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? ? 農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押評(píng)估選擇自主評(píng)估不僅是為了降成本提效率，同時(shí)也是當(dāng)前進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐馁Y產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不具備農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押評(píng)估資質(zhì)的無(wú)奈選擇。當(dāng)前在縣域服務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)所具備的均只是基于可上市交易的商品性房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)。全國(guó)試點(diǎn)開(kāi)展以來(lái)，會(huì)昌縣新加入的幾個(gè)承貸銀行如中行、郵儲(chǔ)銀行在評(píng)估過(guò)程中均按其上級(jí)行要求委托第三方評(píng)估，但評(píng)估結(jié)果抵押登記部門(mén)均不采納，需要申請(qǐng)人簽訂價(jià)值認(rèn)定協(xié)議書(shū)，原因是評(píng)估機(jī)構(gòu)不具備該項(xiàng)評(píng)估資質(zhì)。

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? ? 從技術(shù)層面講，會(huì)昌農(nóng)商銀行當(dāng)前估價(jià)模式下對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押物的估價(jià)結(jié)果僅是作為抵押雙方簽訂抵押物價(jià)值認(rèn)定協(xié)議書(shū)的依據(jù)，只是認(rèn)定價(jià)值而不是確定價(jià)值。從而其評(píng)估結(jié)果也就會(huì)因人因地產(chǎn)生不確定性，同一抵押物在不同銀行機(jī)構(gòu)甚至同一銀行不同網(wǎng)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)差距甚遠(yuǎn)的估價(jià)結(jié)果。同時(shí)，在現(xiàn)有法律條件下，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押物價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與抵押物處置還存在難以逾越的障礙。基于上述原因，無(wú)論是會(huì)昌農(nóng)商銀行，還是后加入的幾個(gè)銀行機(jī)構(gòu)，在抵押評(píng)估過(guò)程中均以謹(jǐn)慎為首要原則，價(jià)值認(rèn)定結(jié)果較為保守。

? ? 《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（銀發(fā)〔2016〕78號(hào)）明確要求辦理農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款時(shí)農(nóng)民住房所有權(quán)和所占宅基地使用權(quán)一并作為抵押（即“房地一體”抵押），抵押評(píng)估時(shí)房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)應(yīng)一并確定價(jià)值，抵押物處置時(shí)宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

? ??從會(huì)昌農(nóng)商銀行及該縣其它幾家銀行目前的做法來(lái)看，從程序上和法律上來(lái)看已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“房地一體”抵押登記，但從評(píng)估過(guò)程來(lái)看地，雖然考慮了土地所處區(qū)域位置和地段，評(píng)估總價(jià)值有區(qū)位極差，但還未從真正意義上賦予宅基地使用權(quán)價(jià)值，只是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，沒(méi)有對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)。