京滬深穗等一線城市的房?jī)r(jià)在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策下仍在繼續(xù)走高，人們都看不清未來房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)在哪。

　　有種論調(diào)稱，中國的房地產(chǎn)牛市要持續(xù)30年，理由是中國的城市化才剛剛開始。然而，筆者認(rèn)為，我們正在進(jìn)行的“所謂的城鎮(zhèn)化”，其實(shí)是簡(jiǎn)單、粗暴的移民和拆遷，把年輕一代的農(nóng)民工趕向城市。因此，用城鎮(zhèn)化的依據(jù)來推斷中國樓市的長(zhǎng)期牛市站不住腳。

　　事實(shí)上，我們要理性分析房?jī)r(jià)漲跌的因素。這一輪房?jī)r(jià)上漲除了商品房體制改革的因素，人口紅利和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)也是人們改善居住需求的原因。一旦“嬰兒潮”購買力下降、人口紅利消失、老齡化到來，中國“421”（即一對(duì)夫妻有四個(gè)老人和一個(gè)小孩）的人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)之后，“90后”、“00后”小孩基本就沒有了買房的壓力，這一現(xiàn)象的到來可能要10年左右的時(shí)間。

　　所以，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能再持續(xù)20年、30年的牛市。但就目前來說，指望房?jī)r(jià)在短期內(nèi)下跌確實(shí)很難。

　　一方面，自去年以來一輪接一輪的政府調(diào)控政策都浮于表面。以需求管理為主的調(diào)控抑制了當(dāng)下剛需，同時(shí)抑制了供給，而保障房建設(shè)又沒跟上來，最終的結(jié)果就變成了拍皮球，每一次的調(diào)控、壓制反而變成了為漲價(jià)蓄積能量的過程，房?jī)r(jià)反而加速上漲。

　　另一方面，貨幣因素也是推動(dòng)近年來房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)重要因素。有人曾統(tǒng)計(jì)過，將房?jī)r(jià)與熱錢波動(dòng)的曲線疊加對(duì)照，兩個(gè)圖形完全呈現(xiàn)正相關(guān)。而目前全球流動(dòng)性依然過剩，大量資金為依然對(duì)沖通脹犯愁，房?jī)r(jià)短期內(nèi)自然下不來。

　　盡管從長(zhǎng)期來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定有一個(gè)需求飽和的過程，但是為了讓房?jī)r(jià)早日趨于合理，筆者有以下幾點(diǎn)建議。

　　首先，讓保障性住房落在實(shí)處，抑制非理性的剛性需求。有人算了一筆賬，1000萬套保障性住房需要1.2萬億元－1.4萬億元，中央只拿1000億元，其他是地方政府自籌。但目前保障性住房退出等制度都不完善，開發(fā)商也不愿意去干，因此，完善保障房相關(guān)制度迫在眉睫。

　　其次，重新調(diào)整政府利益格局，盡快打破土地財(cái)政格局，地方政府應(yīng)開源節(jié)流，減少財(cái)政壓力。如果地方政府不讓利，即使所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都死掉，房地產(chǎn)調(diào)控也起不到作用。

　　第三，商品房開發(fā)領(lǐng)域應(yīng)該徹底清退所有央企，但16家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的地產(chǎn)央企可以參與保障性住房或限價(jià)房建設(shè)，以保障房屋質(zhì)量。當(dāng)然保障性住房建設(shè)絕對(duì)不是分蛋糕游戲，應(yīng)該進(jìn)行公開招標(biāo)，切勿交給一些關(guān)聯(lián)交易、利欲熏心的開發(fā)商來偷工減料式的開發(fā)建設(shè)。

　　第四，應(yīng)在全國推廣物業(yè)稅，并采取全國聯(lián)網(wǎng)方式征收。要讓存量房釋放出來，最好最重要的手段就是稅收，讓持有多套房的人自愿釋放手里的空置房。全國聯(lián)網(wǎng)的好處在于，可以按照屬地優(yōu)先的原則來界定一套房，然后對(duì)其他房子（不管在哪個(gè)城市）按照當(dāng)?shù)氐亩追炕蚨嗵追空魇諛?biāo)準(zhǔn)來征收，用增加持有環(huán)節(jié)成本的方式逼迫他們放棄多余的房子，恢復(fù)房屋的居住屬性。

　　第五，應(yīng)該盡快完善房屋租賃市場(chǎng)，借鑒德國經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋租賃用嚴(yán)格的法律條文來界定成“使用租賃”和“收益租賃”，對(duì)“使用租賃”的胡亂漲價(jià)行為加以限制，用法律法規(guī)來保障普通民眾租賃住房的需求和利益。