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? ? 與城市房地產(chǎn)抵押物估價(jià)不同，農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)地域差異較大，且沒有歷史交易價(jià)格、沒有市場行情、沒有官方基準(zhǔn)價(jià)格等作為根本參照物，如何估價(jià)？

? ? 為解決這一難題，會(huì)昌農(nóng)商銀行在實(shí)際操作中采用收益法、成本法、比較法、調(diào)查法等方法，綜合地域差異、建筑成本、租金收益等各方面進(jìn)行估價(jià)，對(duì)經(jīng)濟(jì)活躍、有商品房交易記錄的城鄉(xiāng)結(jié)合部、中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)城區(qū)等區(qū)域同時(shí)參考商品房交易價(jià)格，必要時(shí)參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房屋民間交易（即小產(chǎn)權(quán)房交易）價(jià)格，綜合各方面因素對(duì)評(píng)估的抵押物進(jìn)行綜合價(jià)值認(rèn)定。

? ??1.按地域差異分類定價(jià)。對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)按與圩鎮(zhèn)地域劃分三類地段，分別是：I類標(biāo)段是以圩鎮(zhèn)為線狀中心的主街道臨街兩旁，該區(qū)發(fā)展歷史較長，基礎(chǔ)設(shè)施完善度較好，繁華程度較高；II類標(biāo)段是緊靠I類標(biāo)段周圍的圈地帶，是目前建成區(qū)的主要組成部分，其中主要分布著住宅區(qū)及部分單位；III類標(biāo)段是II類標(biāo)段外圈地，包括近期規(guī)劃區(qū)。并對(duì)不同區(qū)域地段形成農(nóng)村房產(chǎn)市場調(diào)查基準(zhǔn)價(jià)格。

? ??2.按房產(chǎn)類型分類定價(jià)。對(duì)不同地段的農(nóng)村房產(chǎn)按商業(yè)用房（店面）、自建房（商?。┖妥越ǚ浚ㄗ≌┻M(jìn)行分類。商業(yè)、商住用房在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上上浮區(qū)間為40%、住宅用房在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上上浮區(qū)間為30%，具體上浮幅度由現(xiàn)場勘查評(píng)估人員視具體情況確定。

? ??3.編制《評(píng)估價(jià)值作業(yè)表》。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)點(diǎn)編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)市場調(diào)查價(jià)格表，并結(jié)合形勢(shì)發(fā)展定期或不定期對(duì)價(jià)格表進(jìn)行修正。在每次現(xiàn)場勘查后，由網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理根據(jù)現(xiàn)場勘查情況和市場調(diào)查價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)具體填制《評(píng)估價(jià)值作業(yè)表》，形成初評(píng)意見。
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? ??該行實(shí)施辦法規(guī)定，對(duì)農(nóng)村房屋抵押估價(jià)嚴(yán)格遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則進(jìn)行。評(píng)估小組在最終認(rèn)定抵押物評(píng)估價(jià)值時(shí)，確保了最大的合理性：一是評(píng)估小組成員獨(dú)立提出估價(jià)意見。該行評(píng)估小組成員（目前為9人）結(jié)合基層網(wǎng)點(diǎn)提出的初評(píng)意見以及《評(píng)估價(jià)值作業(yè)表》調(diào)查數(shù)據(jù)，獨(dú)立對(duì)擬評(píng)估抵押物價(jià)值提出自己的估價(jià)意見，在此基礎(chǔ)上綜合計(jì)算出最終認(rèn)定價(jià)值。二是以市場調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，同時(shí)又尊重評(píng)估人員的歷史經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)判斷，以糾正市場調(diào)查的數(shù)據(jù)偏差。三是充分考慮了法律及區(qū)域現(xiàn)狀對(duì)抵押物處置變現(xiàn)的約束程度。四是充分尊重申請(qǐng)人對(duì)評(píng)估價(jià)值認(rèn)定的認(rèn)同，只有申請(qǐng)人簽訂了評(píng)估價(jià)值認(rèn)定協(xié)議書后，抵押評(píng)估流程才算完成，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記部門憑協(xié)議書就可辦理抵押登記。