tuán)的回復(fù)，上述新增加的建筑面積中，顯然有相當(dāng)一部分屬于地下空間。

　　土地儲(chǔ)備或可提高估值

　　為何綠城要將地下面積納入土地儲(chǔ)備？海通（香港）金融控股有限公司投資咨詢(xún)部副總裁郭家耀表示，香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的估值，很大程度取決于開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備和銷(xiāo)售能力，較多可供銷(xiāo)售的優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)提高開(kāi)發(fā)商的股票估值。

　　在今年1月，蘇格蘭皇家銀行將綠城中國(guó)（03900，HK）的目標(biāo)價(jià)由10.88港元提升至12.41港元，以反映最近公司購(gòu)買(mǎi)土地的因素。當(dāng)時(shí)，蘇格蘭皇家銀行基于現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)綠城中國(guó)在2010～2012財(cái)年的收入將分別達(dá)120億元、300億元及510億元。

　　“顯然，將上述無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售取得收益的地下面積納入到土地儲(chǔ)備，對(duì)綠城來(lái)說(shuō)有另一種意義，通過(guò)增大土地儲(chǔ)備，有助于提升公司股價(jià)。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　郭家耀表示，香港提供股權(quán)抵押借債的銀行和債券發(fā)行機(jī)構(gòu)，往往是根據(jù)股價(jià)決定貸款金額，提高估值有利于公司借到更多的錢(qián)。

　　對(duì)內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)，信托計(jì)劃的抵押物通常是公司的股權(quán)。據(jù)其他媒體報(bào)道，綠城多次發(fā)行信托計(jì)劃，2010年信托融資達(dá)31.5億元，主要涉及中泰信托、上國(guó)投、中誠(chéng)信托、中融信托和山東國(guó)際信托。同時(shí)，綠城還于2009年向綠城集團(tuán)的附屬公司等授予近4737萬(wàn)股購(gòu)股權(quán)，融資5.21億港元；2011年2月，發(fā)行信托計(jì)劃向員工集資，起點(diǎn)10萬(wàn)元，年收益率為12%。

　　今年4月，綠城集團(tuán)建議股東周年大會(huì)授權(quán)綠城中國(guó)的董事發(fā)行不超過(guò)20%的股權(quán)以及回購(gòu)不超過(guò)10%的股權(quán)。去年8月，綠城集團(tuán)發(fā)布股票配售公告稱(chēng)，董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平和配售代理人簽訂協(xié)議，以7.95港元的價(jià)格配售2000萬(wàn)股，占綠城中國(guó)1.2%的股權(quán)比例。

　　股價(jià)對(duì)綠城集團(tuán)的重要性顯然不言而喻，這或許可以解釋綠城為什么將部分不銷(xiāo)售的面積納入土地儲(chǔ)備的原因。

　　郭家耀介紹，在港交所上市的內(nèi)房股將地下面積大量計(jì)入土地儲(chǔ)備的為少數(shù)，而香港本地的開(kāi)發(fā)商中雖有開(kāi)發(fā)地下空間，但多數(shù)是因政府限制容積率。

　　事實(shí)上，融資借貸是綠城集團(tuán)去年主要的資金來(lái)源。據(jù)2010年的年報(bào)，集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流流出高達(dá)81.51億元，依靠111.45億元的融資性現(xiàn)金流才確保公司流動(dòng)資金的收支平衡，銀行及其他借款籌集是最主要的資金融資來(lái)源，高達(dá)282.63億元。

　　業(yè)內(nèi)聲音

　　地下面積不能任由開(kāi)發(fā)商隨意增加

　　每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

　　“事實(shí)上，即使是地下建筑面積，也不能任由綠城集團(tuán)隨意增加。”一名業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　2009年，杭州市委辦公廳和市政府辦公廳曾聯(lián)合下發(fā)關(guān)于印發(fā)《杭州市區(qū)地下空間建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定》的通知，明確規(guī)定結(jié)建地下工程要隨地表建筑一并辦理用地審批手續(xù)，地下空間規(guī)劃參數(shù)以規(guī)劃行政主管部門(mén)提供的規(guī)劃指標(biāo)或核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)。

　　同時(shí)，地下空間用于商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、倉(cāng)儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性用途，應(yīng)依法辦理有償使用手續(xù)，其地下一層土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)用途樓面地價(jià)（容積率為2.0）的20%收取。面向社會(huì)提供公共服務(wù)的地下停車(chē)庫(kù)和用地單位利用自有土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下停車(chē)庫(kù)，可以劃撥方式供地，但不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售或長(zhǎng)期租賃；如分割轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售的，應(yīng)辦理有償使用手續(xù)后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，其地下一層土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)用途樓面地價(jià)（容積率為2.0）的10%收取。

　　這意味著地下空間的面積和用途，同樣要以規(guī)劃為準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商不能隨意增加和改變土地性質(zhì)。若將地下空間用于經(jīng)營(yíng)，需要補(bǔ)繳土地出讓金。就此，記者發(fā)傳真給杭州市國(guó)土資源局宣教中心詢(xún)問(wèn)，綠城集團(tuán)是否繳納過(guò)相關(guān)土地出讓金，截至發(fā)稿尚無(wú)回應(yīng)。

　　此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，綠城集團(tuán)年報(bào)中顯示的項(xiàng)目總建筑面積，與規(guī)劃部門(mén)實(shí)際審批的建筑面積也有出入。以綠城集團(tuán)占有8%權(quán)益的杭州田園牧歌聽(tīng)泉苑（原杭政儲(chǔ)（2009）41號(hào)地塊商品住宅項(xiàng)目），年報(bào)顯示的總建筑面積為7.22萬(wàn)平方米，而杭州市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目批前公示顯示，該項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積為7.18萬(wàn)平方米。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖通過(guò)杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站建設(shè)項(xiàng)目批前公示，比對(duì)綠城集團(tuán)年報(bào)2010年建筑面積增幅最大的兩幅地塊——月明路項(xiàng)目 （杭政儲(chǔ)出（2009）90、91號(hào)地塊）和新華造紙廠地塊 （杭政儲(chǔ)出（2009）30號(hào)地塊），但2010年的建設(shè)批前項(xiàng)目中并沒(méi)有這兩個(gè)項(xiàng)目。

　　綠城集團(tuán)的上述兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積增加究竟有沒(méi)有獲得有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)？截至記者完稿，綠城集團(tuán)投資者關(guān)系部尚未回應(yīng)。