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| 主題 |
| 火熱的保障房建設(shè)還需負(fù)重前行 基于贛州樣本的調(diào)查 |
| 作者 |
| 楊暉（人民銀行贛州中心支行副行長(zhǎng)） |
| 調(diào)研背景 |
| 2011年，是中國(guó)住房領(lǐng)域“市場(chǎng)”與“保障”銜接的關(guān)鍵之年，完成此銜接任務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn)，就是擴(kuò)面提速的1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃。這既是中央政府的民生承諾，也是振興經(jīng)濟(jì)的藥方，更是地方政府保證“施政正確”必須履行的職責(zé)。 |
| 調(diào)研時(shí)間 |
| 2011年10月 |
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??? 目前贛州保障房建設(shè)采用工業(yè)用地新嘗試（企業(yè)用工業(yè)用地自建職工住房政策）、城郊村、老城區(qū)棚戶(hù)改造騰出土地等多項(xiàng)措施基本能解決土地需求，但存在的“三化”問(wèn)題需要引起關(guān)注。一是保障房用地是否會(huì)“邊緣化”。二是保障房用地是否過(guò)度“工業(yè)化”。三是棚戶(hù)區(qū)改造征地拆遷面臨“長(zhǎng)期化”。 ??（四）“銀行徘徊”能否做大“資金池”。 ??? 贛州市保障房建設(shè)需配套60億元建設(shè)資金，占全市年財(cái)政收入總數(shù)一半以上。從目前融資情況來(lái)看，通過(guò)建設(shè)債券融資16億元用于征地拆遷，銀行融資規(guī)模僅4.7億元，與社會(huì)期望相距甚遠(yuǎn)。銀行部門(mén)對(duì)于保障房的支持一直徘徊不前，原因主要有：一是缺少合格的承貸主體。以建行為例，要求優(yōu)先支持政府專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)及開(kāi)發(fā)資質(zhì)三級(jí)以上、信用等級(jí)A級(jí)以上、年銷(xiāo)售收入超過(guò)20億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)中心城市項(xiàng)目。 ??? 二是缺少有效的抵押物。贛州市此前幾乎沒(méi)有針對(duì)性收儲(chǔ)保障房建設(shè)用地，沒(méi)有足夠的土地做抵押，而且保障房土地抵押率低，可貸資金僅為建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格的50%～55%。 ??? 三是缺少足夠的還款來(lái)源。保障房的盈利性非常小，加上貸款存續(xù)期間還要面對(duì)政府換屆、體制改革以及行政干預(yù)等可能產(chǎn)生的還款風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)參與公租房項(xiàng)目非常謹(jǐn)慎。 ??? 三、辦好民生工程，仍需多方給力 ??? 保障房建設(shè)是一項(xiàng)重大的民生工程，是實(shí)現(xiàn)低收入群體住有所居目標(biāo)的主要渠道，但卻面臨著土地和資金等諸多難題，解決這些難題需要考量各方智慧、調(diào)動(dòng)各方力量。 ??? （一）確保“高質(zhì)量”，需要強(qiáng)力有效加強(qiáng)管理作保障。 ??? 要樹(shù)立“要速度，更要質(zhì)量”的理念，有效提高規(guī)劃水平，強(qiáng)化工程監(jiān)管，做到既科學(xué)統(tǒng)籌建設(shè)速度，又確保建設(shè)質(zhì)量。一是有效落實(shí)建設(shè)質(zhì)量主體責(zé)任。建立工程質(zhì)量終身責(zé)任制度，層層簽訂工程質(zhì)量責(zé)任書(shū), 對(duì)各參建環(huán)節(jié)的單位落實(shí)終身責(zé)任制,形成保證工程質(zhì)量的實(shí)施體系。 ??? 二是完善工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管體系。建立“業(yè)主、政府、社會(huì)”三方監(jiān)管的工程質(zhì)量管理 |
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